Продажа квартиры в 2025 году: как уплатить налог и заполнить декларацию 3-НДФЛ

При продаже квартиры в общем случае нужно подать декларацию, исчислить и уплатить НДФЛ. На практике часто возникают вопросы: на какие расходы можно уменьшить доход от продажи недвижимости, как применить вычет, нужно ли подавать декларацию, если дохода нет? Подробнее об этом и не только – в обзоре.

В каких случаях не нужно платить налог с продажи квартиры

В общем случае НДФЛ не уплачивают при продаже квартиры, которая была в собственности не менее минимального срока владения:

3 года, если ее получили по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты или приватизировали. Этот срок также установили для единственного жилья;
5 лет (в остальных случаях).

Иногда семьи с детьми не уплачивают налог при продаже квартиры, независимо от срока владения. Для этого нужно выполнить ряд условий.

Подробности:

Условия освобождения от налогообложения и декларирования дохода от продажи недвижимого имущества

Как рассчитать налог с продажи квартиры

НДФЛ с продажи квартиры в общем случае платят с прибыли (разница между доходом от продажи и расходами). Доходы в зависимости от их размера облагают по ставке 13 или 15%. Приведем два варианта расчета:

Документы по расходам

Формула

Есть

Налог = (доход – расходы) × 13% (15%), где:

доход – цена продажи (указана в договоре);
расходы – сумма покупки, затраты на ремонт, проценты по ипотеке, услуги риелторов и т.д.

Нет

Налог = (доход – 1 млн руб.) × 13% (15%)

1 млн руб. (максимум) – имущественный вычет, на который можно уменьшить доход

Если квартира в долевой собственности, каждый собственник может применить имущественный вычет к своей доле. При продаже доли по отдельному договору совладелец может заявить вычет в полном размере.

Выгоднее использовать вариант с расходами, если они больше 1 млн руб.

Отметим, что при продаже квартиры по цене ниже ее кадастровой стоимости налог рассчитывают в особом порядке.

Подробности:

В каких случаях нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Вы должны сдать декларацию при продаже квартиры, если владели ею менее минимального срока и не имеете льгот для семей с детьми. Так, отчетность по общему правилу нужно подать при продаже квартиры, купленной более 3, но менее 5 лет назад (если это не единственное жилье).

Учтите: если вы продали недвижимость с убытком, налог не платится, но декларацию подавать все равно надо.

Подробности:

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2025 году

В декларации в общем случае нужно заполнить:

титульный лист. В поле "Налоговый период (код)" укажите "34", а в поле "Отчетный год" - "2025". По реквизиту "Код категории налогоплательщика" проставьте "760";
раздел 1. В нем указывают налог к уплате (доплате);
раздел 2. Здесь рассчитывают налогооблагаемый доход, налоговую базу и НДФЛ к уплате. Так, в строках 010 и 030 укажите доход от продажи квартиры (значение возьмите из строки 070 приложения 1). В строке 040 отразите размер вычетов (перенесите его из строки 160 приложения 6);
приложение 1 декларации. В нем отразите в строке 010 код вида дохода "18", в строках 030 - 060 – данные покупателя. Доход от продажи квартиры укажите в строке 070;
приложение 6 декларации. Здесь вы можете заявить имущественный вычет либо уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы. Так, если документы есть, то в строке 020 укажите размер расходов (но не более суммы дохода от продажи);
расчет к приложению 1. В нем отразите, в частности, кадастровый номер недвижимости, ее кадастровую стоимость, доход от продажи квартиры.

Отчетность можно заполнить на сайте ФНС или в личном кабинете налогоплательщика. При заполнении декларации без ПО в пустых ячейках ставьте прочерк.

Учтите: если вы продали квартиру в 2025 году и в этом же году купили новую, то при заполнении декларации есть особенности. Среди прочего потребуется заполнить приложение 7 декларации.

Подробности: