Название документа

"КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 24 ДЕКАБРЯ 2009 ГОДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 27.10.2009 N 8611/09 ПО ДЕЛУ N А35-7422/08-С3 "АРЕНДАТОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ВЫБЫВШИЙ ИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ВСЛЕДСТВИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННОГО НА ЭТОМ УЧАСТКЕ, НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 24 ДЕКАБРЯ 2009 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 27.10.2009

N 8611/09 ПО ДЕЛУ N А35-7422/08-С3 "АРЕНДАТОР ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА, ВЫБЫВШИЙ ИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ВСЛЕДСТВИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННОГО НА ЭТОМ УЧАСТКЕ,

НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"

Суть спора

Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен долгосрочный договор земельного участка.

Впоследствии при разграничении государственной собственности на этот земельный участок право собственности на него было зарегистрировано за Российской Федерацией, вследствие чего между сторонами договора и Территориальным управлением Росимущества (далее - Управление) было заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по упомянутому договору аренды.

В договор аренды также было внесено положение о том, что при расторжении договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком до момента государственной регистрации прекращения договора.

В дальнейшем в соответствии с муниципальным контрактом объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность.

В связи с этим общество обратилось в Управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка. Управление согласилось расторгнуть договор, но только после полного погашения задолженности по арендной плате вплоть до момента государственной регистрации прекращения договора.

Общество обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка.

При разрешении данного спора перед судами встали следующие вопросы:

1) Какова судьба договора аренды земельного участка при отчуждении находящихся на нем объектов недвижимости?

2) Происходит ли замена арендатора земельного участка при отчуждении объекта недвижимого имущества, находящегося на данном участке, на приобретателя этого объекта?

3) Вправе ли лицо, выбывшее из арендных правоотношений, требовать расторжения договора аренды земельного участка?

4) С какого момента у прежнего арендатора прекращается обязанность по уплате арендной платы?

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил требование о расторжении договора аренды, исходя из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, утратило право пользования соответствующим земельным участком.

В части требования Управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию.

На основании этого суд первой инстанции взыскал с общества задолженность по арендным платежам лишь за период с момента подписания муниципального контракта до государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к муниципальному образованию, а также пени за просрочку их внесения.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.

В Определении ВАС РФ от 17.09.2009 N ВАС-8611/09 (далее - Определение) было установлено отсутствие единообразия в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи по вопросу о правах приобретателя недвижимого имущества на земельный участок, занятый таким объектом и обеспечивающий условия для его нормальной эксплуатации.

В Определении было отмечено, что помимо позиции, изложенной судами первой и кассационной инстанций по данному делу, в судебной практике существуют следующие подходы к разрешению подобных споров.

Согласно первому из них, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Ранее заключенный с прежним собственником недвижимости договор аренды продолжает действовать в отношении покупателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта недвижимости (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2007 N А58-1239/06-Ф02-7259/06-С2 по делу N А58-1239/06, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.2007 по делу N А29-4718/2006а, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2007 N Ф08-2775/2007 по делу N А32-65536/2005-(7654/2006-39/186)-39/1547).

Тем самым прежний собственник объекта недвижимости в связи с утратой им статуса арендатора земельного участка не вправе требовать в судебном порядке расторжения ранее заключенного с ним договора аренды, условия которого распространяются на нового собственника недвижимого имущества.

В то же время, как отмечается в Определении, существует и иной подход к данной проблеме, основанный на положениях п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Согласно данному подходу при продаже объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, заключенный с прежним собственником, в силу закона прекращает свое действие (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2009 по делу N А12-9120/2008, Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2008 N КГ-А40/12856-07 по делу N А40-39674/06-1-216). Тем самым новый собственник объекта недвижимости не приобретает права аренды земельного участка, а может лишь требовать предоставления ему этого участка на том праве, которое было у продавца на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Отсутствие нового договора аренды земельного участка между его собственником и покупателем недвижимости влечет взыскание с последнего платы за пользование этим участком по правилам о взыскании неосновательного обогащения. Подобная практика касается и случаев, когда земельный участок был предоставлен прежнему собственнику объекта недвижимого имущества на праве аренды (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу N А11-6403/2006-К1-17/209, Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2009 N Ф09-2992/09-С6 по делу N А71-9391/2008-Г10).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

В части требования о расторжении договора аренды Президиум ВАС РФ, исходя из п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к следующему выводу.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, поэтому он не вправе требовать расторжения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Между тем такой переход не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор аренды необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

На этом основании у судов нижестоящих инстанций не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В части требования Управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка Президиум ВАС РФ указал, что право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в ЕГРП 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными.

Тем самым на поставленные перед судами вопросы Президиум ВАС РФ ответил следующим образом:

1. При отчуждении объектов недвижимости договор аренды земельного участка, на котором они расположены, не прекращается.

2. При таком отчуждении продавец объектов недвижимости, являющийся одновременно арендатором земельного участка, выбывает из арендных отношений. Права и обязанности арендатора переходят к приобретателю недвижимости.

3. Прежний арендатор не вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка.

4. У прежнего арендатора прекращается обязанность по уплате арендной платы с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к приобретателю объектов недвижимости.

Также сообщаем, что данное Постановление Президиума ВАС РФ может быть основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельством в соответствии с п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам".

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"