Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 29 ноября 2012 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011 "В случае оспаривания арендатором условия договора аренды земельного участка, которое определяет часть составной арендной платы (единовременный платеж за право на заключение договора при наличии периодической арендной платы), предметом судебного разбирательства может являться недействительность договора в целом, а не только недействительность этого условия"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 29 НОЯБРЯ 2012 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 18.09.2012 N 5081/12

ПО ДЕЛУ N А14-4198/2011

"В СЛУЧАЕ ОСПАРИВАНИЯ АРЕНДАТОРОМ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, КОТОРОЕ ОПРЕДЕЛЯЕТ ЧАСТЬ

СОСТАВНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ЕДИНОВРЕМЕННЫЙ ПЛАТЕЖ ЗА ПРАВО

НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИ НАЛИЧИИ ПЕРИОДИЧЕСКОЙ АРЕНДНОЙ

ПЛАТЫ), ПРЕДМЕТОМ СУДЕБНОГО РАЗБИРАТЕЛЬСТВА МОЖЕТ ЯВЛЯТЬСЯ

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА В ЦЕЛОМ, А НЕ ТОЛЬКО

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ЭТОГО УСЛОВИЯ"

Суть спора

Индивидуальным предпринимателем (далее - предприниматель) в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - департамент) было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду для проектирования и строительства культурно-оздоровительного центра в г. Воронеже (далее - объект).

На основании приказа Главного управления государственного имущества Воронежской области (далее - управление) от 24.12.2007 N 2795-з предпринимателю предварительно согласовано место размещения объекта, утвержден акт выбора земельного участка из категории земель населенных пунктов для проектирования и строительства объекта. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

На основании приказа управления от 22.04.2008 N 683-з о предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду 20 мая 2008 г. между управлением (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды), п. 3.7 которого предусмотрена обязанность арендатора кроме внесения арендной платы осуществить разовый платеж в размере 2 215 000 руб. за право заключения договора аренды.

Земельный участок передан предпринимателю в пользование по акту приема-передачи. Сумма, предусмотренная п. 3.7 договора аренды, выплачена предпринимателем в полном объеме. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

В дальнейшем предприниматель неоднократно обращался в департамент с письменными требованиями о возврате вышеуказанной суммы разового платежа по заключенному договору аренды земельного участка. Департамент отказывал предпринимателю в требованиях, ссылаясь на положения заключенного договора аренды.

Полагая, что п. 3.7 договора аренды противоречит ст. 30 ЗК РФ и содержащееся в нем условие об оплате права на заключение договора аренды земельного участка является ничтожным, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 2 215 000 руб. неосновательного обогащения, а также суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос о законности положения договора, предусматривающего взимание платы за право заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Вопрос о правомерности взимания платы за право заключения

договора аренды находящегося в публичной собственности

земельного участка, предоставленного в целях строительства

Согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется следующими способами: без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.

В последнем случае решение о предварительном согласовании места размещения объекта (далее - ПСМРО), утверждающее акт о выборе земельного участка, является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. п. 6, 8 ст. 31 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 32 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в силу п. 7 ст. 30 ЗК РФ является основанием для заключения договора аренды.

При этом согласно пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка для строительства без ПСМРО может осуществляться через проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Сходные положения, предусматривающие оплату права аренды земельного участка, содержатся также в ст. ст. 30.1, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ (на практике используются и такие термины, как выкуп права аренды, плата за заключение договора аренды. См., к примеру, Определения ВАС РФ от 20.03.2012 N ВАС-2429/12 по делу N А40-119145/10-84-736, от 26.03.2010 N ВАС-3153/10 по делу N А40-21738/09-27-183, от 29.10.2012 N ВАС-13448/12 по делу N А40-121589/11-10-1064).

Однако для случаев предоставления земельных участков для строительства с ПСМРО указаний на аналогичную процедуру Земельный кодекс РФ не содержит.

Также Земельный кодекс РФ не содержит ни норм, запрещающих предоставление земельных участков в аренду для строительства (с ПСМРО) с оплатой права аренды, ни норм, обязывающих арендатора, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок в таких целях, произвести оплату права аренды земельного участка. На практике это приводит к спорам о правомерности указанного условия, включенного в договор аренды земельного участка, предоставленного по процедуре ПСМРО.

Важно отметить, что в большинстве случаев рассмотрение вопроса о правомерности взимания платы за право заключить договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, нашло отражение в практике арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций Центрального округа.

Удовлетворяя требования об обязании компетентного государственного органа предоставить земельный участок без взимания выкупа за право на заключение договора аренды, суды исходят из того, что действующий Земельный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих лицо, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок, выкупить право аренды данного земельного участка (см. Постановления ФАС Центрального округа от 29.06.2011 по делу N А14-10118/2010/302/5, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 по делу N А14-10699/2008368/10).

Следует отметить, что сходная позиция встречается в судебной практике и при рассмотрении споров по поводу предоставления земельного участка в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами (см. Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2012 по делу N А14-12056/2011).

Вместе с тем в судебной практике встречается противоположная позиция, согласно которой в договоре аренды земельного участка также может содержаться условие о внесении разового платежа за право на заключение данного договора.

Так, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным условия договора аренды земельного участка, которое предусматривает взимание платы за право на заключение данного договора (а также иных требований, непосредственно связанных с обязанностью по уплате этих платежей), суды исходят:

- из отсутствия в земельном законодательстве норм, запрещающих предоставление земельного участка в аренду для коммерческих целей с оплатой права аренды;

- из добровольности заключения лицом договора аренды и последующего исполнения предусмотренных данным договором условий по уплате разового платежа за право на заключение договора аренды, что соответствует требованиям ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ (см. Постановления ФАС Центрального округа от 19.06.2012 по делу N А14-7474/2011, от 10.10.2012 по делу N А14-8232/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А14-6263/2011, от 27.03.2012 по делу N А14-10742/2011, от 28.05.2012 по делу N А14-12272-2011).

Обращаем внимание, что в ряде приведенных случаев суды также руководствовались правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 11.10.2011 N 5495/11 по делу N А07-22962/2009-Г-РМФ (далее - Постановление N 5495/11), согласно которой "отсутствие в гражданском законодательстве положений, регулирующих внесение платы за предоставление права застройки земельных участков и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования, не исключает возможности их участия в этой деятельности на добровольной основе на основании договоров".

Из приведенной позиции, в частности, следует, что отсутствие законодательно закрепленных положений, регулирующих внесение платы за предоставление "права застройки" земельных участков (термин используется в судебной практике, хотя в законодательстве он отсутствует), в силу принципа свободы договора не исключает возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий такое условие.

Арбитражные суды ссылаются на данную позицию Президиума ВАС РФ при разрешении споров, связанных с заключением договоров аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства, в части, которая касается возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий положения:

- о финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2012 по делу N А43-20493/2008, Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А43-29765/2008, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 N 18АП-3777/2012 по делу N А07-10947/2011);

- о единовременной оплате права заключения такого договора (см. Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 18АП-3251/2012 по делу N А07-8600/2011, от 21.05.2012 N 18АП-3774/2012 по делу N А07-8704/2011).

При этом следует обратить внимание на то, что в судебной практике имеет место позиция, согласно которой финансирование застройщиком (инвестором) развития инфраструктуры является платой за предоставление "права застройки" земельного участка, находящегося в публичной собственности (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.07.2011 по делу N А56-87401/2009, от 18.05.2011 по делу N А56-16427/2008, ФАС Уральского округа от 04.09.2012 N Ф09-6412/12 по делу N А07-9127/2011, от 24.03.2011 N Ф09-3582/10-С6 по делу N А07-22962/2009).

Выводы судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с ответчика 2 215 000 руб. неосновательного обогащения, а также суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, что было поддержано судом апелляционной инстанции.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Земельный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих лицо, которому земельный участок предоставлен в аренду под строительство (с ПСМРО), произвести оплату права заключить договор аренды. Поэтому суды признали положение договора аренды земельного участка, предусматривающее плату за право на заключение этого договора, ничтожным как противоречащее ст. ст. 30, 31, 32 ЗК РФ.

Однако решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции было отменено судом кассационной инстанции, исходя из следующего обоснования:

- до заключения договора аренды предприниматель был осведомлен об условиях предоставления земельного участка в аренду, в частности о том, что земельный участок может быть предоставлен в аренду только с условием приобретения права на заключение данного договора;

- договор аренды земельного участка вступил в силу и его положения являются обязательными для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ);

- предприниматель добровольно исполнил условие договора аренды, предусматривающее уплату разового платежа за право на заключение договора аренды, что соответствует требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ.

Кроме того, суд кассационной инстанции обратил внимание, что, по его мнению, аналогичная правовая позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении N 5495/11.

Однако ВАС РФ в Определении от 15.06.2012 N ВАС-5081/12 по делу N А14-4198/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

По мнению коллегии судей ВАС РФ, заявленные требования предпринимателя подлежат удовлетворению исходя из того, что положения Земельного кодекса РФ (ст. ст. 30, 31, 32) не содержат норм, обязывающих лицо, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок для строительства, выкупить право аренды данного земельного участка.

Помимо этого, коллегия судей ВАС РФ отметила, что, исходя из ст. 180 ГК РФ, ничтожность положения договора, предусматривающего оплату права на заключение договора аренды, не влечет ничтожности договора аренды в целом.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ постановление суда кассационной инстанции оставил без изменения, а заявление истца - без удовлетворения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Несмотря на составной характер платы по договору аренды земельного участка, обе ее части (единовременный платеж и периодическая арендная плата) являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком.

Из приведенной правовой позиции следует, что в случае если договор аренды земельного участка содержит условие о единовременном платеже, выраженное в виде платы за право на заключение договора аренды, то такое условие правомерно и данный платеж является составной частью арендной платы, а не неким самостоятельным платежом.

2. В случае оспаривания арендатором условия договора аренды земельного участка, определяющего часть составной арендной платы (единовременный платеж за право на заключение договора при наличии периодической арендной платы), предметом судебного разбирательства может являться недействительность договора в целом, а не недействительность этого условия.

Следует отметить, что в данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.