Аналитическая Записка для Руководителя
«РИСКИ СОВРЕМЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА»

Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу

Договор аренды в наследство

Для кого (для каких случаев): Для случаев передачи договора аренды по наследству.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ

Цена вопроса: Права на договор аренды земельного участка.

Схема ситуации: Между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для использования под торговый павильон на срок пять лет. Но так случилось, что предприниматель умер. Земельным участком стала пользоваться супруга покойного. Тоже предприниматель.

Супруга покойного, как положено, сделала запрос в Комитет по архитектуре и градостроительству о предоставлении ей в аренду этого земельного участка и расторжении договора, заключенного с ее мужем в связи с его смертью. Комитет запрос отклонил, сославшись на ст. 617 ГК РФ – мадам имеет право на аренду земельного участка по договору аренды, заключенному с ее мужем, как наследница его прав и обязанностей по договору на оставшийся срок его действия. Вопрос о заключении нового договора будет рассмотрен по окончании срока действия договора. Оно и понятно – давайте этот договор до конца доведём, потом о новом поговорим.

Срок договора аренды закончился. Но Администрация ничего не отписала наследнице ни про расторжение договора, ни про его изменение. Прошло лет девять. И вдруг Администрация направила наследнице письмо, мол, «мадам, освободите помещение». Мадам освобождать землю не торопилась. Тогда арендодатель пошел в суд.

Первый суд Администрацией был проигран. Расклад был прост. Договор аренды давно закончился. Ни одна из сторон «ухом не повела». Значит, договор аренды считается продлённым на неопределённый срок. Жена умершего предпринимателя вступила в права наследования, вносила арендную плату, надлежащим образом выполняла обязанности по договору. Всё это подтверждается платежными поручениями и актами сверки, подписанными сторонами договора. В договоре есть только три основания для расторжения договора: нецелевое использование земли, просрочка арендных платежей и порча земли. Ничего такого не было. Значит, Администрация не может расторгнуть договор.

Но второй суд Администрация выиграла. Наследница подставилась. Она получила свидетельство о праве на наследство договора аренды через целых семь месяцев после того, как Администрация потребовала «выйти вон» с арендуемого участка. В общем, Администрация девять лет «не дёргалась», но и наследница всё это время с бумагами «не суетилась». Поэтому второй суд решил, что не было всё это время прав у наследницы на договор аренды. А значит, и продлевать было нечего. Значит, незаконно женщина пользовалась земельным участком. Пора её сгонять с земли.

Но третий суд отменил решение второго суда. «Наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации прав наследника на наследственное имущество». Поэтому решение первого суда остаётся в силе, а решение второго суда отменяется. Администрация не имеет права при таких обстоятельствах расторгать договор аренды с наследницей.

Выводы и возможные проблемы: И договор аренды можно передать по наследству. А потом и продлить его на тех же условиях, если по окончании его никто не расторгал. Строка для поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «Наследство договор аренды».

Где посмотреть комментируемые документы: КонсультантПлюс, раздел «Судебная Практика»: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2016 N Ф07-4491/2016 ПО ДЕЛУ N А56-44176/2015

Если у Вас пока нет КонсультантПлюс, закажите бесплатную демонстрацию системы
или подберите комплект системы, исходя из особенностей Вашей организации