Из СГС «Аренда» и системных писем Минфина РФ можно сделать выводы, что ежегодно пересчитывать сумму выпадающих доходов при изменении базовой ставки арендной платы не нужно, если только договор не предусматривает такой перерасчет или не достигаются новые условия.
В соответствии с пунктом 17 СГС "Аренда" в случае если в период действия договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования стороны договора достигают согласия об изменении его условий, то на дату заключения соглашения с учетом новых условий производится пересмотр классификации объектов учета аренды исходя из условий пользования.
С даты реклассификации объекты учета аренды рассматриваются как вновь принятые к учету.
В случае если реклассификация объектов учета аренды исходя из новых условий договора не требуется, то при изменении срока пользования имуществом (срока договора) производится пересчет отдельных учетных показателей на оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды.
Разъяснения Минфина РФ:
Следует отметить:
СГС "Аренда" не предусматривает переоценку объектов операционной аренды, в случае если иное не установлено договором аренды (договором безвозмездного пользования).
Если условиями договора аренды предусмотрено изменение арендной платы, в учете арендодателя и арендатора производится корректировка стоимости арендных платежей (см.
письмо Минфина России от 21.07.2021 N 02-07-10/58486).
Письмо Минфина России от 12.01.2024 N 02-06-09/1427:
В соответствии с
пунктом 20 СГС "Аренда" первоначальное признание объекта учета операционной аренды - права пользования активом производится на дату классификации объектов учета аренды в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом, предусмотренный договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования.
Согласно
абзацу первому пункта 17 СГС "Аренда", в случае если в период действия договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования стороны договора достигают согласия об изменении его условий, то на дату заключения соглашения с учетом новых условий производится пересмотр классификации объектов учета аренды в соответствии с положениями
пунктов 12 -
15 СГС "Аренда" (реклассификация). При этом в случае если реклассификация объектов учета аренды исходя из новых условий договора не требуется, то при изменении срока пользования имуществом (срока договора) производится пересчет отдельных учетных показателей на оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды (
абзац третий пункта 17 СГС "Аренда")
Обоснование
В каком порядке признаются в бухгалтерском (бюджетном) учете объекты аренды
Порядок признания в бухгалтерском (бюджетном) учете учреждения объектов аренды зависит от того, к какому виду аренды вы отнесете полученное (переданное) имущество (
разд. II.1 Методических указаний по применению СГС "Аренда"):
· операционной;
· неоперационной (финансовой).
Классификация имущества в качестве объектов аренды для целей бюджетного (бухгалтерского) учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера (
разд. III.1 Методических указаний по применению СГС "Аренда").
Классификацию и оценку объекта аренды проведите на наиболее раннюю из дат (
п. 11 СГС "Аренда"):
· подписания договора аренды;
· принятия условий пользования имуществом.
Пересмотрите классификацию объектов учета аренды, если в течение действия договора поменяются его условия.
Реклассификацию объектов отразите на дату подписания соглашения о новых условиях. С даты реклассификации объекты учета аренды рассмотрите как вновь принятые к учету. Если новые условия договора не требуют пересмотра, то при изменении срока договора (срока пользования имуществом) нужно пересчитать отдельные учетные показатели на оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды (
п. 17 СГС "Аренда",
разд. II.2 Методических указаний по применению СГС "Аренда").
Готовое решение: Как учреждению применять СГС "Аренда" (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}
Реклассификация объектов учета аренды при изменении условий пользования имуществом и его содержания
В соответствии с
пунктом 17 СГС "Аренда" в случае если в период действия договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования стороны договора достигают согласия об изменении его условий, то на дату заключения соглашения с учетом новых условий производится пересмотр классификации объектов учета аренды исходя из условий пользования.
С даты реклассификации объекты учета аренды рассматриваются как вновь принятые к учету.
В случае если реклассификация объектов учета аренды исходя из новых условий договора не требуется, то при изменении срока пользования имуществом (срока договора) производится пересчет отдельных учетных показателей на оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды.
<Письмо> Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464 <О направлении Методических указаний по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Аренда" (СГС "Аренда")> {КонсультантПлюс}
В соответствии с
пунктом 26 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Аренда", утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2016 N 258н (далее - СГС "Аренда"), объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования, отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой передающей стороной на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен - как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях (далее - справедливая стоимость арендных платежей).
Вместе с этим при расчете ожидаемой суммы условных арендных платежей по договорам безвозмездного пользования, по мнению Департамента, необходимо руководствоваться принципом осмотрительности, то есть обеспечивать приоритетное признание в бухгалтерском учете расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам - не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы.
Следует отметить:
СГС "Аренда" не предусматривает переоценку объектов операционной аренды, в случае если иное не установлено договором аренды (договором безвозмездного пользования).
С учетом изложенного надежной оценкой доходов от ожидаемых арендных платежей по договорам безвозмездного пользования, заключенным на неопределенный срок, в случае продления срока безвозмездного пользования на очередной финансовый год (плановый период), по мнению Департамента, является остаточная стоимость объекта операционной аренды на дату увеличения срока его полезного использования с учетом суммы справедливой стоимости арендных платежей, установленной передающей стороной на очередной финансовый год (плановый период).
При этом в бухгалтерском учете пользователя имущества корректировка учетных показателей объектов операционной аренды на неопределенный срок при изменении оценочных значений сроков полезного использования объектов производится на основании информации, предоставленной передающей стороной для расчета размера условных арендных платежей на период пролонгации, либо в ее отсутствие на базе размера условных арендных платежей, определенного передающей стороной при последнем уточнении условных значений (первоначальном признании объекта операционной аренды).
{Вопрос: Об отражении в бюджетном учете объектов учета по договорам аренды (безвозмездного пользования), заключенным на неопределенный срок, в случае продления срока аренды (безвозмездного пользования). (Письмо Минфина России от 24.11.2021 N 02-07-05/94992) {КонсультантПлюс}}
В соответствии с
пунктом 20 СГС "Аренда" первоначальное признание объекта учета операционной аренды - права пользования активом производится на дату классификации объектов учета аренды в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом, предусмотренный договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования.
Согласно
абзацу первому пункта 17 СГС "Аренда", в случае если в период действия договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования стороны договора достигают согласия об изменении его условий, то на дату заключения соглашения с учетом новых условий производится пересмотр классификации объектов учета аренды в соответствии с положениями
пунктов 12 -
15 СГС "Аренда" (реклассификация). При этом в случае если реклассификация объектов учета аренды исходя из новых условий договора не требуется, то при изменении срока пользования имуществом (срока договора) производится пересчет отдельных учетных показателей на оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды (
абзац третий пункта 17 СГС "Аренда").
Департамент обращает внимание, что в целях методологического сопровождения применения
СГС "Аренда" разработаны Методические
указания по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для государственного сектора "Аренда" (письмо Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464).
{Вопрос: Об отражении в бухучете организаций государственного сектора объектов учета операционной аренды при изменении условий договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования. (Письмо Минфина России от 12.01.2024 N 02-06-09/1427) {КонсультантПлюс}}
Аренда с переменной суммой платежей
Если условиями договора аренды предусмотрено изменение арендной платы, в учете арендодателя и арендатора производится корректировка стоимости арендных платежей (см.
письмо Минфина России от 21.07.2021 N 02-07-10/58486).
Если арендная плата повысилась, делается такая же запись, как при передаче объекта в операционную аренду, на сумму разницы. Если плата снизилась, - обратная запись на сумму разницы.
При расчете ожидаемой суммы арендных платежей, производимом в условиях неопределенности, Минфин России рекомендовал руководствоваться принципом осмотрительности, то есть обеспечивать приоритетное признание в бухгалтерском учете расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам - не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы.
Надежной оценкой ожидаемых платежей по договору аренды является сумма, прямо установленная договором аренды (с учетом ее изменений).
Однако планирование смет казенных учреждений, планов финансово-хозяйственной деятельности осуществляется на три года (бюджетный цикл). В связи с этим возможно применение и другого подхода.
По мнению Минфина России, более эффективное раскрытие в учете арендодателя ожидаемых поступлений по договорам аренды возможно в случае изменения подходов к формированию договорных отношений (с учетом утвержденных объемов прогнозируемых доходов от аренды).
Таким образом, отражать дебиторскую задолженность арендатора можно только на основании договора, но в сам договор можно включать планируемую на следующие три года арендную плату, а не устанавливать плату на последующие годы равной текущему году - такой расчет будет точнее.
В
письме Минфина России от 14.04.2023 N 02-02-09/33791 специалисты ведомства напомнили, что в соответствии с
пунктом 20 СГС "Аренда" первоначальное признание объекта учета операционной аренды - право пользования активом производится на дату классификации объектов учета аренды в сумме арендных платежей
за весь срок пользования имуществом, предусмотренный договором с одновременным отражением дебиторской задолженности арендатора.
Это правило действует независимо от срока аренды. Например, если договор аренды земли заключен на 49 лет, то в доходы будущих периодов надо включить всю сумму за 49 лет, а впоследствии отражать только сумму изменений арендной платы, в том числе изменяемой арендодателем в одностороннем порядке.
Статья: Операционная аренда недвижимости в 2023 году (Артемова И.В.) ("Советник бухгалтера бюджетной сферы", 2023, N 14) {КонсультантПлюс}
Каким методом определять справедливую стоимость арендной платы
Справедливую стоимость
определяйте методом рыночных цен.
При его использовании
руководствуйтесь общими
правилами, установленными стандартом "Концептуальные основы...".
Минфин
разъяснил, что дополнительно можно использовать
правила определения текущей оценочной стоимости нефинансовых активов, закрепленные в Инструкции N 157н. Однако применять их следует лишь по аналогии и в части, не противоречащей стандартам. Этот вывод можно сделать исходя из того, что в данной инструкции порядок определения первоначальной стоимости объектов учета аренды
указан отдельно от порядка определения текущей оценочной стоимости. Применение правил оценки из Инструкции N 157н рекомендуем отразить в учетной политике.
Какие данные о рыночной стоимости аренды использовать при оценке
Используйте данные о текущих рыночных ценах или недавних сделках с аналогичными или схожими активами, которые переданы в аренду при
сравнимых обстоятельствах.
Чтобы цены считались рыночными,
выбирайте текущие предложения или недавние сделки, которые удовлетворяют следующим условиям:
- стороны желают совершить сделку, проинформированы об объекте аренды и направлении его использования, а положение арендатора не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях;
- передающая сторона заинтересована в передаче объекта на рыночных условиях по наилучшей цене и не имеет необходимости удерживать объект до получения предложения хуже рыночного;
- сделка совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены.
Не используйте предложения и сделки, при которых цены были индивидуально завышены или занижены в результате скидок, премий и др.
При отборе цен
руководствуйтесь принципом осмотрительности. Объекты учета аренды должны быть оценены по самым консервативным оценкам, не завышая стоимость активов и доходы и не занижая размер обязательств и расходы.
При определении рыночной цены
используйте только документально подтвержденные данные.
За какой период рассчитывать справедливую стоимость арендной платы
Справедливую стоимость
рассчитывайте за весь срок договора.
Минфин
отметил, что так нужно поступать, даже если договор заключен на 49 лет.
Исключение - договоры, заключенные или пролонгированные на неопределенный срок. По ним Минфин
рекомендовал определять справедливую стоимость исходя из периода
трех лет после года, за который составлена последняя бухгалтерская отчетность.
Полагаем, при таком подходе потребуется ежегодно переоценивать объекты учета аренды, включая в расчет новый год трехлетнего срока. Конкретный порядок переоценки рекомендуем
закрепить в учетной политике.
Обзор: "Как определить справедливую стоимость при аренде или безвозмездном пользовании" (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}