Поскольку у вас каждый объект числится
в бухгалтерском учете как самостоятельный инвентарный объект, то объединять их в один объект учета не следует.
В договоре цена единая, а в учете каждый объект будет выбывать отдельно.
Законодательно порядок распределения стоимости выбытия между объектами не установлен, поэтому организация разрабатывает его сама и закрепляет в учетной политике.
Допустимые способы распределения:
-
пропорционально остаточной стоимости каждого объекта;
-
пропорционально первоначальной (балансовой) стоимости;
-
пропорционально рыночной стоимости каждого объекта;
-
с учетом технического состояния (если один объект в лучшем состоянии, то на него может приходиться большая доля цены).
По нашему мнению,
самый распространенный и экономически обоснованный - пропорционально остаточной стоимости.
Расчет необходимо оформить бухгалтерской справкой, в которой будет показано распределение общей выручки по объектам.
В налоговом учете каждый объект также выбывает отдельно. Порядок определения финансового результата по каждому объекту:
выручка (распределенная) минус Остаточная стоимость объекта получаем финансовый результат от продажи.
Распределение выручки производится тем же способом, что и в бухгалтерском учете, что также нужно закрепить в учетной политике для целей налогового учета (п. 2 ст. 11, ст. 313 НК РФ).
Продавец передает покупателю:
-
Договор купли-продажи (с указанием общей цены лота без разбивки).
-
Акт приема-передачи - по форме ОС-1 на каждый объект отдельно, либо один общий акт по форме ОС-1б на все объекты сразу. Допускается составить один акт на несколько передаваемых объектов ОС.
-
Счет-фактуру.
Законодательно перечень документов не определен, поэтому при оформлении следует исходить из того, что именно выбывает. При выбытии групп ОС оформляется форма ОС 1б.
Обоснование
Вопрос:Какие риски возникают по налогу на прибыль и НДС при продаже земельного участка, на котором расположено здание, если в договоре указана общая стоимость объектов?
Ответ:У продавца при неуказании цен отдельных объектов возможны налоговые риски по налогу на прибыль при уменьшении доходов на суммы ранее произведенных расходов на приобретение и (или) строительство объектов недвижимости.
Со стороны покупателя возможны риски в виде доначисления налога на прибыль. Они возникнут в случае, если покупатель учтет в расходах всю сумму покупки, а не только ту часть, которая относится к зданию, или если он при распределении расходов на основании выбранной им базы необоснованно завысит часть расходов, относящихся к зданию.
У продавца существует риск последующего доначисления НДС, в случае если НДС был начислен только со стоимости здания и налоговый орган не согласится с распределением стоимости по объектам реализации, предложенной налогоплательщиком.
Если продавец добровольно уплатил НДС со всей суммы и выставил покупателю счет-фактуру на всю стоимость, по нашему мнению, покупатель имеет право принять НДС к вычету со всей суммы договора. Риски у покупателя возникают, если приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. В то же время у покупателя имеется налоговый риск и в той части, что налоговый орган может отказать в вычете полностью со всей стоимости либо частично.
Обоснование: Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (
п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Однако в целях бухгалтерского и налогового учета цена отдельных объектов подлежит выделению.
При этом по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок амортизации не подлежит (
п. п. 1,
2 ст. 256,
п. 1 ст. 257 НК РФ,
п. п. 4,
6,
17 ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н),
Письмо Минфина России от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50).
При продаже земельного участка с расположенным на нем зданием в целях определенности налогового и бухгалтерского учета рекомендуется отдельно в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему указывать цену каждого объекта недвижимости. Если же этого не было сделано, то, по нашему мнению, возможны два подхода:
- распределить доходы от продажи этих объектов на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания) (см., например,
Письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812);
- распределить стоимость согласно отчету оценщика (см., например, Письма ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330, Минфина России от 21.03.2013
N 03-04-05/7-262).
Со стороны продавца при неуказании цены отдельных объектов возможны налоговые риски в признании расходов. Законодательство предусматривает различный порядок уменьшения доходов при продаже земельных участков и зданий. Доходы от продажи земельных участков уменьшаются на сумму, ранее потраченную на их приобретение (
пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), доходы от продажи зданий и сооружений - на остаточную стоимость амортизируемого имущества (
пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в договоре не выделена цена каждого из объектов, то существует вероятность возникновения налогового спора по поводу правомерности указанных уменьшений.
Кроме того, если выбранная организацией база распределения доходов по объектам является недостаточно обоснованной, то существует риск того, что налоговая посчитает долю доходов, которую организация отнесла на строения, неоправданно большой. Увеличение доли доходов от реализации здания в общей стоимости может быть выгодно организации в случае возникновения у нее убытков при продаже. Дело в том, что убытки от продажи земельного участка учесть можно сразу (
п. 2 ст. 268 НК РФ), а убытки от продажи здания - только равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком их полезного использования и фактическим сроком их эксплуатации до момента реализации (
п. 3 ст. 268 НК РФ).
Следует учитывать, что при продаже земельных участков, приобретенных из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, в срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, прибыль (убыток) от реализации определяется в особом порядке (
п. 5 ст. 264.1 НК РФ).
Со стороны покупателя возможны риски в виде доначисления налога на прибыль. Они могут возникнуть в случае, если покупатель учтет в расходах всю сумму покупки, а не только ту часть, которая относится к зданию, или если он при распределении расходов на основании выбранной им базы необоснованно завысит часть, которая относится к стоимости здания. Дело в том, что затраты, связанные с приобретением земельных участков, не уменьшают налогооблагаемую базу (
п. 49 ст. 270 НК РФ,
Письмо Минфина России от 30.08.2012 N 03-03-06/1/443,
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, направлено
Письмом ФНС России от 31.05.2006 N ШС-6-14/557@), а затраты на приобретение здания - уменьшают. Учет затрат на земельные участки возможен только при их последующей продаже (
пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
С точки зрения НДС, не признаются реализацией операции по реализации земельных участков (долей в них) (
пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ,
Письмо Минфина России от 02.02.2017 N 03-03-06/1/5397). НДС согласно общим правилам необходимо уплатить только с реализации здания. Покупатель, в свою очередь, получив счет-фактуру от продавца, может предъявить "входной" НДС к вычету при условии, что приобретенный объект предназначен для использования в облагаемых НДС операциях (
п. 16 ст. 167,
ст. ст. 171,
172 НК РФ).
Следует учитывать, что, в случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (
п. 4 ст. 149 НК РФ). Данное правило касается случаев, когда осуществляются как облагаемые НДС операции, так и не облагаемые этим налогом по любым основаниям, предусмотренным
гл. 21 НК РФ (
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1407/11). Следовательно, учет продажи земельного участка следует осуществлять раздельно от учета продажи здания.
Однако если отдельно определить стоимость объектов не представляется возможным, то в соответствии с позицией ФНС России уплачивать НДС необходимо со всей указанной в договоре суммы (Письмо ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330). Таким образом, при указании в договоре только общей стоимости существует риск последующего доначисления НДС, в случае если НДС был начислен только на стоимость здания и налоговый орган не согласится с распределением стоимости по объектам реализации, предложенной налогоплательщиком.
Если продавец уплатил НДС со всей суммы и выставил покупателю счет-фактуру на всю стоимость, то, по нашему мнению, покупатель имеет право принять НДС к вычету со всей суммы договора, если в отношении всех приобретаемых объектов соблюдены все условия принятия НДС к вычету (
ст. ст. 171,
172 НК РФ). В частности, если все объекты будут использоваться в облагаемой НДС деятельности. По нашему мнению, риск у покупателя возникнет в случае, если НДС принят к вычету в полной сумме, а приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. Позиция о возможности вычета по операциям, которые не должны были облагаться НДС, подтверждается судебной практикой, например
Определением ВАС РФ от 11.02.2008 N 1358/08 по делу N А52-1201/2007, однако в данной части у покупателя не исключены риски отказа налоговым органом в вычете полностью либо частично (см., например,
Письмо Минфина России от 31.01.2017 N 03-07-11/4780,
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2017 N Ф07-10102/2017 по делу N А13-12295/2016).
{Вопрос: Какие риски возникают по налогу на прибыль и НДС при продаже земельного участка, на котором расположено здание, если в договоре указана общая стоимость объектов? (Консультация эксперта, ФНС России, 2019) {КонсультантПлюс}}
УКАЗАНИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ И ЗАПОЛНЕНИЮ ФОРМ ПЕРВИЧНОЙ УЧЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО УЧЕТУ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ
Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)
(форма N ОС-1)
Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
(форма N ОС-1а)
Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений)
(форма N ОС-1б)
Применяются для оформления и учета операций приема, приема-передачи объектов основных средств в организации или между организациями для:
а) включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию (для объектов, не требующих монтажа, - в момент приобретения, для объектов, требующих монтажа, - после приема их из монтажа и сдачи в эксплуатацию),
поступивших:
по договорам купли-продажи, мены имущества, дарения, финансовой аренды (если объект основных средств находится на балансе лизингополучателя) и др.;
путем приобретения за плату денежными средствами, изготовления для собственных нужд и ввода в эксплуатацию законченных строительством зданий (сооружений, встроенных и пристроенных помещений) в установленном порядке;
б) выбытия из состава основных средств при передаче (продаже, мене и пр.) другой организации.
Исключением являются случаи, когда прием-передача объектов и ввод их в действие должны оформляться в соответствии с действующим законодательством в особом порядке.
Прием-передача объекта(ов) между организациями для включения в состав основных средств для организации-получателя или выбытия его (их) из состава основных средств для организации-сдатчика оформляется общими документами:
- по
форме N ОС-1 - для объекта основных средств (кроме зданий, сооружений);
- по
форме N ОС-1а - для зданий, сооружений;
- по
форме N ОС-1б - для групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений),
которые утверждаются руководителями организации-получателя и организации-сдатчика и составляются в количестве не менее двух экземпляров. К акту прилагается и техническая документация, относящаяся к данному(ым) объекту(ам).
Реквизит "Государственная регистрация прав" заполняется на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним.
В
формах N ОС-1 и
N ОС-1а раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации.
В случаях приобретения объектов через сеть розничной торговли, изготовления для собственных нужд раздел 1 не заполняется.
В показателях граф "Сумма начисленной амортизации (износа)" указывается сумма начисленной амортизации (износа) с начала эксплуатации.
Раздел 2 заполняется организацией-получателем только в одном (своем) экземпляре.
В акте данные об объекте основных средств, находящемся в собственности двух или нескольких организаций, записываются соразмерно доле организации в праве общей собственности. При этом на первой странице в раздел "Справочно" заносятся сведения об участниках долевой собственности (с указанием их доли в праве общей собственности), а также в случае, если стоимость приобретения объекта основных средств была выражена в иностранной валюте (условных денежных единицах), - сведения о наименовании иностранной валюты, ее сумме по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату, выбранную в соответствии с требованиями, действующими в системе бухгалтерского учета.
Данные приема и исключения объекта из состава основных средств вносятся в инвентарную карточку (книгу) учета объектов основных средств
(формы N ОС-6, N ОС-6а, N ОС-6б).
Постановление Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств" {КонсультантПлюс}