Автоматическое возобновление аренды

Стороны заключили договор аренды на 11 месяцев с условием о том, что после этого периода он автоматически возобновляется на тот же срок и так происходит трижды.

В первый раз правило сработало, а во второй арендатор не захотел продлевать договор. Арендодатель не принял отказ, поэтому спор дошел до суда. Две инстанции не поддержали прекращение договора, но кассация с ними не согласилась и потребовала нового рассмотрения.

Мнение судов:

• Стороны закрепили условие об автоматическом возобновлении договора, арендатор с ним согласился.
• У него нет права отказаться от пролонгации.

Позиция кассации:

• Аренда — это временная передача имущества, стороны не могут полностью исключить право на отказ от нее.
• В спорном договоре нет явно выраженной обязанности арендатора перезаключать его.
• Суды ошибочно квалифицировали действия арендатора как отказ от исполнения договора. Однако он не согласился заключать новый.

Документ: Постановление АС Московского округа от 22.01.2024 по делу N А41-31779/2023

Рекомендуем: Как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации

Взыскание убытков с директора — единственного участника общества

Гражданин создал ООО и несколько лет был в нем единственным участником и директором. Затем появился второй участник с долей 50%. Он решил оспорить нецелевые траты за предыдущие годы и взыскать убытки с первого.

Суды не удовлетворили требования. Кассация направила дело на пересмотр.

Мнение судов:

• В спорный период директор был единственным участником общества. Имущество ООО принадлежало учредителю, он распоряжался им в своих интересах. Нельзя признать его виновным в причинении обществу убытков.
• Нет оснований считать, что ответчик вел себя недобросовестно и неразумно. Кредиторская задолженность сама по себе не говорит о таком характере действий.

Позиция кассации:

• Суды ошиблись в том, что единственный участник — директор в любом случае не может быть виновен в убытках. Его действия ограничены законом, он обязан соблюдать правила.
• То, что на момент причинения убытков истец не был участником общества, не повод отказать удовлетворить требования.
• Следовало проанализировать финансовое состояние ООО, правомерность действий ответчика. Суды преждевременно решили, что нет оснований взыскать убытки.

Документ: Постановление АС Дальневосточного округа от 12.01.2024 по делу N А51-21614/2021

Возвращение встречного иска

Общество хотело истребовать здания и участки под ними из чужого незаконного владения. Ответчик заявил встречный иск — о взыскании стоимости улучшений спорного имущества. Суды его вернули. Кассация решила, что оснований для этого не было, вопрос нужно пересмотреть.

Мнения судов:

• Встречное требование не направлено к зачету первоначального.
• Самого по себе наличия связи между исками недостаточно для принятия встречного иска.
• Совместное рассмотрение не приведет к более быстрому и правильному разрешению дела, а, наоборот, затянет его.
• Ответчик вправе предъявить самостоятельный иск.

Позиция кассации:

• В рамках одного дела можно рассматривать требования собственника о возврате переданной в аренду вещи и арендатора о компенсации неотделимых улучшений.
• Между исками есть взаимосвязь.
• Условия совместного рассмотрения соблюдены, суды ошибочно вернули встречный иск.

Документ: Постановление АС Поволжского округа от 12.01.2024 по делу N А57-18545/2023

Рекомендуем: Важнейшая практика по ст. 132 АПК РФ

Источник: КонсультантПлюс