Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 12 сентября 2013 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18221/12  по делу N А68-2003/12 "Требование об индивидуализации будущей недвижимой вещи нельзя признать невыполненным, если сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства, или если стороны своими фактическими действиями по исполнению договора, совершенными в разумный срок, восполнили отсутствие такого условия"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 12 СЕНТЯБРЯ 2013 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 04.06.2013 N 18221/12

ПО ДЕЛУ N А68-2003/12 "ТРЕБОВАНИЕ ОБ ИНДИВИДУАЛИЗАЦИИ

БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ НЕЛЬЗЯ ПРИЗНАТЬ НЕВЫПОЛНЕННЫМ,

ЕСЛИ СТОРОНАМИ СОГЛАСОВАНЫ УСЛОВИЯ, НА ОСНОВАНИИ

КОТОРЫХ ЭТА ВЕЩЬ МОЖЕТ БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕНА НА МОМЕНТ

ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИЛИ ЕСЛИ СТОРОНЫ СВОИМИ

ФАКТИЧЕСКИМИ ДЕЙСТВИЯМИ ПО ИСПОЛНЕНИЮ ДОГОВОРА,

СОВЕРШЕННЫМИ В РАЗУМНЫЙ СРОК, ВОСПОЛНИЛИ

ОТСУТСТВИЕ ТАКОГО УСЛОВИЯ"

1. Суть спора >>>

2. Проблема индивидуализации будущей вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества >>>

3. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ >>>

4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>

5. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>

1. Суть спора

По результатам аукциона муниципальное образование (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома (далее - договор аренды). В качестве существенного условия данного договора стороны определили обязанность арендатора по передаче в собственность муниципального образования 10 процентов общей площади жилого дома после его ввода в эксплуатацию.

В связи с неисполнением обществом указанного условия договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества суммы убытков, вызванных таким неисполнением.

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник ряд взаимосвязанных вопросов о возможности заключения договора аренды, предметом которого является передача доли в праве собственности на будущее недвижимое имущество, а также об индивидуализации такого недвижимого имущества.

2. Проблема индивидуализации будущей вещи, являющейся

предметом договора купли-продажи недвижимого имущества

Из обстоятельств дела, рассмотренного Президиумом ВАС РФ, следует, что спор возник в связи с невыполнением стороной договора аренды земельного участка обязательства по передаче части общей площади в объекте недвижимости, возведенном на этом земельном участке. Отношения сторон, касающиеся выполнения данного обязательства, были квалифицированы Президиумом ВАС РФ как отношения по купле-продаже будущего недвижимого имущества.

Одной из ключевых проблем, связанных с такими отношениями, является проблема индивидуализации будущей вещи по договору купли-продажи. Не стал исключением и настоящий спор. Сущность обозначенной проблемы состоит в том, что в момент совершения сделки купли-продажи недвижимое имущество, являющееся ее предметом, отсутствует, следовательно, дать его точное описание или указать его площадь в договоре невозможно. В дальнейшем данное обстоятельство может повлечь за собой признание такой сделки незаключенной по причине несогласованности предмета договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).

Указанная проблема была решена ВАС РФ в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54).

Так, согласно п. 2 Постановления N 54 для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Если в договоре купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Кроме того, как указано в п. 3 Постановления N 54, предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть индивидуализирован путем представления стороной договора доказательств, подтверждающих направленность действительной воли сторон на передачу конкретного объекта. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Приведенные правовые позиции Пленума ВАС РФ находят применение в практике арбитражных судов (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 11.10.2012 N ВАС-13236/12 по делу N А40-76830/11-54-493, Постановления ФАС Московского округа от 26.11.2012 по делу N А40-71609/10-82-612, А40-126552/10-28-1067, ФАС Поволжского округа от 29.06.2012 по делу N А65-18579/2011, от 01.12.2011 по делу N А57-15802/2010).

Отметим, что конкретизация доли сторон в отношении будущего недвижимого имущества осуществляется путем указания процентов от общей площади объекта и является типичной для таких договоров (см. примеры процентного распределения площади будущего недвижимого имущества в следующих судебных актах: Определения ВАС РФ от 16.05.2012 N ВАС-5553/12 по делу N А40-10220/11-6-81, от 01.12.2011 N ВАС-12921/11 по делу N А40-82917/08-91-359, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2010 по делу N А11-5009/2008, ФАС Московского округа от 07.08.2013 по делу N А40-68591/07-52-524, от 19.02.2013 по делу N А40-11063/11-11-88, от 12.02.2013 по делу N А40-105480/11-54-692, от 27.09.2012 по делу N А40-82850/11-114-702).

Несмотря на это, в деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 04.06.2013 N 18221/12, данное обстоятельство послужило нижестоящим судам основанием для признания договора аренды частично незаключенным.

В указанном Постановлении Президиум ВАС РФ указал на ошибочность такого вывода и в развитие положений Постановления N 54 сформулировал ряд новых правовых позиций касательно индивидуализации будущей недвижимой вещи (см. правовые позиции Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

3. Выводы судов нижестоящих инстанций

и коллегии судей ВАС РФ

Суды всех трех инстанций отказали обществу в удовлетворении заявленного требования, посчитав договор аренды частично незаключенным. Суды указали на следующее:

- сторонами не согласован предмет договора в части определения объекта недвижимого имущества (обозначенного как 10 процентов общей площади жилого дома), подлежащего передаче обществом муниципальному образованию в будущем;

- в договоре не указаны сведения, определяющие расположение недвижимости на переданном в аренду земельном участке, не определено местонахождение недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания.

Вместе с тем в этой части отношения между сторонами были квалифицированы судами как отношения по купле-продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.

Суды также пришли к выводу о том, что истцом в нарушение п. 1 ст. 393 ГК РФ не доказан факт причинения убытков, поскольку общество приняло на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность 10 процентов общей площади жилого дома в отсутствие какого-либо встречного предоставления со стороны муниципального образования (несмотря на факт передачи обществу земельного участка во владение и пользование под строительство).

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 04.03.2013 N ВАС-18221/12 по делу N А68-2003/12 пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в настоящем разделе не приводится.

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов нижестоящих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

4.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным, если сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства. Отсутствующее условие договора может быть восполнено фактическими действиями стороны, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.

Комментарий: В рамках настоящего спора Президиум ВАС РФ указал на следующие обстоятельства, позволяющие индивидуализировать объект недвижимого имущества (обозначенного как 10 процентов общей площади жилого дома) на момент исполнения обязательства:

- согласование сторонами характеристик земельного участка и исполнение договора в части передачи земельного участка в аренду;

- наличие документов, подтверждающих постановку земельного участка на кадастровый учет, документов, содержащих данные об общей площади жилого дома, а также акта ввода жилого дома в эксплуатацию.

Данная позиция является развитием подхода, изложенного в п. 2 Постановления N 54, а также подхода, содержащегося в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10, в части, касающейся возможности устранения сторонами неопределенности в существенных условиях договора путем совершения действий, направленных на соблюдение таких условий в разумный срок.

4.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при возникновении спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд, установив волю сторон, может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана, на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре (в иных документах), или критериев и условий, следующих из поведения сторон.

Комментарий: С учетом правовой позиции, изложенной в п. 3 Постановления N 54, Президиумом ВАС РФ названы два способа преодоления арбитражными судами неопределенности объекта недвижимости:

- посредством установления действительной воли сторон, направленной на передачу конкретной недвижимой вещи по договору купли-продажи;

- путем самостоятельного определения недвижимой вещи, которая должна быть передана по договору купли-продажи, на основании ряда критериев.

4.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: действующее гражданское законодательство не содержит положений, запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.

Если сторонами по договору аренды земельного участка, предоставленного под цели строительства жилого дома, определено, что передаче подлежит доля в общей площади жилого дома, то само по себе это не свидетельствует о несогласованности предмета договора и о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора. Однако в случае невозможности передать индивидуально-определенную вещь арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в порядке ст. 398 ГК РФ.

Комментарий: Президиумом ВАС РФ даны разъяснения касательно возможности установления сторонами по договору арендной платы как в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором части будущей недвижимой вещи в собственность, так и в виде сочетания иных форм арендной платы, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Арбитражной практикой также подтверждается правомерность установления в договоре арендной платы в виде передачи арендодателю определенного имущества (см. например, Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2010 N КГ-А40/7410-10 по делу N А40-127013/09-155-912).

5. Оговорка о возможности пересмотра по новым

обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.