Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 30 мая 2013 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 N 11401/12 по делу N А40-121855/09-23-810 "Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникает, если на дату приватизации первой квартиры в жилом доме и ранее данные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, имеют изолированные выходы, не связаны с другими помещениями дома и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 30 МАЯ 2013 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 22.01.2013 N 11401/12

ПО ДЕЛУ N А40-121855/09-23-810 "ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ

СОБСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ НА ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

НЕ ВОЗНИКАЕТ, ЕСЛИ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОЙ

КВАРТИРЫ В ЖИЛОМ ДОМЕ И РАНЕЕ ДАННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

БЫЛИ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В ЦЕЛЯХ, НЕ СВЯЗАННЫХ С

ОБСЛУЖИВАНИЕМ ДОМА, ИМЕЮТ ИЗОЛИРОВАННЫЕ

ВЫХОДЫ, НЕ СВЯЗАНЫ С ДРУГИМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

ДОМА И ФАКТИЧЕСКИ НЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ

ДОМОВЛАДЕЛЬЦАМИ В КАЧЕСТВЕ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА"

Суть спора

Товарищество собственников жилья "ТСЖ на Фадеева" (далее - ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о признании и восстановлении без определения долей права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на все нежилые подвальные помещения дома, определенные экспликациями БТИ (с указанием количественных, качественных, технических характеристик помещений), а также о признании отсутствующим права собственности города Москвы на указанные помещения (далее также - спорные помещения).

Заявляя указанные требования, ТСЖ исходило из того, что в подвальных помещениях размещено оборудование (инженерные коммуникации), предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, в связи с чем данные помещения не являются самостоятельными и, следовательно, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о правовом режиме подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

Вопрос об обстоятельствах, позволяющих распространить

режим общей долевой собственности на подвальные помещения

многоквартирного жилого дома или препятствующих

такому распространению

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические подвалы).

Однако не все подвальные помещения (включая те, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и могут принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности. Если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. На данное обстоятельство неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в Определениях от 19.05.2009 N 489-О-О, от 24.02.2011 N 137-О-О, от 24.09.2012 N 1605-О.

Такой же подход применяется арбитражными судами (см., например, Определение ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-17201/09 по делу N А40-3876/08-82-51, Постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А65-9846/2009, ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12).

Президиумом ВАС РФ была изложена сходная правовая позиция, согласно которой право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся (см. Постановление от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007).

Кроме того, в указанном Постановлении Президиум ВАС РФ отметил, что наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Данная позиция также встречается в практике арбитражных судов (см., к примеру, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу N А78-3762/08, ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А12-15541/2008, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2012 по делу N А78-5003/2011, Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 N 06АП-5799/2011 по делу N А73-6994/2011, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 N 15АП-1739/2012 по делу N А32-23839/2010).

Позже Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 (далее - Постановление N 13391/09) сформулировал позицию касательно определения правового режима подвальных помещений как помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ указанный правовой режим должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

В Постановлении N 13391/09 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В большинстве случаев арбитражные суды при рассмотрении споров, связанных с отнесением подвальных помещений жилого дома к общей долевой собственности домовладельцев, исходят из буквального содержания приведенных правовых позиций (см., например, Определение ВАС РФ от 12.04.2012 N ВАС-3625/12 по делу N А73-14291/2008, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2011 по делу N А82-7545/2010, ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-122942/11-77-1108, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А72-1315/2010, ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2013 по делу N А13-5555/2012, от 21.12.2010 по делу N А56-61012/2009).

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят, в частности, следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2012 по делу N А42-4534/2009, от 21.11.2011 по делу N А56-58297/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 04.09.2012 по делу N А32-23839/2010, Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А33-7603/2011).

Аналогичный подход к рассматриваемому вопросу был изложен Президиумом ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении (см. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции своим решением отказал ТСЖ в удовлетворении заявленных требований. При этом суд исходил из того, что спорные помещения по своим характеристикам не могут быть отнесены к общему имуществу жилого дома, право общей долевой собственности на которое возникает у собственников помещений жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции с позицией суда первой инстанции согласился.

Суд кассационной инстанции принятые по данному делу акты нижестоящих судов оставил без изменения. При этом суд указал, что, несмотря на наличие протокола, подтверждающего полномочия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, ТСЖ в данном случае не может быть признано надлежащим истцом. Данный вывод суд обосновал тем, что в силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы домовладельцев, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Департамент же является не третьим лицом, а собственником части неприватизированных жилых помещений в здании, в связи с чем спор должен рассматриваться только с участием самих собственников.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 17.10.2012 N ВАС-11401/12 по делу N А40-121855/09-238-10 пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание, что судами трех инстанций не был исследован вопрос о том, может ли ТСЖ при наличии протокола, подтверждающего его полномочия на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности, требовать в интересах жильцов признания такого права на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.

Отметим, что в рассматриваемом Постановлении данный вопрос развития не получил.

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций оставил без изменения, а заявление ТСЖ - без удовлетворения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию.

Президиум ВАС РФ напомнил, что для решения вопроса об отнесении подвальных помещений к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме в первую очередь необходимо установить правовой режим данных помещений, который должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Соответствующая правовая позиция по данному вопросу была ранее сформулирована в Постановлении N 13391/09.

Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ указал, что право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может возникнуть в случае, если:

- судом установлено, что на дату приватизации первой квартиры в жилом доме (и ранее) подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (к примеру, для сдачи в аренду под нужды различных организаций, для научно-исследовательских, административных целей), и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества;

- подвальные помещения (состоящие из кабинетов, подсобных помещений, санузлов) имеют изолированные выходы и не связаны с другими помещениями дома, выделены капитальными стенами, находящимися в подвале дома с момента его постройки.

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.