Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 2 апреля 2013 года

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 2 АПРЕЛЯ 2013 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 25.01.2013 N 13

"О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ В ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО

АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 17.11.2011 N 73

"ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ"

1. Аренда части вещи >>>

2. Индивидуализация предмета договора аренды >>>

3. Аренда будущей вещи >>>

4. Аренда объекта недвижимости, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию >>>

5. Доказывание арендатором наличия права собственности на объект аренды при разрешении спора из договора аренды >>>

6. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества >>>

7. Государственная регистрация договора аренды >>>

8. Расторжение договора аренды после оплаты арендатором задолженности >>>

9. Изменение арендной платы >>>

А. Размер арендной платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов >>>

Б. Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды >>>

В. Изменение арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ >>>

Г. Изменение арендной платы за пользование публично-правовым имуществом >>>

Д. Злоупотребление правом при изменении размера арендной платы >>>

Пленум ВАС РФ принял рассматриваемое Постановление (далее - Постановление N 13), в котором дал разъяснения по многим спорным вопросам, касающимся арендных отношений.

Постановление N 13 дополнило ранее принятое Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

1. Аренда части вещи

В Постановлении N 13 разъясняется, что аренда части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит законодательству (п. 9 Постановления N 73 в новой редакции). Одним из аргументов, высказанных в Постановлении N 13 в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что Гражданский кодекс РФ, включая ст. 606 ГК РФ, допускает передачу объекта аренды только в пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод, что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не "целиком".

Этот тезис связан с известным юридическим принципом, заключающимся в том, что несколько лиц не могут быть одновременно владельцами одной и той же вещи ("Ибо одно владение может быть у двоих не более, чем если бы считалось, что ты стоишь в том месте, где я стою, или там, где я сижу, считалось бы, что и ты сидишь", Павел, D. 41, 2, 3, 5). Следует отметить, что в проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п. 2 ст. 210 ГК РФ в редакции Проекта) предлагается установить такое же правило. Поскольку понятие "держание" в настоящее время неизвестно российскому законодательству, можно сделать следующий вывод: из нормы права, допускающей "пользовательскую" аренду (ст. 606 ГК РФ), следует, что в аренду в этом случае может быть передана лишь часть вещи.

Таким образом, согласно Постановлению N 13 договоры аренды, заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться незаключенными или недействительными.

В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к примеру, земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16653/12 по делу N А76-19494/2011, от 16.01.2012 N ВАС-17189/11 по делу N А73-1509/2011, от 29.05.2012 N ВАС-6100/12 по делу N А10-532/2011, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу N А10-1961/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009, ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-2466/2011 по делу N А24-4048/2010, ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12702/12 по делу N А71-2831/12).

В то же время имеются и немногочисленные примеры обратной судебной практики, в которых допускается заключение договоров аренды в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу N А75-3320/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009, ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А40-46436/11-9-395).

Подробнее см. п. 11 комментария к ст. 607 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Следует отметить, что аренда части земельного участка достаточно широко распространена на практике. Более того, крупными участниками гражданского оборота утверждаются типовые формы таких договоров (см., к примеру, Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД").

Обращаем внимание, что согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" договор передачи в пользование отдельных частей здания признавался непоименованным договором sui generis, к которому тем не менее по аналогии закона применялись положения гл. 34 ГК РФ об аренде.

Аренда части помещения в судебной практике допускается, если в договоре содержатся данные, позволяющие индивидуализировать эту часть, а также если она обозначена на поэтажном плане (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009, ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П по делу N А40-32021/07-94-199, ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А55-9413/2009, ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010).

Подробнее см. п. 17 комментария к ст. 607 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Договор аренды части недвижимой вещи, заключенный на срок более одного года, согласно разъяснениям п. 9 Постановления N 73 в новой редакции подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В этом случае обременение в виде аренды устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что в такой ситуации не требуется представление уполномоченному органу документов кадастрового учета части недвижимой вещи, поскольку кадастровый паспорт "целой" недвижимой вещи уже имеется в деле правоустанавливающих документов. Таким образом, предоставление кадастрового паспорта недвижимой вещи (ее части) в случае государственной регистрации договора аренды части недвижимости потребуется лишь в том случае, если ранее кадастровый паспорт не был представлен.

В то же время в п. 9 Постановления N 73 в новой редакции Пленум ВАС РФ обращает внимание на то, что часть вещи, являющаяся объектом арендных отношений, должна быть должным образом индивидуализирована. Это особенно важно для ситуаций, требующих обязательной государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества. Пленум ВАС РФ рекомендует представлять для государственной регистрации подписанный сторонами такого договора аренды документ, в котором будет содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор. Этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи. Пленум ВАС РФ обратил внимание на то, что отсутствие кадастрового паспорта недвижимого имущества среди документов, подаваемых на регистрацию договора аренды части недвижимости, не может служить основанием для отказа в такой регистрации, если из описания предмета аренды следует, что он согласован сторонами.

Иной подход к государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества в п. 9 Постановления N 73 в новой редакции выражен в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со смыслом гл. V ЗК РФ в данной ситуации государственная регистрация такого договора аренды невозможна без предварительного проведения кадастрового учета этой части земельного участка.

Однако это строгое правило не распространяется на случаи передачи части государственных или муниципальных земельных участков в субаренду. Сходная правовая позиция также встречается в судебной практике (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007).

2. Индивидуализация предмета договора аренды

В п. 15 Постановления N 73 в новой редакции обращается внимание на то, что стороны договора аренды не могут ссылаться на недостатки в индивидуализации объекта аренды, указывая на его незаключенность или недействительность, если договор фактически исполнялся сторонами.

Ранее в судебной практике в некоторых случаях встречалась позиция, схожая с изложенной в п. 15 Постановления N 73 в новой редакции (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4849/08 по делу N А55-12210/2007, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010, от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, ФАС Московского округа от 03.09.2012 по делу N А40-109330/11-53-991). Однако эта практика не была единообразной.

Так, была достаточно распространена и иная позиция, согласно которой недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, не могут устраняться путем фактического исполнения этого договора, поскольку он является незаключенным (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009, от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009, от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009, ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А41/14856-07 по делу N А41-К1-8985/07, ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495).

Подробнее см. п. 7 комментария к ст. 607 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Следует отметить, что разъяснения правоприменительной практики в Постановлении N 13 в отношении индивидуализации предмета аренды продолжают идеи, изложенные в отношении купли-продажи будущей вещи (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", далее - Постановление N 54).

3. Аренда будущей вещи

Важное разъяснение содержится в п. 10 Постановления N 73 в новой редакции. В нем Пленум ВАС РФ указал на то, что ст. 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю (далее - аренда будущей вещи). В соответствии с этой нормой арендодатель должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Следовательно, само по себе отсутствие у арендодателя прав на предмет аренды не влечет признания такого соглашения недействительным в соответствии со ст. ст. 168 и 608 ГК РФ.

Также не противоречит законодательству передача в аренду имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано арендодателем.

Однако в судебной практике в настоящее время доминирует противоположный подход.

Договоры аренды в отношении имущества, право собственности на которое не было зарегистрировано за арендодателем, признаются ничтожными (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А44-3260/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-19876/10, ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 по делу N А24-3034/2011, ФАС Московского округа от 24.02.2012 по делу N А40-36915\11-11-318, ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7700/11 по делу N А47-9438/10).

Подробнее см. п. 1 комментария к ст. 608 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Тем не менее судебная практика, допускающая сдачу в аренду недвижимого имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано, также имела место (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, Определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, вопрос 36 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2).

Подробнее см. п. 8 комментария к ст. 608 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Допустимость заключения договора аренды будущей вещи указывает, помимо прочего, на то, что "вещный эффект" аренды возникает не в момент заключения договора аренды, а лишь после передачи объекта аренды арендатору. Указанные разъяснения о необходимости разграничения момента возникновения обязательственно-правовой связанности сторон договора и момента возникновения "вещного эффекта" аренды также являются продолжением идей, изложенных Пленумом ВАС РФ в отношении купли-продажи будущей вещи (п. 1 Постановления N 54), а также Постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07.

Если договор аренды не был исполнен, в том числе по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

В п. 10 Постановления N 73 в новой редакции особо оговаривается, что не допускается заключение договора аренды будущего земельного участка арендодателем, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду. Такой договор является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), поскольку по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

Схожая правовая позиция по этому вопросу встречалась в судебной практике и ранее (см., к примеру, п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 448/10 по делу N А55-3314/2009, Определения ВАС РФ от 26.12.2011 N ВАС-16260/11 по делу N А32-19533/2009, от 25.07.2011 N ВАС-8807/11 по делу N А32-19532/2009-73/457, от 25.07.2011 N ВАС-8806/11 по делу N А32-19530/2009-73/454).

Подробнее см. п. 5 комментария к ст. 608 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Следует отметить, что в судебных актах уже получила некоторое распространение практика применения разъяснений Постановления N 54 в отношении аренды будущей вещи (см., к примеру, Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 по делу N А33-18187/2011, Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 N 09АП-23251/2011-ГК по делу N А40-46436/11-9-395).

4. Аренда объекта недвижимости, в отношении которого

отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выдается после его строительства или реконструкции. Достаточно распространенной была точка зрения, что этот документ является необходимым для государственной регистрации права собственности на возведенный объект капитального строительства (недвижимости). Это вывод можно было сделать, исходя из п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, и сложившейся судебной практики (см., например, Определения ВАС РФ от 06.06.2012 N ВАС-7197/12 по делу N А07-8523/2011, от 26.05.2011 N ВАС-6050/11 по делу N А12-12132/2010, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу N А74-1804/2011, ФАС Московского округа от 20.03.2012 по делу N А40-55377/11-79-457).

Также ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ предусмотрена ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется.

В связи с этим Пленум ВАС РФ разъяснил, что само по себе отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует сдаче его в аренду (п. 11 Постановления N 73 в новой редакции). Суд обратил внимание на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды может быть получено позднее. Однако факт эксплуатации объекта капитального строительства без такого разрешения может повлечь  административную ответственность виновных в этом лиц (арендатора и (или) арендодателя) в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. Пленум ВАС РФ также указал, что деятельность этих лиц может быть приостановлена в соответствии с законодательством об административных правонарушениях.

В п. 11 Постановления N 73 в новой редакции специально оговаривается, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Следует отметить, что ранее в правоприменительной практике преобладал подход, согласно которому договор аренды объекта недвижимости может быть заключен только после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку правоотношения сторон до этого момента оформлялись с помощью заключения предварительного договора аренды (Постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07, ФАС Московского округа от 22.06.2012 по делу N А40-96823/11-26-727, от 19.05.2011 N КГ-А40/4803-11 по делу N А40-88536/10-77-300, ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2010 по делу N А56-8143/2009).

Также в Постановлении N 13 специально отмечена невозможность передачи в аренду объектов самовольного строительства. Такой договор является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ сдача такого объекта в аренду запрещена прямым указанием закона.

5. Доказывание арендатором наличия права собственности

на объект аренды при разрешении спора из договора аренды

Пленум ВАС РФ в п. 12 Постановления N 73 в новой редакции обратил внимание на то, что при возникновении спора из договора аренды у собственника имущества отсутствует какая-либо необходимость в доказывании наличия у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Сходная правовая позиция ранее была изложена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в котором обращалось внимание на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды. В судебной практике этот вывод был истолкован в том смысле, что арендодатель не должен доказывать наличие у него права собственности на объект аренды, а соответствующие доводы неисправного арендатора, фактически использующего имущество, не должны приниматься в расчет (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А15-1943/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2012 по делу N А79-7088/2011, ФАС Уральского округа от 27.02.2013 N Ф09-630/13 по делу N А71-7242/2012, от 04.03.2013 N Ф09-14023/12 по делу N А71-7181/12, Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу N А33-9286/2011, от 05.02.2013 по делу N А74-3370/2012, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 по делу N А19-14436/2012, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 по делу N А45-20967/2012, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 по делу N А70-3291/2012).

Из изложенной выше позиции Пленума ВАС РФ следует, среди прочего, что при рассмотрении судами споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы по договору, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что:

- право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам;

- заключенный договор аренды является недействительной сделкой, как заключенный неуправомоченным лицом.

В п. 12 Постановления N 73 в новой редакции Пленум ВАС РФ дал разъяснения касательно соотношения положений о расчетах при виндикации (ст. 303 ГК РФ) с общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). В рассматриваемом Постановлении указано, что правила о расчетах при виндикации (ст. 303 ГК РФ) являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов из незаконного владения имуществом, и имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения согласно принципу lex specialis derogat generali (специальный закон отменяет общий).

Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Изложенный вывод уже встречался в судебной практике (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу N А31-6324/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.10.2011 по делу N А53-16836/2009).

Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:

- недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);

- недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);

- добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

6. Несколько договоров аренды в отношении

одного и того же имущества

В п. 13 Постановления N 73 в новой редакции указано на возможность внесения в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Так, Пленум ВАС РФ отметил, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ). Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 13 Постановления N 73 в новой редакции).

Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 суд признал правомерным заключение нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии, что данные договоры отличаются по видам лесопользования (см. также Определение ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15607/12 по делу N А26-6010/2011, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010, ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011, ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12253/12 по делу N А60-15786/2012, ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 17АП-5997/2010-АК).

В то же время по этому вопросу до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009 существовала обратная судебная и административная практика, не допускавшая сдачу лесного участка в аренду нескольким лицам, даже если лесной участок арендуется в разных целях использования (см., к примеру, Письмо Рослесхоза от 02.04.2008 N МГ-03-28/2198 "О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования", Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-14946/2009). И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-10014/2010 по делу N А51-13870/2010, Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 N 05АП-6966/2010 по делу N А51-13869/2010).

7. Государственная регистрация договора аренды

В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

- была соблюдена форма договора,

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть "вещный эффект" у незарегистрированного договора аренды не возникает.

До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).

Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).

Подробнее см. п. 12 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившем в силу с 1 марта 2013 г., устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные в ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.

8. Расторжение договора аренды после оплаты

арендатором задолженности

В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок (п. 23 Постановления N 73 в новой редакции). Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.

В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (см., например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", Определения ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009, от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011, ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225, ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008, ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010, ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011).

Подробнее см. п. 7 комментария к ст. 619 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

9. Изменение арендной платы

В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).

Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.

В качестве примеров можно привести:

- Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);

- Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);

- Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).

В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.

Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам.

В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ и воспринято существующей судебной практикой (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А79-9676/2011, ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-20588/2012, от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011).

Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст. 73 ЛК РФ и подтверждается сложившейся судебной практикой (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17251/12 по делу N А32-21481/2011, от 30.11.2012 N ВАС-15490/12 по делу N А43-16896/2011).

См. также: п. 4 комментария к ст. 614 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>

Таким образом, для применения обозначенных выше п. п. 16, 18 - 22 Постановления N 73 в новой редакции к конкретной ситуации необходимо определить, относится ли соответствующая арендная плата к регулируемым ценам.

Исходя из п. п. 16 и 18 данного Постановления, можно заключить, что регулируемой арендной платой является та плата, необходимость государственного регулирования которой закреплена федеральным законом.

А. Размер арендной платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов

Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления N 73 в новой редакции разъяснил, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Данное разъяснение имеет существенное значение в том числе для отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства, поскольку такое предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в специально предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ или муниципального образования случаях осуществляется на торгах (п. п. 1.1 и 1.2 ст. 30 ЗК РФ).

Также Пленум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении разъяснил, что допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Это разъяснение было проиллюстрировано Пленумом ВАС РФ следующим образом: не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Б. Правомерность условия о плате за право заключения договора аренды

Пленум ВАС РФ подчеркнул, что в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате, являются ничтожными.

В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды. Однако Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011).

Относительно указанного Постановления Президиума ВАС РФ подробнее см.: Аналитический обзор "Документ недели" от 29 ноября 2012 года >>>

В. Изменение арендной платы на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ

В п. 21 Постановления N 73 в новой редакции дано подробное толкование п. 3 ст. 614 ГК РФ. В первую очередь Пленум ВАС РФ квалифицировал данную норму как диспозитивную, из чего сделал вывод, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Существующая на данный момент судебная практика придерживается сходного подхода (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу N А19-22685/2011, от 13.07.2009 по делу N А33-8831/08, ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223\10-155-159). Однако в отличие от Пленума ВАС РФ суды исходят из того, что договорное регулирование изменения размера арендной платы должно содержаться в самом договоре аренды, а не в ином соглашении сторон.

Следует отметить также и то, что Пленум ВАС РФ ограничил частотность договорного изменения размера арендной платы, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом случае такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Целесообразно обратить внимание на то, что практика установления в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества права арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы является достаточно распространенной (см., например, Определения ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009, от 22.07.2011 N ВАС-8715/11 по делу N А65-12224/2010-СГ2-6, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2012 по делу N А43-31470/2011, ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2012 N Ф03-5768/2012 по делу N А51-644/2012, ФАС Поволжского округа от 03.08.2012 по делу N А72-9033/2011).

В то же время возможность изменения размера арендной платы довольно часто ограничивается сторонами в самом договоре: не чаще одного раза в год (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-109027\11-6-944, ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2011 N Ф03-1990/2011 по делу N А24-3827/2010, ФАС Центрального округа от 06.02.2012 по делу N А64-225/08-7).

Таким образом, Пленум ВАС РФ фактически подтвердил уже сложившуюся практику взаимоотношений сторон арендных правоотношений, но установил барьер возможным недобросовестным действиям со стороны арендодателя.

Г. Изменение арендной платы за пользование публично-правовым имуществом

В п. 20 Постановления N 73 в новой редакции подробно разъяснена ситуация изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Данные разъяснения сводятся к следующему. Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Относительно последнего абзаца п. 20 Постановления N 73 в новой редакции целесообразно указать, что Пленум ВАС РФ подтвердил ранее сложившуюся судебную практику. В обозначенной ситуации изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не требует заключения специального дополнительного соглашения к договору (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30, Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010, ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010, ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130).

Д. Злоупотребление правом при изменении размера арендной платы

В п. 22 Постановления N 73 в новой редакции сформулирована важная правовая позиция относительно применения института злоупотребления правом к правоотношениям по изменению размера арендной платы.

Данная правовая позиция состоит в следующем. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Целесообразно отметить, что на настоящий момент примеров успешного применения ст. 10 ГК РФ в ситуации существенного изменения размера арендной платы крайне мало.

Среди них можно выделить Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008-38, в котором в качестве злоупотребления правом было признано единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, так как, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.