25 июля вступило в силу новое постановление КС РФ. Оно защищает интересы некоторых кредиторов по залоговым обязательствам и текущим платежам несостоятельных девелоперов. Речь идет о случаях, когда их права и недвижимость передают спецфонду для завершения строительства.

Залоговые кредиторы

Постановление касается кредиторов, которые отвечают таким условиям:

• они не участники строительства;
• профинансировали создание недвижимости, в отношении которой девелопер заключил договор с первым контрагентом без счетов эскроу (до 1 июля 2019 года);
• потеряли залоговые права, когда проблемные объекты стали собственностью фонда. Из-за этого таким кредиторам осталось рассчитывать на то, что их требования удовлетворят в общем порядке за счет конкурсной массы.

Многие суды отмечали, что для передачи имущества фонду их согласие не нужно. Компенсацию он перечислять не обязан.

КС РФ счел ситуацию несправедливой и велел поправить законодательство. До того, как изменения вступят в силу, можно требовать от фонда погасить основной долг по залоговому обязательству девелопера и выплатить проценты. При этом возобновить их начисление нельзя.

Размер требования не должен превышать цену предмета залога. Ее надо определять на день, когда арбитражный суд передал имущество фонду.

Также у бывших залоговых кредиторов остается право получить деньги в порядке очередности. Важно, чтобы сумма с учетом выплат фонда была не больше основного долга и процентов по обязательству. В противном случае размер превышения нужно вернуть фонду в пределах того, что он перечислил.

Кредиторы по текущим платежам

По закону фонд обязан совершить лишь текущие платежи первой очереди. То есть он не должен погашать, в частности, требования выплатить зарплату персоналу застройщика и рассчитываться:

• за работы по завершению строительства, которые подрядчики выполняли до того, как фонд решил приобрести права девелопера;
• услуги, без которых нельзя нормально провести банкротство и сохранить проблемный объект. Их оказывают охранные и энергоснабжающие компании, владельцы помещений, где работал управляющий, и т.д.

По мнению КС РФ, эти правила нужно изменить так, чтобы они разрешали данным кредиторам получить удовлетворение требований за счет фонда. Исключение – ситуации, когда кредиторам не смогли бы выплатить деньги, даже если бы недвижимость осталась у девелопера. Это условие не надо учитывать только по ряду зарплатных требований.

Источник: КонсультантПлюс

Документ: Постановление КС РФ от 21.07.2022 N 34-П