Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 5 июля 2012 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 N 13387/11 по делу N А53-22256/10 "Если арендатор по ничтожному договору пользуется имуществом с согласия собственника, в том числе следующего из его фактического поведения, и вносит за пользование плату, то суд, удовлетворяя иск о его выселении, вправе установить отсрочку исполнения судебного акта"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 5 ИЮЛЯ 2012 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 29.03.2012 N 13387/11

ПО ДЕЛУ N А53-22256/10

"ЕСЛИ АРЕНДАТОР ПО НИЧТОЖНОМУ ДОГОВОРУ ПОЛЬЗУЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ С СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА, В ТОМ ЧИСЛЕ СЛЕДУЮЩЕГО ИЗ ЕГО ФАКТИЧЕСКОГО ПОВЕДЕНИЯ, И ВНОСИТ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ПЛАТУ, ТО СУД, УДОВЛЕТВОРЯЯ ИСК О ЕГО ВЫСЕЛЕНИИ, ВПРАВЕ УСТАНОВИТЬ ОТСРОЧКУ ИСПОЛНЕНИЯ СУДЕБНОГО АКТА"

Суть спора

ФГУ "Ростовский научно-исследовательский институт акушерства и педиатрии Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации" (далее - Институт) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Центр репродукции человека и ЭКО" (далее - Центр) о применении последствий недействительности сделки - договора аренды нежилых помещений от 08.02.2010 N 4 (далее - договор аренды), заключенного с Центром, и выселении последнего из арендуемых им помещений.

Основанием иска послужила ничтожность данного договора по причине отсутствия согласия надлежащего представителя собственника арендуемого имущества в лице Минздравсоцразвития России и экспертного заключения об оценке последствий его заключения.

При этом следует отметить, что фактические арендные отношения между сторонами существовали с 1996 года.

Правовое значение фактических отношений

по поводу пользования имуществом в арендных спорах

На практике широко распространена ситуация фактического временного пользования имуществом, когда пользователь и собственник (или иной владелец, правомочный сдавать имущество в аренду) не заключают договор временного пользования (как правило, договор аренды). Возможны ситуации, когда договор отсутствует вовсе либо подписан документ, именуемый "договор", который, однако, таковым не является ввиду его незаключенности (в том числе из-за отсутствия государственной регистрации данного соглашения) либо ничтожности.

В этом случае нередко возникает проблема взимания платы с пользователя за время фактического пользования имуществом, особенно когда сумма, согласованная сторонами, отличается от среднерыночной цены пользования имуществом.

Судебная практика чаще всего исходит из того, что такое взыскание должно проводиться по правилам гл. 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" (Определения ВАС РФ от 29.07.2011 N ВАС-9201/11 по делу N А56-12698/2010, от 04.05.2011 N ВАС-5587/11 по делу N А51-21384/2009, от 25.04.2011 N ВАС-4438/11 по делу N А41-34297/09, от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23.08.2010 N Ф03-5246/2010 по делу N А73-17575/2009, ФАС Поволжского округа от 17.01.2011 по делу N А12-8736/2010, ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2011 по делу N А56-33966/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2010 по делу N А20-1900/2009).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 по делу N А51-23410/2009 отмечалось, что если плата за пользование имуществом согласована сторонами и данная договоренность исполнялась, то в этом случае неосновательное пользование имуществом не влечет неосновательного обогащения со стороны пользователя.

Однако в рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ, не опровергая по сути ничтожность договора, ответил на вопрос, ранее не поднимавшийся на уровне ВАС РФ: возможна ли отсрочка исполнения судебного акта о выселении пользователя имуществом по ничтожному договору?

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанции.

Однако ВАС РФ в Определении от 19.12.2011 N ВАС-13387/11 по делу N А53-22256/10 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, была в целом воспринята Президиумом ВАС РФ.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, удовлетворил требования Института и признал договор аренды недействительным (ничтожным).

Однако в отношении выселения Президиум ВАС РФ предоставил отсрочку исполнения на один год, поскольку немедленное выселение Центра из помещений нарушило бы баланс взаимных интересов и принцип справедливости, так как арендные отношения возникли между сторонами в 1996 г., Центр добросовестно исполнял обязанности по договору аренды, а Институт и представитель Минздравсоцразвития России не требовали прекращения арендных отношений. Более того, Центр занимал спорные помещения с согласия территориального управления Росимущества, которое, однако, в данной ситуации не является уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника.

Таким образом, Президиум ВАС РФ, не отрицая ничтожность договора, признал, что фактическое (т.е. с согласия собственника, в том числе следующего из его фактического поведения) и добросовестное (с внесением платы за пользование) использование имущества является достаточным обстоятельством для предоставления отсрочки исполнения судебного акта о выселении.

Отметим, что в случае предоставления такой отсрочки заключение договора аренды этого же имущества с новым арендатором может быть затруднительным, поскольку передача имущества новому арендатору возможна после истечения периода отсрочки.

Следует особо обратить внимание на то, что ни в рассматриваемом Постановлении, ни в судебных актах нижестоящих инстанций не содержится информации о ходатайстве арендатора о предоставлении ему отсрочки исполнения судебного акта о применении последствий недействительности договора аренды и о выселении арендатора из занимаемых им помещений.

Из этого обстоятельства (равно как и из общеобязательности Постановлений Президиума ВАС РФ для нижестоящих судов) можно сделать вывод о возможности предоставления такой отсрочки по аналогичным делам без ходатайства соответствующего лица.

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.