Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 3 февраля 2011 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 8455/10 по делу N А54-4614/2007-С17 "Приобретатель имущества, истребуемого по виндикационному иску, является недобросовестным, если из обстоятельств дела следует, что он должен был усомниться в праве продавца отчуждать это имущество"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 3 ФЕВРАЛЯ 2011 ГОДА

 Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.12.2010 N 8455/10

ПО ДЕЛУ N А54-4614/2007-С17 "ПРИОБРЕТАТЕЛЬ ИМУЩЕСТВА,

ИСТРЕБУЕМОГО ПО ВИНДИКАЦИОННОМУ ИСКУ, ЯВЛЯЕТСЯ

НЕДОБРОСОВЕСТНЫМ, ЕСЛИ ИЗ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДЕЛА СЛЕДУЕТ,

ЧТО ОН ДОЛЖЕН БЫЛ УСОМНИТЬСЯ В ПРАВЕ ПРОДАВЦА

ОТЧУЖДАТЬ ЭТО ИМУЩЕСТВО"

Суть спора

 ОАО "Рязанская кинокопировальная фабрика" (далее - Фабрика) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Эрмитаж" об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества: здания производственного корпуса, котельной и склада. Впоследствии в отношении склада Фабрика отказалась от иска, поэтому суды рассматривали лишь спор по поводу зданий производственного корпуса и котельной.

Иск был мотивирован тем, что ООО "Эрмитаж", владеющее спорным имуществом, является его недобросовестным приобретателем.

Первоначально указанное имущество принадлежало Фабрике. Затем это имущество было отчуждено ООО "Проммебель", ООО "Цитадель" и ООО "Диванный край" на основании трех договоров.

Впоследствии (но после того, как это имущество приобрело ООО "Эрмитаж") данные договоры были признаны арбитражным судом недействительными.

По прошествии некоторого времени ООО "Проммебель", ООО "Цитадель" и ООО "Диванный край" почти одновременно продали приобретенное ими имущество ООО "Гражданстрой-Сервис", которое в свою очередь приблизительно через месяц перепродало его ООО "Эрмитаж". При перепродаже рыночная стоимость только одного здания производственного корпуса была в два раза выше, чем стоимость обоих зданий, определенная сторонами.

См. также: Схема приобретения ООО "Эрмитаж", недвижимого имущества принадлежащего Фабрике.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: является ли ООО "Эрмитаж" добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества?

 Проблема доказывания недобросовестности приобретателя

при рассмотрении иска об истребовании имущества

из чужого незаконного владения

 При рассмотрении подобных дел одним из основных возражений против требований собственника является довод о добросовестном приобретении спорного имущества. То есть приобретатель спорной вещи заявляет, что он не знал и не мог знать, что имущество было приобретено им не у собственника, а у незаконного владельца. В этом случае, по общему правилу, суд отказывает в удовлетворении виндикационного иска и защищает добросовестного приобретателя.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Это указано в п. 38 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Из этого разъяснения следует, что если приобретатель не принял упомянутые разумные меры, то он является недобросовестным и не может быть защищен судом от требований собственника имущества.

Судебной практикой были выработаны критерии непринятия указанных разумных мер (и, следовательно, недобросовестности приобретателя) применительно к спорам о виндикации недвижимого имущества.

1. На момент совершения сделки по приобретению недвижимого имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (абз. 2 п. 38 Постановления N 10/22).

2. Совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших сделки по приобретению недвижимого имущества, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", далее - Информационное письмо N 126).

3. Явно заниженная цена продаваемого имущества (п. 9 Информационного письма N 126, Постановление Президиума ВАС РФ от 18.12.2007 N 10665/07 по делу N А40-57495/06-6-335).

В отношении последнего критерия в судебной практике прямо отмечается, что имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственностью отчуждателя (см., например, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.08.2007 N А33-5101/2007-03АП-100/2007).

Явно заниженная цена определяется судом на основании обстоятельств конкретного дела, но, как правило, таковой признается цена, в разы меньшая рыночной (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2010 по делу N А45-13861/2009, ФАС Московского округа от 29.01.2009 N КГ-А40/13034-08-П-1,2, ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу N А09-10688/09, от 11.08.2010 по делу N А54-5153/2008/С16). В приведенных Постановлениях цена сделок по приобретению имущества была ниже рыночной в 4 -  20 раз. Однако следует обратить внимание на то, что продажа имущества по заниженной цене входит в предмет доказывания виндикационного иска и оценки добросовестности приобретателя, а не иска о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки (Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2010 N КГ-А40/7607-10-П).

Необходимо отметить, что в судебной практике выработаны и другие признаки того, что покупатель не принял разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Подобным признаком, в частности, было признано наличие на земельном участке, по поводу которого был подан виндикационный иск, объекта незавершенного строительства с неопределенным правовым статусом (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу N А10-3228/2008, а также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 по делу N А10-3228/2008).

Также о недобросовестности может свидетельствовать и то, что сделка по отчуждению имущества между первым приобретателем и вторым приобретателем была совершена менее чем через месяц после совершения аналогичной сделки между незаконным отчуждателем и первым приобретателем. При этом последний приобретатель был зарегистрирован как юридическое лицо перед совершением сделки с первым приобретателем (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А56-7186/2008, от 02.07.2009 по делу N А56-6802/2008).

В рассматриваемом деле Президиум ВАС РФ применил сразу несколько критериев определения непринятия приобретателем разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

 Решения судов разных инстанций

 Суд первой инстанции удовлетворил требования Фабрики, поскольку пришел к выводу о том, что ООО "Эрмитаж" является недобросовестным приобретателем.

Однако суд апелляционной инстанции отменил решение суда и отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судом кассационной инстанции.

Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что ООО "Эрмитаж" является добросовестным приобретателем. Кроме того, спорное имущество выбыло из владения Фабрики по ее воле, в связи с чем основания для его истребования отсутствуют.

ВАС РФ в Определении от 30.09.2010 N ВАС-8455/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций.

По мнению судебной коллегии ВАС РФ, из обстоятельств дела следует, что ООО "Эрмитаж" является недобросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку у него должны были возникнуть сомнения в праве продавца (в данном случае ООО "Гражданстрой-Сервис") на отчуждение имущества.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Однако в данном деле Президиум ВАС РФ в полной мере поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

 Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

 Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставил без изменения решение суда первой инстанции. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.

В данном споре ООО "Эрмитаж" не является добросовестным приобретателем, поскольку:

- договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано спорное недвижимое имущество ООО "Проммебель", ООО "Цитадель" и ООО "Диванный край", были признаны недействительными судом (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 6172/09 по делу N А54-836/2008-С15);

- цена договора купли-продажи, на основании которого ООО "Эрмитаж" приобрело спорное недвижимое имущество, в несколько раз ниже рыночной стоимости этого имущества;

- ООО "Гражданстрой-Сервис" в короткий срок перепродало ООО "Эрмитаж" недвижимое имущество, приобретенное у ООО "Проммебель", ООО "Цитадель" и ООО "Диванный край";

- между работниками Фабрики (собственника имущества) и ООО "Эрмитаж" (приобретателя), которые занимали руководящие должности в данных организациях, были родственные отношения.

Приведенная правовая позиция основана на разъяснениях, данных Президиумом ВАС РФ в п. п. 8 и 9 Информационного письма N 126.

Представляется целесообразным обратить внимание на первое и последнее из перечисленных обстоятельств.

Договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано спорное недвижимое имущество ООО "Проммебель", ООО "Цитадель" и ООО "Диванный край", были признаны недействительными судом на основании неодобрения указанных договоров как крупных сделок. Учитывая наличие упомянутых родственных отношений, можно заключить, что ООО "Эрмитаж" должно было знать о наличии юридической порочности данных сделок не только после принятия соответствующих судебных актов, но и на момент заключения договора с ООО "Гражданстрой-Сервис".

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"