Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 12 августа 2010 года

Постановление президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 365/10 по делу N А33-14295/2008 "Отмена органом местного самоуправления в административном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после государственной регистрации права собственности на указанный объект не является основанием для признания его самовольной постройкой"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 12 АВГУСТА 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 15.06.2010 N 365/10

ПО ДЕЛУ N А33-14295/2008 "ОТМЕНА ОРГАНОМ МЕСТНОГО

САМОУПРАВЛЕНИЯ В АДМИНИСТРАТИВНОМ ПОРЯДКЕ РАЗРЕШЕНИЯ

НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА УКАЗАННЫЙ ОБЪЕКТ

НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ

ЕГО САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ"

Суть спора

Администрация г. Сосновоборска (далее - Администрация) обратилась с иском к Управлению Росреестра и ООО "Статус плюс" (далее - Общество) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества на нежилые здания, об исключении соответствующих записей из ЕГРП, об обязании Общества снести самовольные постройки и восстановить территорию строительства за свой счет.

Основанием иска послужила отмена Администрацией разрешения на ввод в эксплуатацию указанных нежилых зданий. Согласно ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) для возникновения права собственности на построенное здание, строение, сооружение необходимо наличие разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а отсутствие хоть одного из указанных разрешений является основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой. В связи с этим Администрация посчитала, что принадлежащие Обществу нежилые здания представляют собой самовольные постройки.

Из содержания ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) следует, что объект, признанный самовольной постройкой, подлежит сносу, право собственности на него возникнуть не может, сделки, совершенные по его поводу, являются ничтожными. Этот вывод поддержан судебной практикой (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.04.2010 по делу N А17-2556/2009, ФАС Дальневосточного округа от 20.05.2010 N Ф03-3075/2010, ФАС Поволжского округа от 22.06.2010 по делу N А49-7982/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2010 по делу N А32-17072/2007, ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4642/10-С6).

Однако в рассматриваемой ситуации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было отменено после государственной регистрации права собственности на здания, соответственно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию действовало на момент государственной регистрации, и у Управления Росреестра не было оснований для отказа в ней.

В связи с этим перед судами встал вопрос: является ли отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке после государственной регистрации права собственности на него основанием для признания такого объекта самовольной постройкой?

Отмена муниципального правового акта

в административном порядке

Статья 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусматривает право органа местного самоуправления (или его должностного лица) в порядке самоконтроля отменить или приостановить действие принятого им муниципального правового акта.

Данная норма применима и к такому ненормативному правовому акту, как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку муниципальный правовой акт может носить как общеобязательный, так и индивидуальный характер. Такой вывод можно сделать из ст. 2 указанного Закона (см. также: Определения ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-12984/09, от 04.08.2009 N ВАС-9401/09, от 27.04.2009 N ВАС-4515/09, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2010 по делу N А43-14704/2009, ФАС Московского округа от 10.09.2009 N КА-А41/8678-09).

Судебная практика устанавливает следующие требования к решению об отмене муниципального правового акта:

- в таком решении должно быть указано, какому закону или иной норме права противоречит отмененный акт (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2009 по делу N А31-993/2008-21, ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2007 по делу N А05-11491/2006-33, ФАС Центрального округа от 29.10.2009 по делу N А14-2093/2009/53/23);

- основанием такого решения может быть решение суда, но только в том случае, если выводы суда непосредственно касаются отмененного акта (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2009 по делу N А31-993/2008-21).

Право отмены муниципального правового акта в административном порядке по времени не ограничено.

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отмененное Администрацией, не противоречило действующему законодательству.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке приводит к нарушению ст. 55 ГрК РФ и п. 1 ст. 222 ГК РФ, вследствие чего спорные здания являются самовольными постройками.

ВАС РФ в Определении от 12.04.2010 N ВАС-365/10, принятом по данному делу, пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора. ВАС РФ указал, что последующая отмена Администрацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нарушает принцип правовой определенности, поскольку участники гражданского оборота, в том числе приобретатель имущества, исходят из того, что введенный в гражданский оборот (зарегистрированный в ЕГРП) объект недвижимости не может быть произвольно изъят из оборота на основании акта административного органа.

Кроме того, ВАС РФ определил, что иск был предъявлен ненадлежащему ответчику, поскольку Общество продало спорные здания. Надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является приобретатель этих объектов недвижимости.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал Администрации в удовлетворении иска.

1. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию послужило основанием для возникновения права собственности Общества на спорные объекты, в связи с чем отмена такого разрешения в административном порядке не является основанием для прекращения возникшего права собственности и признания постройки самовольной.

Следует обратить внимание, что ранее в судебной практике данная позиция также имела некоторую поддержку (Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2008 N Ф09-8472/08-С1 по делу N А76-3848/08).

Представляется целесообразным рассмотреть возможность применения такой позиции Президиума ВАС РФ к следующим ситуациям, схожим с рассматриваемой.

А). Признание права собственности на самовольную постройку, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было отменено в административном порядке.

Как следует из разъяснений, данных п. 26 Совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее такую постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению акта ввода объекта в эксплуатацию.

Рассмотренная позиция Президиума может быть применена в такой ситуации. Сопоставление указанных разъяснений и правовой позиции Президиума ВАС РФ позволяет прийти к выводу, что отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке не является обстоятельством, препятствующим признанию права собственности на самовольную постройку.

Б). Признание права собственности на самовольную постройку, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было отменено судом после государственной регистрации права собственности на объект.

Преобладающая судебная практика исходит из следующего: признание судом ненормативного правового акта недействительным влечет признание этого акта не порождающим правовых последствий с момента его принятия. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию относится к таким актам (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2009 по делу N А17-7347/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2009 N Ф04-557/2009(20509-А46-31) по делу N А46-16221/2006, ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-10897/09-С3 по делу N А60-3179/2009-С10, ФАС Уральского округа от 10.11.2008 N Ф09-8139/08-С3 по делу N А07-8811/08). В подобном случае применение к ситуации рассматриваемой позиции Президиума невозможно.

Однако существует позиция, основанная на ч. 8 ст. 201 АПК РФ, согласно которой ненормативный правовой акт действует до момента вступления в силу решения суда о признании его недействительным (Постановления ФАС Московского округа от 13.11.2006, 20.11.2006 N КА-А40/11086-06 по делу N А40-43278/06-119-251, ФАС Центрального округа от 29.03.2006 по делу N А54-4003/05-С19, Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 N 09АП-10037/2010-АК). В таком случае правовая позиция Президиума ВАС РФ применима к ситуации отмены судом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2. Президиум ВАС РФ также сделал вывод, что требование о сносе самовольной постройки было предъявлено ненадлежащему ответчику. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее строительство, а в случае отчуждения самовольной постройки ответчиком является ее приобретатель. Общество, хотя и построило спорный объект недвижимости, продало его индивидуальному предпринимателю, который, следовательно, и является надлежащим ответчиком по данному делу.

Данная позиция соответствует разъяснениям п. 24 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (см. также: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 2404/10 по делу N А40-54201/08-53-485, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2010 по делу N А56-37328/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.2010 по делу N А63-21187/2008).

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"