Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 20 мая 2010 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08 "Право, возникшее из договора аренды находящегося в частной собственности земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, может быть передано в залог (ипотеку) без согласия арендодателя, если иное не установлено договором"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 20 МАЯ 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 06.04.2010 N 10649/09

ПО ДЕЛУ N А41-25175/08 "ПРАВО, ВОЗНИКШЕЕ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,

ЗАКЛЮЧЕННОГО НА СРОК БОЛЕЕ ПЯТИ ЛЕТ, МОЖЕТ БЫТЬ ПЕРЕДАНО

В ЗАЛОГ (ИПОТЕКУ) БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ, ЕСЛИ

ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ДОГОВОРОМ"

Суть спора

ООО "Сплав-2" (займодавец) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщик) заключили договор займа. В обеспечение этого договора был заключен договор ипотеки (залога недвижимости). ООО "Сплав-2" (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды земельного участка, на котором расположено здание производственно-складского комплекса, также переданное в ипотеку. В государственной регистрации договора ипотеки было отказано, поскольку отсутствовало согласие собственника (арендодателя) на передачу арендных прав в залог. Полагая, что данный отказ является незаконным, залогодержатель обратился в суд.

Исходя из обстоятельств дела, договор аренды земельного участка, права по которому были переданы арендатором в ипотеку, был заключен на срок 49 лет, а сам земельный участок находился в частной собственности. Кроме того, в договоре аренды не было предусмотрено положений о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды в залог (ипотеку).

Следует обратить внимание на то, что правовое регулирование ипотеки права аренды земельного участка отлично от правового регулирования ипотеки права аренды на здание или сооружение.

Если для залога права аренды на здание или сооружение требуется получение согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ), то для залога права аренды на земельный участок необходимость получения такого согласия зависит от срока действия договора аренды и от того, в чьей собственности находится участок.

Более того, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) данный вопрос решают по-разному.

Исходя из текста ЗК РФ, необходимость получения согласия арендодателя при ипотеке права аренды на земельный участок регулируется следующим образом.

При аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника данного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

При аренде участка, находящегося в частной собственности, на срок более пяти лет залог допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

В остальных случаях для передачи права аренды земельного участка в залог (ипотеку) необходимо согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Исходя из текста Закона об ипотеке, необходимость получения согласия арендодателя при ипотеке права аренды на земельный участок регулируется следующим образом.

Арендатор участка вправе передать право аренды на данный участок в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника участка (абз. 1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

При аренде участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления (абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

В рассматриваемом деле земельный участок находился в частной собственности, и договор аренды был заключен на 49 лет. И в этом случае возникает вопрос о соотношении п. 5 ст. 22 ЗК РФ и абз. 1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Таким образом, по закону право аренды участка и расположенных на нем зданий или сооружений, принадлежащих арендатору, является единым объектом договора ипотеки. Это констатирует и судебная практика (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу N А56-7096/2007, Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 N Ф10-3188/09 по делу N А64-3359/08-8).

В связи с этим возникает вопрос: необходимо ли в указанной ситуации получить согласие собственника земельного участка (арендодателя) на передачу в залог арендных прав или достаточно уведомить его?

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований, так как арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника.

Суд апелляционной инстанции не согласился с решением нижестоящей инстанции, указав, что в силу норм Закона об ипотеке и п. 5 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, вправе заложить одновременно здание и право аренды участка, на котором здание расположено, без согласия арендодателя, но с его уведомлением. Собственник был уведомлен о передаче арендных прав в залог, поэтому отказ в государственной регистрации договора ипотеки незаконен.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил решение суда первой инстанции в силе, указав на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. Суд отметил, что собственник выразил свое несогласие на передачу права аренды земельного участка в залог (направив письмо об этом).

В Определении от 27.11.2009 N ВАС-10649/09, принятом по данному делу (далее - Определение), судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат пересмотру в порядке надзора, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

Судебная коллегия исходила из того, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом в Определении обращено внимание на то, что п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не применяется к указанной ситуации, поскольку эта норма регулирует ситуацию, когда право аренды на земельный участок является единственным объектом ипотеки.

Необходимо отметить, что данный вопрос уже рассматривался в судебной практике, в т.ч. ВАС РФ.

В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ необходимо учитывать п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды участка осуществляется только с согласия собственника этого участка. Однако Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ данный пункт был дополнен новым абзацем, в силу которого для передачи в залог прав арендатора по договорам аренды, заключенным на срок более пяти лет, достаточно уведомления собственника земельного участка. Тем самым п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке был приведен в соответствие с нормами п. 9 ст. 22 ЗК РФ. В связи с этим данное разъяснение Пленума ВАС РФ применяется в судебной практике с учетом изменений законодательства (Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/872-09 по делу N А41-9393/08).

Также указанная проблема была разрешена п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 N 90). Согласно этому пункту собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды участка, вправе заложить такие права без согласия арендодателя, но с его уведомления.

При этом ВАС РФ в данном Информационном письме пришел к выводу, что п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не применяется к договору залога недвижимости, объектом которого являются здание или сооружение и право аренды на земельный участок, на котором здание или сооружение расположено. К такому же выводу пришла и судебная коллегия в Определении. Этой же позиции придерживается и судебная практика (Постановление ФАС Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-7371/09-С4 по делу N А60-15465/2009-С11, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007, 24.07.2007 N Ф03-А73/07-1/2748 по делу N А73-13625/2006-32).

Однако разъяснение п. 5 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 касается ситуации передачи в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной), а не в частной собственности.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум РФ) отменил судебные акты нижестоящих инстанций, признал отказ в государственной регистрации незаконным, а дело в части обязания государственной регистрации направил на новое рассмотрение.

Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам.

1. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить указанные права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данный вывод развивает позицию, изложенную в п. 5 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. Президиум ВАС РФ, по сути, распространил ее на передачу в ипотеку права, возникшего из заключенного на срок более пяти лет договора аренды земельного участка, который находится в частной собственности.

2. Пункт 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не распространяется на договор ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором расположено это здание.

Таким образом, арендатор земельного участка, который находится в частной собственности, в рассматриваемой ситуации вправе передать в ипотеку право на данный участок, возникшее на основании заключенного на срок более пяти лет договора аренды.

Тем самым коллизия между абз. 1 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке и п. 5 ст. 22 ЗК РФ разрешена в пользу последнего.

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"