Аналитическая Записка для Руководителя
«РИСКИ СОВРЕМЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА»

Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу

Отказ в требовании расторжения договора аренды

Для кого (для каких случаев): Для случаев отказа в требовании расторжения договора аренды.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Цена вопроса: Около 270 тысяч рублей. Расторжение договора аренды помещения.

Схема ситуации: Предприниматель арендовал нежилые помещения у муниципалитета. У него образовалась задолженность по арендной плате за 10 (!) месяцев в сумме 215 600 рублей.
Муниципалитет, конечно, долготерпеливый субъект правоотношений, но с таким наплевательским отношением арендатора к своим обязанностям мириться не стал. Арендатору-ИП было направлено пред-арбитражное предупреждение с предложением: уплатить образовавшуюся задолженность. И ежели требование об оплате задолженности не будет исполнено в установленный срок, то муниципалитет категорически предупреждает ИП о том, что будет требовать расторжения договора аренды и освобождения помещения, занимаемого ИП-шником.
А в ответ на такие грозные «последние» предупреждения – тишина. Прошло еще 4 месяца и муниципалитет обратился в суд за расторжением договора аренды и взысканием с арендатора основного долга и пени в сумме 56 457 рублей 12 копеек.
И тут наш ИП «проснулся»! Что же вы, мол, сразу не сказали, что я вам задолжал? Я всегда готов! А вы сразу в суд. Нехорошо. В срочном порядке ИП оплатил всю предъявленную ко взысканию задолженность по арендной плате. И не прогадал!
Долги по аренде погашены, половина причины иска испарилась, поэтому суд взял и отказал муниципалитету во всём иске сразу. А чего тут непонятного? Хотели взыскать долги – вам их вернули. Хотели расторгнуть договор аренды – так по условиям договора муниципалитет мог сам в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор. Но муниципалитет этим правом не воспользовался, а пошел в суд. А суд считает, что незачем расторгать договор аренды и выселять ИП из занимаемых помещений. Долги по аренде погашены. Причина расторжения договора устранена. А какие ещё проблемы? И все суды отказали муниципалитету.
Суды также учли, что само по себе, прекращение арендных правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений является нецелесообразным. Судами не установлено оснований, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора одной из сторон и невозможности сохранения арендных отношений. Долгов по аренде нет. Так что договор не расторгнут, а суд взыскал только пени.

Выводы и возможные проблемы: Теперь муниципалитету и дальше придется терпеть нерадивого арендатора. А если хотели отдать свои помещения в хорошие руки, надо было расторгать договор в одностороннем порядке, до обращения в суд.
Этот документ был прокомментирован и специалистами КонсультантПлюс. При чем они обратили внимание на то, что суды по-разному оценивают ситуацию, когда обязанность, из-за нарушения которой истец заявил о расторжении договора аренды, исполнена до вынесения решения. В нашем случае муниципалитет заявил о наличии долга, а ИП взял и оплатил его до вынесения решения суда. Поэтому муниципалитету в иске было отказано. Подробнее нужно смотреть КонсультантПлюс: «Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения», Пункт 7.2 «По вопросу о возможности отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды в связи с исполнением арендатором до вынесения судебного решения обязательства существует две позиции судов». По нашему мнению, решение суда по данной ситуации применимо и к отношениям, в которых арендодателем может быть коммерческая организация.

Строка для поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «Отказ в требовании расторжения договора аренды».

Где посмотреть комментируемые документы: КонсультантПлюс, раздел «Судебная Практика»: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 29.07.2016 N Ф06-10566/2016 ПО ДЕЛУ N А65-26774/2015

Если у Вас пока нет КонсультантПлюс, закажите бесплатную демонстрацию системы
или самостоятельно подберите комплект системы,
учитывая особенности Вашей организации