Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 29 апреля 2010 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655 "Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 29 АПРЕЛЯ 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 16.02.2010 N 13057/09

ПО ДЕЛУ N А40-87811/08-147-655 "УСЛОВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

О ПРАВЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ (ОДНОСТОРОННЕЕ

РАСТОРЖЕНИЕ) ОТ ДОГОВОРА БЕЗ УКАЗАНИЯ УСЛОВИЙ И ОСНОВАНИЙ

ОТКАЗА (РАСТОРЖЕНИЯ) ЯВЛЯЕТСЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ"

Суть спора

Закрытое акционерное общество "Двуречье" обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы (далее - регистрационная служба) по государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества. Данный договор был расторгнут в соответствии с его условием, по которому арендодатель был вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив уведомление арендатору.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по решению суда договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий или в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. То есть стороны вправе согласовать основания одностороннего расторжения договора, не установленные законом. Возможность одностороннего отказа от договора по инициативе стороны допускается п. 3 ст. 450 ГК РФ. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Следовательно, можно заключить, что ГК РФ разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (во внесудебном порядке).

Однако нередко в договоре аренды предусматривается условие, в силу которого одна из сторон (как правило, арендодатель) вправе безосновательно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или имеет право на одностороннее расторжение договора (в зависимости от формулировки условия).

При рассмотрении данного дела перед судами встали следующие вопросы: правомерно ли такое условие договора и вправе ли регистрационная служба прекращать (аннулировать) запись в ЕГРП о договоре аренды на основании заявления стороны о прекращении договора аренды в связи с его односторонним расторжением?

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных истцом требований исходя из того, что действия регистрационной службы законны, поскольку в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора. Суд апелляционной инстанции поддержал эту позицию.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, поскольку основания и порядок одностороннего расторжения договора арендодателем в договоре не были установлены, запись о расторжении договора была совершена не по соглашению сторон. По этим причинам, а также из-за наличия возражений со стороны арендатора регистрационная служба была не вправе регистрировать такое расторжение.

В Определении от 07.12.2009 N ВАС-13057/09, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что постановление суда кассационной инстанции подлежит пересмотру в связи со следующим. В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По мнению ВАС РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора не зависит от наличия оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Также ВАС РФ пришел к выводу, что положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не ограничивают право сторон договора аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Помимо изложенного ВАС РФ указал на то, что аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08.

Необходимо обратить внимание на то, что в указанном Постановлении действительно выражена позиция, согласно которой для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. При этом такой отказ возможен вне зависимости от того, заключен ли договор аренды на определенный или неопределенный срок.

Судебная практика поддержала данную позицию (Постановление ФАС Поволжского округа от 10.02.2010 по делу N А12-14028/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 14.07.2009 N Ф09-4811/09-С6 по делу N А50-725/2009-Г13, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.09.2009 N Ф04-4518/2009(11847-А27-48) по делу N А27-9657/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу N А56-6837/2009).

Более того, судами указанная правовая позиция Президиума ВАС РФ была распространена на отношения, не являющиеся арендными, например, отказ собственников от исполнения договора на управление многоквартирным домом (Постановления ФАС Поволжского округа от 16.06.2009 по делу N А57-13971/2008, от 16.06.2009 по делу N А57-13966/2008).

В то же время встречается и иная позиция по данному вопросу, в силу которой наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке (Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365).

Исходя из этой позиции, наличия оснований для одностороннего расторжения договора и направления уведомления о таком расторжении недостаточно для прекращения договора и не дает оснований регистрационной службе прекращать соответствующую запись в ЕГРП.

Кроме того, существует позиция судов, различающая понятия "отказ от договора" и "расторжение договора". Суды исходят из того, что одностороннее расторжение договора невозможно, поскольку расторжение договора может быть совершено только по соглашению сторон или по решению суда (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2008 по делу N А17-611/2008).

Прямо противоположная позиция превалирует в судебной практике, ввиду того, что основывается на упомянутом выше Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08. В силу этой позиции одностороннее расторжение договора возможно, поскольку согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от договора влечет его расторжение (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2009 N А19-9564/06-46-7-Ф02-1723/09, А19-9564/06-46-7-Ф02-2311/09 по делу N А19-9564/06-46-7, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2009 по делу N А32-20304/2008-22/315).

Подробнее по данному вопросу: см. "Путеводитель по судебной практике: Аренда. Общие положения". Пункты 10 и 11 материалов к ст. 619 ГК РФ

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, отменив постановление суда кассационной инстанции.

Президиум ВАС РФ, основываясь на ст. 310, п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, которое было в спорном договоре. Поэтому нет оснований считать, что действия регистрационной службы по внесению в ЕГРП о расторжении договора аренды являются незаконными.

Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал свою позицию, изложенную им в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, распространив ее и на одностороннее расторжение договора.

Более того, используемое в рассматриваемом Постановлении словосочетание "для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон" позволяет сделать вывод, что Президиум ВАС РФ квалифицирует односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее расторжение договора как равнозначные понятия. Этот вывод подтверждается и в приведенном выше Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, в котором Президиум ВАС РФ указал, что "односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора".

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"