Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 24 марта 2010 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4 "Иск о признании права собственности на самовольную постройку не подлежит удовлетворению, если истец не предпринимал действий по получению необходимых для строительства разрешений"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 24 МАРТА 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 26.01.2010 N 11066/09

ПО ДЕЛУ N А63-15083/08-С1-4 "ИСК О ПРИЗНАНИИ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ НЕ ПОДЛЕЖИТ

УДОВЛЕТВОРЕНИЮ, ЕСЛИ ИСТЕЦ НЕ ПРЕДПРИНИМАЛ ДЕЙСТВИЙ

ПО ПОЛУЧЕНИЮ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА РАЗРЕШЕНИЙ"

Суть спора

Закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) подало иск о признании права собственности на самовольно реконструированное здание. ЗАО мотивировало исковые требования тем, что оно является собственником земельного участка, на котором расположено данное здание, и представило доказательства его соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям СанПиН и пожарной безопасности. Общество также обосновало свой иск невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности на реконструированный объект.

При рассмотрении данного дела представители истца указали, что ЗАО никогда не обращалось за соответствующими разрешениями, в частности за разрешением на строительство, и подало в суд иск о признании права собственности на самовольную постройку сразу после проведения реконструкции здания.

Соответственно, перед судами встал вопрос о том, правомерно ли признание права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо не предпринимало никаких мер (действий) по получению необходимых для строительства разрешений.

Следует отметить, что данный вопрос не имеет однозначного ответа в судебной практике.

Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Исходя из текста данного пункта, для признания такого права истец должен доказать следующее:

- право собственности (или право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения) на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;

- отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

- отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Изложенным выше руководствуется и судебная практика (Определение ВАС РФ от 22.07.2009 N ВАС-8649/09 по делу N А55-12659/2008, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2008 N А33-13144/07-Ф02-4081/08 по делу N А33-13144/07, от 02.06.2008 N А33-13214/07-Ф02-2233/08 по делу N А33-13214/07, Постановление ФАС Поволжского округа от 08.09.2009 по делу N А55-18658/2008).

Таким образом, исходя из текста закона, можно сделать вывод о том, что для признания права собственности на самовольную постройку не требуется представлять суду строительные разрешения, в первую очередь разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). На данное обстоятельство указывает судебная практика (Определение ВАС РФ от 09.02.2009 N 621/09 по делу N А55-3658/2008, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.08.2008 N А33-17035/07-Ф02-4057/08 по делу N А33-17035/07, Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2009 N Ф09-3596/09-С6 по делу N А07-18033/2008-Г-ГЕА).

Косвенно отсутствие данных разрешений является одной из предпосылок признания указанного права собственности, поскольку, для того чтобы признать право собственности на самовольную постройку, суд должен квалифицировать объект строительства как самовольную постройку, а таковой в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признается недвижимое имущество, в том числе созданное без получения необходимых строительных разрешений. Изложенное подтверждается судебной практикой. Так, несоблюдение истцом требований ст. 51 ГрК РФ ("Выдача разрешений на строительство") не является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2008 N А19-14130/07-Ф02-3473/08 по делу N А19-14130/07).

В результате иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть использован в качестве упрощенного способа приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений, на что прямо указывают суды (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.2009 по делу N А57-24322/2008).

В связи с этим в судебной практике наметилась следующая тенденция, основанная на системном толковании норм ГК РФ и ГрК РФ: отказывать в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не получал соответствующих строительных разрешений.

Нередко суды при рассмотрении таких исков требуют предоставить доказательства не только обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, но и получения застройщиком необходимых разрешений и согласований, соблюдения градостроительных и строительных нормативов, возведения застройщиком объекта строительства для себя за счет собственных средств (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2009 по делу N А82-4343/2009-45, от 15.07.2009 по делу N А82-12352/2008-45). При соблюдении указанных обстоятельств объект строительства, право собственности на который требует признать истец, не признается самовольной постройкой, поскольку полностью соответствует положениям действующего законодательства.

В связи с изложенным следует отметить, что в рассматриваемом Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) придерживается более взвешенного подхода к данной проблеме.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил иск по данному делу, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что ЗАО доказало наличие условий признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

ВАС РФ в Определении от 05.11.2009 N ВАС-11066/09, принятом по данному делу (далее - Определение), указал на то, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора, поскольку выводы, изложенные в них, ошибочны.

ВАС РФ, основываясь на системном толковании ст. 222 ГК РФ и ст. ст. 2 и 51 ГрК РФ, сделал вывод о том, что непринятие ЗАО каких-либо мер по получению необходимых для строительства разрешений является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Следует отметить, что позиция, изложенная в Определении, получает все большую поддержку в судебной практике.

Суды указывают на то, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по не зависящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости (Определение ВАС РФ от 14.07.2009 N ВАС-8954/09 по делу N А32-20426/2008-48/251, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2010 по делу N А75-2828/2009, Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2007, 10.09.2007 N КГ-А40/6976-07 по делу N А40-63845/06-53-504).

Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.

Таким образом, сам по себе факт возведения самовольной постройки не является достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на нее (Постановления ФАС Поволжского округа от 17.09.2009 по делу N А12-626/2009, от 16.07.2009 по делу N А12-14473/2008).

Исходя из позиции судов, можно сделать следующий вывод: для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе получения необходимых для этого разрешений (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 01.07.2009 по делу N А32-22404/2008-53/290, от 30.06.2009 по делу N А63-16284/2008-С1-4, от 26.06.2009 по делу N А32-26707/2008-48/379).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций и отказал ЗАО в удовлетворении иска, полностью поддержав выводы, изложенные в Определении.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений (в частности, разрешения на строительство). Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Таким образом, с 04.03.2010 (дата опубликования рассматриваемого Постановления на сайте ВАС РФ) позиция Президиума ВАС РФ по поводу правомерности признания права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо не приняло мер по получению необходимых для строительства разрешений, определена.

Следует отметить, что если данная позиция Президиума ВАС РФ возобладает в судебной практике, то может возникнуть следующий вопрос: какие действия должен совершить истец, чтобы суд пришел к выводу, что им были приняты достаточные и необходимые меры для соблюдения требований градостроительного законодательства?

Исходя из Постановления Президиума ВАС РФ истец, требуя признать право собственности на самовольную постройку, должен доказать по меньшей мере факт обращения в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако остается неясным, будут ли признаны судом действия истца достаточными для признания права собственности на самовольную постройку, если:

- истцу выдали разрешение на строительство, но впоследствии оно было признано судом незаконным;

- истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, но он не обжаловал этот отказ в суде;

- истец не обращался за разрешением на строительство, но получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, несмотря на то, что оно не выдается без разрешения на строительство (п. п. 3 и 6 ст. 55 ГрК РФ).

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"