Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 18 марта 2010 года

Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) "Увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения и, соответственно, государственной регистрации дополнительного соглашения к договору"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 18 МАРТА 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 26.01.2010

N 11487/09 ПО ДЕЛУ N А59-3535/07-С9(С-5)

"УВЕЛИЧЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В РЕЗУЛЬТАТЕ ПЕРЕСМОТРА

БАЗОВЫХ СТАВОК И (ИЛИ) МЕТОДИК ЕЕ РАСЧЕТА НЕ ЯВЛЯЕТСЯ

ИЗМЕНЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И НЕ ТРЕБУЕТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И,

СООТВЕТСТВЕННО, ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ К ДОГОВОРУ"

Суть спора

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (далее - общество) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор) сроком на пять лет. В соответствии с его условиями арендодатель вправе пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы при утверждении новой базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. При этом подписание дополнительного соглашения между сторонами не требуется.

В ходе исполнения договора арендодатель неоднократно направлял обществу уведомления об увеличении арендной платы в связи с утверждением новых базовых ставок расчета годовой арендной платы.

Общество, считая увеличение арендной платы незаконным, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

При аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы. При этом в договорах предусмотрены условия, в соответствии с которыми изменение указанных ставок и методик ведет к изменению размера арендной платы.

Более того, в судебной практике встречается позиция, согласно которой изменение базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы не требует экономического обоснования, поскольку законодатель не установил такой обязанности (Постановления ФАС Центрального округа от 17.10.2007 по делу N А23-972/07А-18-49, от 17.10.2007 по делу N А23-66/07А-12-2). Однако необходимость данного обоснования следует из Определения Конституционного Суда РФ от 11.05.2004 N 209-О применительно к аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2008 N Ф03-А37/08-2/487 по делу N А37-1678/2007-5/9/15/9, Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2007 N Ф09-5082/07-С6 по делу N А47-6608/2006-АК-28, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 по делу N А32-11831/2009).

В настоящее время отсутствуют нормативно установленные пороги изменения базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы.

Таким образом, изменение размера базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы может привести к существенному, в том числе кратному, росту арендной платы, притом что арендатор практически лишен возможности повлиять на данные изменения.

Безусловно, при разрешении спора в суде арендатор вправе заявить о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, однако суды в редких случаях применяют ст. 10 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к спорам об арендной плате. К таким случаям относятся:

- единовременное многократное увеличение размера арендной платы, если суд, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, пришел к выводу, что размер должен быть увеличен в разумных пределах (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009(6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008-38);

- обращение арендодателя в суд с иском о взыскании арендной платы после его отказа в пересмотре в сторону уменьшения нормативно установленной арендной платы (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.05.2007 по делу N А43-10580/2006-39-231).

Требование признать изменение размера арендной платы злоупотреблением правом нельзя отнести к эффективному способу защиты прав арендатора, поскольку применение ст. 10 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда и зависит от фактических обстоятельств дела.

При рассмотрении спора перед судами встали следующие вопросы: необходимо ли подписание дополнительного соглашения в случае пересмотра арендной платы вследствие изменения указанных выше ставок и методик? Можно ли признать такой пересмотр незаконным, если между сторонами не было заключено дополнительное соглашение об изменении арендной платы? От разрешения данных вопросов зависит ответ на вопрос о том, с какого момента в рассматриваемой ситуации размер арендной платы считается измененным: с момента государственной регистрации дополнительного соглашения или со дня вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал обществу в удовлетворении иска, однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение, по результатам которого суд первой инстанции удовлетворил иск. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили это решение без изменения.

Суды исходили из того, что дополнительное соглашение об изменении арендной платы к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на пять лет, подлежит государственной регистрации. Поскольку такой регистрации не было, арендодатель неправомерно получил арендную плату в большем размере, чем согласовано договором.

ВАС РФ в Определении от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по данному делу (далее - Определение) указал на то, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора, поскольку выводы, содержащиеся в этих актах, ошибочны. ВАС РФ отметил, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в том числе изменяющих размер базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы) не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации такого соглашения отсутствует.

Нужно отметить, что выводы, изложенные в Определении, следуют из разъяснений п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Судебная практика также исходит из того, что пересмотр размера арендной платы в результате изменения нормативно-правовым актом базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы не является изменением договора аренды. Это объясняется тем, что:

- такой пересмотр считается исполнением нормативно-правового акта, который обязателен для сторон договора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2008 N А19-6583/08-48-Ф02-6457/08 по делу N А19-6583/08-48, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.05.2009 N Ф04-2824/2009(6147-А03-39) по делу N А03-8928/2008-23);

- указанное изменение размера арендной платы является исполнением условий договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГ-А41/4382-09 по делу N А41-21539/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2009 по делу N А57-18023/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3143/2007).

При этом изложенная позиция применяется и тогда, когда базовые ставки и (или) методики расчета арендной платы только рекомендуются к использованию при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества (Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГ-А41/4369-09 по делу N А41-20355/08).

Подробнее по данному вопросу см. Путеводитель по судебной практике: Аренда. Общие положения. Пункты 4.2 и 5 материалов к ст. 609 ГК РФ, п. п. 3.4, 3.13 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Нельзя не отметить некоторые особенности пересмотра арендной платы в связи с изменением размера базовых ставок и (или) методик ее расчета.

Так, суды придерживаются мнения о том, что размер арендной платы, пересмотренный из-за изменения базовых ставок и (или) методики ее расчета, действует с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.05.2009 по делу N А32-21258/2008). При этом судебная практика исходит из того, что составление и направление арендатору документов, подтверждающих факт такого изменения, не требуется, поскольку арендатор считается извещенным со дня официального опубликования указанного акта, если в договоре аренды не установлено иное (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2009 N А33-3166/08-Ф02-6906/08 по делу N А33-3166/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 по делу N А55-14596/2007).

Если впоследствии нормативно-правовой акт будет признан судом незаконным, то он обязателен для сторон договора только до вступления в законную силу соответствующего решения суда, что следует из ч. 5 ст. 195 АПК РФ и поддерживается судебной практикой, которая указывает на то, что действующим законодательством не установлено такое последствие признания нормативно-правового акта недействующим, как пересмотр его действия в тот период, когда он являлся обязательным для неопределенного круга лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 N 763-О-О, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2008 N А33-12258/07-Ф02-4297/08 по делу N А33-12258/07, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2009 по делу N А32-11813/2008, от 15.08.2006 N Ф08-3864/2006 по делу N А32-36129/2004-9/509).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) отменил судебные акты, принятые при новом рассмотрении данного дела, оставив без изменения решение суда первой инстанции, вынесенное при первоначальном рассмотрении, и полностью поддержал выводы, изложенные в Определении.

Президиум ВАС РФ указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды. Поэтому такое изменение не требует заключения (и в данном случае государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что такое соглашение носит информационный характер и в рассматриваемой ситуации не влияет на изменение размера арендной платы.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"