Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 9 марта 2010 года

Федеральный закон от 21.12.2009 N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 9 МАРТА 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.12.2009 N 334-ФЗ

"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

Данным Федеральным законом (далее - Закон N 334-ФЗ) изменено правовое регулирование ведения государственного кадастра недвижимости и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимость данных изменений обусловлена в том числе и тем, что в настоящее время единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) находятся в ведении одного федерального органа исполнительной власти - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). Поэтому возникла необходимость упрощения и единообразия ведения данных реестров.

Большая часть положений Закона N 334-ФЗ вступили в силу 1 марта 2010 г., а отдельные положения с 23 декабря 2009 г.

Процедура оформления прав на недвижимое имущество

Законом N 334-ФЗ внесены некоторые изменения в процедуру оформления прав на недвижимое имущество, в частности урегулированы вопросы о направлении документов, касающихся государственной регистрации, посредством почтовой связи и электронной почты, установлены новые основания для приостановления госрегистрации и отказа в ней.

Следует отметить, что ряд положений Закона N 334-ФЗ применялись и ранее, поскольку закреплены в Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293).

Одновременная подача заявления о государственной

регистрации права на недвижимое имущество и заявления

о его государственном кадастровом учете

Закон N 334-ФЗ вводит в п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации недвижимого имущества) норму, согласно которой заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для госрегистрации, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Данное положение носит принципиальный характер, поскольку ранее, прежде чем зарегистрировать права на земельный участок в ЕГРП, необходимо было поставить его на кадастровый учет. Таким образом, заявитель должен был дважды обращаться в Росреестр. С 1 марта 2010 г. достаточно только одного обращения.

Если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для госрегистрации, представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, в книге учета документов указывается дата внесения в ГКН сведений о соответствующем объекте недвижимости после завершения государственного кадастрового учета недвижимого имущества (п. 5 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества). При этом днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для госрегистрации, является день внесения сведений о соответствующем объекте недвижимости в ГКН (п. 8 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества).

Особенности направления документов

на государственную регистрацию права на недвижимое

имущество посредством почтовой связи

Законом N 334-ФЗ предусмотрена возможность представления документов, необходимых для госрегистрации прав, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - посредством почтового отправления). При этом установлены следующие требования к такому направлению:

- подлинность подписи заявителя в заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариально;

- сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если она подлежит государственной регистрации либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на недвижимое имущество;

- подтверждать полномочия заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

- доверенность должна быть нотариально удостоверена, если сделка с объектом недвижимого имущества, которая подлежит государственной регистрации или на основании которой подлежит госрегистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

- к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из ЕГРЮЛ и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

Расписка в получении документов для государственной регистрации права на недвижимое имущество, направленных посредством почтового отправления, направляется по указанному в заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов.

Порядок проведения государственной регистрации

прав на недвижимое имущество

А) Приостановление государственной регистрации

Законом N 334-ФЗ внесены изменения в ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества. Так, установлены новые основания для приостановления государственной регистрации применительно к земельным участкам.

Государственная регистрация права приостанавливается, если в ГКН в отношении земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек его границ или одна из границ пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем (абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества).

В указанной ситуации государственная регистрация не приостанавливается:

- если кадастровый паспорт или кадастровый план земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

- если право на земельный участок ранее зарегистрировано;

- если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

- в иных установленных законом случаях.

Уведомление о приостановлении госрегистрации должно содержать рекомендации по устранению причин приостановления, и к нему должна быть приложена кадастровая выписка о земельном участке, содержащая общедоступные кадастровые сведения о нем.

Кроме того, п. 3 ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества изложен в новой редакции. По сравнению с прежней редакцией данный пункт устанавливает, что заявление о приостановлении государственной регистрации может быть подано посредством почтового отправления. В этом случае подпись заявителя должна быть засвидетельствована нотариально.

Ранее судебная практика также не исключала возможности направления данного заявления в регистрирующий орган почтой (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.04.2006 по делу N А06-3143У/3-11/05, Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2008 N Ф09-2465/08-С6 по делу N А76-7487/2007-53-407).

В силу п. 5 ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества уведомление о приостановлении государственной регистрации также может быть направлено посредством почтового отправления или представлено в электронной форме, если об этом указано в заявлении о приостановлении государственной регистрации. Следует отметить, что и ранее данное уведомление направлялось почтой, но в настоящий момент законодательно установлено, что почтовое отправление должно быть с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

Судебная практика исходила из того, что допустимым доказательством уведомления заявителя о приостановлении госрегистрации является почтовое уведомление с отметкой о вручении (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.07.2008 N Ф08-3619/2008 по делу N А25-1420/07-12).

Ранее был определен порядок уведомления заявителя о приостановлении государственной регистрации, который действует и в настоящее время. Согласно п. 129 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293) специалист уведомляет заявителя по телефону о приостановлении государственной регистрации прав, а при наличии адреса электронной почты последнего пересылает ему электронную версию уведомления о приостановлении госрегистрации. В ходе общения с заявителем специалист указывает заявителю способ устранения препятствий для государственной регистрации прав. Данный порядок уведомления о приостановлении госрегистрации был поддержан судебной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2009 по делу N А32-17522/2008-15/245-22/251).

Б) Отказ в государственной регистрации

Законом N 334-ФЗ внесены изменения в п. 3 ст. 20 Закона о регистрации недвижимого имущества, согласно которым сообщение об отказе в государственной регистрации должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо направлено посредством почтового отправления, если это указано в заявлении о госрегистрации или требовании судебного пристава-исполнителя.

Кроме того, при наличии в таком заявлении или требовании судебного пристава-исполнителя указания о предоставлении сообщения об отказе в государственной регистрации прав в электронной форме это сообщение направляется по адресу электронной почты, отраженному в заявлении или требовании судебного пристава-исполнителя.

Данная статья также вводит п. 6, который дополняет правовое регулирование судебного обжалования отказа в государственной регистрации. Если такой отказ был признан судом необоснованным и в решении суда указано на необходимость произвести государственную регистрацию, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего судебного решения, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов.

В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда государственный регистратор обязан письменно уведомить заявителя о поступлении судебного решения и сроке окончания государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении. При наличии в ранее представленном или направленном заявлении либо в требовании судебного пристава-исполнителя адреса электронной почты заявителя уведомление также направляется ему по этому адресу.

Необходимо обратить внимание на то, что в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного решения существуют разъяснения ВАС РФ.

Согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления документов, необходимых в силу Закона для осуществления госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Судебная практика следует указанной позиции, поскольку государственная регистрация права на основании судебного решения осуществляется по общим правилам, которые в свою очередь требуют предоставления регистрирующему органу определенных документов, непредставление которых влечет отказ в госрегистрации (Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2010 N КГ-А40/14558-09 по делу N А40-77273/09-12-527, Постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2009 N Ф09-2232/09-С6 по делу N А07-10613/2008).

В) Исправление технической ошибки

Пункт 2 ст. 21 Закона о регистрации недвижимого имущества дополнен нормой, согласно которой с заявлением об исправлении технической ошибки в суд, арбитражный суд вправе обратиться орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Ранее ст. 21 данного Закона предусматривала, что регистрирующий орган вправе самостоятельно исправить технические ошибки, допущенные при государственной регистрации прав, но только если нет оснований полагать, что это исправление может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые руководствовались соответствующими регистрационными записями. При наличии таких оснований техническая ошибка исправляется по решению суда, арбитражного суда.

Указанные основания носят оценочный характер, поэтому можно утверждать, что значительная часть ошибок, совершаемых при государственной регистрации права, не относится к техническим. Так, судебная практика не относит к технической ошибке отнесение недвижимого имущества к жилому или нежилому фонду (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.04.2009 N Ф03-1418/2009 по делу N А73-11477/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2010 по делу N А42-2612/2009), поскольку исправление такой ошибки затрагивает содержание зарегистрированного права.

Доступ к сведениям ЕГРП и ГКН

Рассматриваемый Закон устанавливает, что сведения из ЕГРП могут предоставляться любым лицам, в том числе если соответствующий запрос был направлен посредством почтового отправления. В таком случае подлинность подписи заявителя или его представителя заверяется нотариально (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации недвижимого имущества).

Законом N 334-ФЗ допускается запрос сведений из ЕГРП в форме электронного документа. В этом случае запрос должен быть заверен электронной цифровой подписью запрашиваемого лица или его представителя и верность электронного образа представляемых с таким запросом документов должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Кроме того, Законом N 334-ФЗ введен экстерриториальный принцип запроса, т.е. выписку из ЕГРП можно запрашивать и получать в любом субъекте РФ, при этом необязательно запрашивать выписку из ЕГРП в том субъекте РФ, на территории которого расположен объект недвижимости (п. 7 ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества). До 1 января 2012 г. срок выполнения такого запроса составляет 14 рабочих дней.

Данная новелла законодателя упрощает доступ к сведениям о зарегистрированном объекте недвижимости.

Общедоступная информация ЕГРП может носить обобщенный, в том числе аналитический характер, размещается на официальном сайте Росреестра и предоставляется по запросу любого лица.

Если предоставление сведений из ЕГРП не допускается или сведения об объекте недвижимости в нем отсутствуют, то отказ в таком предоставлении должен быть обоснованным. В отношении доступа к сведениям ГКН установлен аналогичный порядок (ст. 14 Закона о кадастре недвижимости).

Документы для государственной регистрации

права на недвижимое имущество, требующие

нотариального удостоверения

Закон N 334-ФЗ существенно расширил участие нотариата в процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому целесообразно привести следующий перечень документов, которые в соответствии с данным Законом должны быть нотариально удостоверены:

1) Запрос о предоставлении сведений и прилагаемые к нему копии документов, направленные в регистрирующий орган почтовым отправлением (п. 3 ст. 7 Закона о регистрации недвижимого имущества).

2) В случае направления заявления на государственную регистрацию права и соответствующих документов посредством почтового отправления:

- заявление о государственной регистрации права (заверяется подпись заявителя);

- сделка с объектом недвижимого имущества, если такой регистрации подлежит эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимости (далее - сделка с объектом недвижимости);

- доверенность представителя заявителя, если сделка с объектом недвижимости совершена этим представителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества).

3) Доверенность представителя заявителя - физического лица (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества).

4) Заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, если оно направлено в регистрирующий орган почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, с описью вложения и уведомлением о вручении (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества).

5) Копии необходимых для кадастрового учета документов:

- подтверждающих разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

- устанавливающих или удостоверяющих право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

- устанавливающих или удостоверяющих право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающих установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на объект недвижимости в пользу заявителя;

- подтверждающих принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

- подтверждающих установленное разрешенное использование земельного участка;

- подтверждающих изменение назначения здания или помещения;

- межевого плана;

- технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;

- разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (ч. 2 ст. 22 Закона о регистрации недвижимого имущества).

Изменение правового регулирования ведения ГКН

Законом N 334-ФЗ внесены изменения в ст. 22 Закона о кадастре недвижимости в части определения достоверности копии документов, необходимых для кадастрового учета. Так, согласно ч. 2 данной статьи (в новой редакции) верность копии акта органа государственной власти или местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа.

При этом представление копии соответствующего документа не требуется, если заявитель или его представитель лично подают в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю или его представителю при выдаче расписки.

А) Приостановление кадастрового учета

Законом N 334-ФЗ изменено правовое регулирование приостановления кадастрового учета (ст. 26 Закона о кадастре недвижимости). В частности, основанием для такого приостановления является обстоятельство, когда одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости).

В силу ч. 7 ст. 26 Закона о кадастре недвижимости, если решение о приостановлении кадастрового учета принято, то одновременно с указанным решением заявителю или его представителю для доработки возвращаются представленные вместе с соответствующим заявлением межевой план, технический план или акт обследования. До возврата указанных документов орган кадастрового учета подготавливает копии таких документов и заверяет их подписью уполномоченного должностного лица.

Б) Согласование местоположения границ земельного участка

Внесены изменения в ст. 39 Закона о кадастре недвижимости, регулирующую согласование местоположения границ земельного участка. Изменения состоят в следующим:

1. Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Заинтересованными являются лица, которые обладают смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (подробнее об этом см. ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости).

Данные изменения носят уточняющий характер, поскольку и ранее судебная практика на основании анализа норм ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости исходила из того, что при проведении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка требовалось согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными земельными участками (Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2010 N КА-А41/584-10 по делу N А41-25239/08).

2. В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ должны быть отражены, помимо прочего, кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки, а также письменные обоснованные возражения о местоположении границ земельных участков.

3. При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки (за исключением случая, если сведения о зарегистрированном праве заинтересованного лица на соответствующий земельный участок содержатся в государственном кадастре недвижимости), что следует из ч. 12 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости.

Переходные положения

Законом N 334-ФЗ внесены следующие изменения в ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества.

1. До 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Данный кадастровый паспорт не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, содержащий его описание, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Уточнение сведений об указанном объекте недвижимости не требует повторной государственной регистрации права на этот объект (п. 10 ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества).

2. После 1 января 2013 г. кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п. 11 ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества).

3. Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (п. 12 ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества).

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"