Название документа

"КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 11 ФЕВРАЛЯ 2010 ГОДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 15.12.2009 N 11276/09 ПО ДЕЛУ N А40-49619/07-12-289 "ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЕ ОБРАЗОВАНИЕ ВПРАВЕ РЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ, ДАЖЕ ЕСЛИ НА ЭТОМ УЧАСТКЕ РАСПОЛОЖЕНЫ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩИЕ ИНЫМ ЛИЦАМ"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 11 ФЕВРАЛЯ 2010 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ

ОТ 15.12.2009 N 11276/09 ПО ДЕЛУ N А40-49619/07-12-289

"ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЕ ОБРАЗОВАНИЕ ВПРАВЕ РЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО

СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗГРАНИЧЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ, ДАЖЕ ЕСЛИ НА ЭТОМ

УЧАСТКЕ РАСПОЛОЖЕНЫ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ,

ПРИНАДЛЕЖАЩИЕ ИНЫМ ЛИЦАМ"

Суть спора

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве (далее - управление Росимущества) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы (далее - регистрационная служба) с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок в результате разграничения государственной собственности на землю. По мнению управления Росимущества, основанием для возникновения права собственности являлось наличие на данном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации. Регистрационная служба отказала в госрегистрации, поскольку на спорном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие не только Российской Федерации, но и субъекту РФ и частным лицам. Управление Росимущества обжаловало такой отказ в суде.

Значительное количество земельных участков, находящихся в публичной собственности, относятся к так называемой неразграниченной государственной собственности, т.е. данные участки являются государственными, но их собственник - публично-правовое образование - не определен. По общему правилу ими распоряжаются органы местного самоуправления.

Статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении ЗК РФ) устанавливает критерии определения указанного собственника - публично-правового образования. Одним из них является нахождение на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, здания, строения или сооружения (далее - объект недвижимости) в собственности публично-правового образования.

В данном случае публично-правовое образование (собственник объекта недвижимости на земельном участке) становится собственником земельного участка и вправе осуществлять госрегистрацию своего права. Более того, право собственности на такой объект недвижимости признается судами безусловным основанием для возникновения права собственности публично-правового образования на земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости (Постановления ФАС Центрального округа от 19.08.2008 по делу N А62-4131/2007, от 07.07.2008 по делу N А62-2429/2007).

Однако возможна ситуация, когда на одном и том же земельном участке могут находиться объекты недвижимости, принадлежащие различным публично-правовым образованиям. Более того, на таком участке может находиться объект недвижимости, собственник которого - физическое или юридическое лицо, обладающее исключительным правом на приватизацию этого участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), поскольку участок находится хоть и в неразграниченной, но государственной собственности.

Таким образом, по различным основаниям на один земельный участок могут претендовать несколько потенциальных собственников. Данная ситуация прямо не разрешена ни ЗК РФ, ни Законом о введении ЗК РФ, поэтому возникла необходимость ее разрешения в суде. Перед судами, в том числе перед Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ), встали следующие вопросы: возможна ли государственная регистрация права собственности публично-правового образования на земельный участок, находящийся в неразграниченной собственности, если в отношении него существуют иные потенциальные собственники? Если такая регистрация допустима, то теряют ли такие собственники возможность приобретения права собственности на такой участок?

Для разрешения данных вопросов судам потребовалось определить соотношение норм о приобретении прав на земельный участок, который находится в публичной собственности и на котором расположены объекты недвижимости (ст. 36 ЗК РФ), и норм о разграничении государственной собственности на землю (ст. 3.1 Закона о введении ЗК РФ). Кроме того, при рассмотрении данного дела встал вопрос о том, считается ли доказанным факт выделения одного земельного участка из другого только на основании выписки из ЕГРП.

Этот вопрос возникает в связи со следующим. Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанная выписка должна содержать описание объекта недвижимости, а также информацию о правах, обременениях и притязаниях на этот объект. Перечень сведений, которые должны быть отражены в выписке из ЕГРП, также содержится в п. 20 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утв. Приказом Минюста России от 18.09.2003 N 226). В данном перечне указана информация не только о правах на объект недвижимости, но и о его физических характеристиках. Таким образом, можно заключить, что выписка из ЕГРП является достаточным доказательством факта выделения земельного участка из другого участка.

В то же время таким доказательством является и кадастровый паспорт земельного участка, поскольку в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) кадастровый учет подтверждает существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А74-919/2009). На основании этого можно сделать вывод о том, что для подтверждения факта выделения земельного участка из другого участка недостаточно выписки из ЕГРП и необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка, поскольку именно в кадастровом учете содержатся сведения о самом участке, а не о правах на земельный участок.

Решения судов разных инстанций

Первоначально суд первой инстанции удовлетворил заявление, однако суд кассационной инстанции отменил его решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что право собственности на земельный участок не может принадлежать только Российской Федерации, поскольку на данном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие субъекту РФ и физическим лицам. Также суд кассационной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок не существует как объект недвижимости ввиду выделения из него другого участка, обремененного правами аренды третьего лица.

При новом рассмотрении дела суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении заявления. Как было отмечено выше, судами было установлено, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, и из него был выделен другой участок. На основании этого суды сделали вывод о том, что регистрация права федеральной собственности недопустима, так как нарушает права собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

В Определении ВАС РФ от 29.10.2009 N ВАС-11276/09 о передаче рассматриваемого дела в Президиум ВАС РФ (далее - Определение) было установлено, что по вопросу о том, влечет ли госрегистрация права собственности публично-правового образования на земельный участок в результате разграничения государственной собственности нарушение прав собственников объектов недвижимости, находящихся на этом участке, отсутствует единообразие в толковании и применении норм земельного законодательства.

Первая позиция судов состоит в том, что данная регистрация нарушает права собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, и поэтому недопустима (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2008 по делу А45-5206/07-50/32, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2009 по делу А22-1637/2008, Постановление ФАС Центрального округа от 11.09.2009 по делу N А68-431/09-23/15).

Данная позиция применяется и в тех случаях, когда на спорном земельном участке находятся здания, принадлежащие в целом другим лицам на праве собственности, и когда одно здание имеет нескольких собственников, в том числе владельца участка (Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2007 по делу А50-2824/2007-Г24, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2008 по делу А66-1572/2008).

В то же время существует противоположная позиция, согласно которой регистрация права собственности публичного образования при разграничении государственной собственности на землю не нарушает прав собственников объектов недвижимости. Они могут реализовать свои права на соответствующую часть земельного участка, обратившись к его собственнику - публично-правовому образованию (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.01.2009 по делу А10-1103/08, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2007 по делу А04-334/07-25/19, Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2008 по делу А55-18949/200, Постановления ФАС Уральского округа от 24.12.2009 N Ф09-10399/09-С6 по делу N А60-11339/2009-С5, от 03.02.2009 N Ф09-10141/08-С6 по делу N А60-32342/2007).

Более того, суды иногда указывают, что право публично-правового образования на земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, первично и не может затрагивать интересы физических и юридических лиц (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.09.2009 по делу N А10-1103/08).

В Определении также было обращено внимание на то, что суды сделали вывод о выделении из спорного земельного участка другого участка только на основании выписок из ЕГРП, в то время как в деле отсутствовал кадастровый паспорт спорного участка.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ согласился с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела, в котором было удовлетворено заявление о признании незаконным отказа в госрегистрации права Российской Федерации на земельный участок.

1) Президиум ВАС РФ указал, что первоначальная государственная регистрация права собственности публично-правового образования на земельный участок, осуществленная в порядке разграничения государственной собственности на землю, не препятствует последующей приватизации или приобретению права аренды на такой участок физическими и юридическими лицами - собственниками объектов недвижимости на этом участке. Тем самым Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что в случае госрегистрации права собственности публично-правового образования в результате разграничения государственной собственности на землю собственники объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не лишаются права на этот участок по ст. 36 ЗК РФ.

Следует отметить, что ранее данная позиция имела место в судебной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2008 N Ф09-4535/08-С6 по делу N А60-31800/2007).

2) В отношении того, сохраняется ли право публично-правового образования на земельный участок в результате разграничения государственной собственности на землю, если другое публично-правовое образование уже реализовало это право, Президиум ВАС РФ указал следующее. Такое публично-правовое образование вправе впоследствии приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Необходимо обратить внимание на то, что суды отказывают в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в госрегистрации права собственности на земельный участок публично-правового образования, ранее находившийся в неразграниченной собственности, если этот участок уже является собственностью другого публично-правового образования (Определение ВАС РФ от 21.04.2009 N 4125/09 по делу N А41-7787/08).

3) Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что отказ в государственной регистрации права собственности публично-правового образования на земельный участок в результате разграничения государственной собственности на землю в рассматриваемой ситуации препятствует такому разграничению, создает неопределенность в правах на земельный участок и делает невозможным последующее приобретение права собственности на него иными заинтересованными лицами.

4) В отношении того, какие документы подтверждают выделение земельного участка из другого участка, Президиум ВАС РФ указал следующее: такое выделение не может считаться доказанным только на основании выписок из ЕГРП. Оно подтверждается документами кадастрового учета (кадастровым паспортом, кадастровым планом), поскольку внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке удостоверяют факт его существования с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Следует отметить, что в пользу данного вывода Президиума ВАС РФ указывает и п. 4 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости (в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ), который вступает в силу с 1 марта 2010 г. В соответствии с данной нормой кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а не сведения о нем, необходимые для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как это предусмотрено в действующей редакции указанного пункта.

Сообщаем, что рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П, поскольку в Постановлении Президиума ВАС РФ нет прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Следует также обратить внимание на то, что правовые позиции Президиума ВАС РФ обязательны для нижестоящих судов при рассмотрении аналогичных дел, что следует из п. п. 3.1 и 3.4 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П.

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"