13.06.2024

Продажа ипотечных квартир и домов физлиц: что изменится для залогодержателей с 11 сентября 2024 года

Опубликован закон об упрощенной самостоятельной реализации заложенных квартир, домов и другой недвижимости физлиц, которые для личных целей взяли ипотеку. Если гражданин воспользуется новыми правилами, у залогодержателя возникнет ряд обязанностей и ограничений. Рассмотрим основные аспекты подробнее.

Заявление о самостоятельной реализации

Физлицо сможет направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации ипотечной недвижимости путем ее продажи другому лицу. Залогодатель вправе это сделать, пока действует договор кредита либо займа, но до момента, когда контрагент обратит взыскание на недвижимость.

Заявление разрешат представить договорным способом, заказным письмом с уведомлением о вручении либо посредством передачи под расписку.

Согласование сделки

Не позже 10 рабочих дней с даты получения заявления залогодержатель уведомит отправителя о согласии на реализацию или об отказе в ней. В закрытом списке оснований для отказа есть в том числе такие:

• залогодатель проходит внесудебное банкротство;
• имущество заложили нескольким залогодержателям для обеспечения исполнения разных обязательств;
• недвижимость - предмет предшествующей и последующей ипотеки.

В уведомлении о согласии надо указать:

• объем требований залогодержателя по кредиту или займу, рассчитанный на день окончания срока реализации;
• равную такому объему минимальную цену продажи;
• порядок расчетов либо банковский счет, на который должны поступить деньги;
• даты начала и окончания периода реализации.

Залогодержатель направит уведомление договорным способом. Если он не определен, документ нужно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении или представить под расписку.

Срок реализации и обращение взыскания на недвижимость

На самостоятельную реализацию отведут 4 месяца со дня, когда залогодержатель получит заявление. За это время нужно среди прочего зарегистрировать переход права собственности и полностью погасить кредит либо заем. Стороны вправе продлить срок.

С даты, когда залогодержатель получит заявление, нельзя обратить взыскание на недвижимость. Запрет не будет действовать, если залогодержатель правомерно откажет в реализации, не получится продать имущество в срок или физлицо откажется от процедуры.

Иные положения

По соглашению сторон залогодержатель сможет помогать в реализации недвижимости. Его расходы на это нельзя включать в расчет минимальной продажной цены, а ипотека не будет обеспечивать их возмещение.

Залогодержатель вернет физлицу разницу между итоговой ценой реализации и долгом, который был на момент его погашения за счет вырученной от продажи суммы, за вычетом допрасходов.

Отметим, если физлицо не воспользуется упрощенным механизмом реализации, для продажи ипотечной недвижимости нужно будет соблюдать общие правила.

Документ:

Федеральный закон от 12.06.2024 N 140-ФЗ

Полезная ссылка:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

13.06.2024

Топ-3 "поворотных" дел арбитражных судов округов для юриста: май 2024 года

За май в системе КонсультантПлюс появилось более 6 200 постановлений судов округов. Мы отобрали интересные споры, в которых кассация не согласилась с нижестоящими судами. Расскажем о требовании проиндексировать присужденные суммы, выплатах по соглашению о разделе бизнеса, подписании акта сверки главбухом.

Индексация сумм, право на которые признал третейский суд

Третейский суд вынес решение взыскать долг, а затем арбитражный суд выдал по нему исполнительный лист. Позже общество потребовало проиндексировать присужденные суммы, но получило отказ. Кассация с таким подходом не согласилась и направила заявление на новое рассмотрение.

Мнение первой инстанции:

• В АПК РФ есть возможность индексации только в отношении решений арбитражного суда, а не третейского.
• Нельзя расширительно толковать эти положения.

Позиция кассации:

• Требование об индексации следует отнести к вопросам, которые сопутствуют исполнению решения третейского суда. Их вправе рассматривать арбитражный суд.
• После третейского суда нельзя повторно передать спор в государственный. Если бы суммы, взысканные третейским судом, не индексировались, это нарушало бы принцип равенства.
• Взыскатель не должен оказываться в ситуации, когда потери от обесценивания присужденных средств остаются без возмещения.
• Практика высших судов подтверждает, что индексация возможна.

Документ: Постановление АС Северо-Западного округа от 27.05.2024 по делу N А56-121671/2023

Выплаты по соглашению о разделе бизнеса

Общество занималось розничной торговлей. Два участника решили выйти из его состава, заключили соглашение о разделе имущества. В нем среди прочего был пункт о том, что общество вправе в первую очередь выбрать магазины для дальнейшей работы, а участникам за это положена компенсация по 2 млн руб. каждому.

После оформили выход из общества, определив действительную стоимость долей. Уже бывшие участники обратились в суд за компенсацией. Две инстанции деньги не взыскали, кассация возразила и потребовала пересмотра.

Мнение судов:

• При выходе из общества в договорах о расчетах урегулировали все денежные вопросы.
• Истцы получили свои доли без замечаний, сверх этого в законе нет иных выплат вышедшим участникам.
• Порядок выхода из общества урегулирован нормативно, решение о допвыплатах не входит в компетенцию собрания участников и не имеет правового значения.
• Требования о выплате сверх стоимости доли нельзя признать законными и обоснованными.

Позиция кассации:

• Суды не учли, что первое соглашение регулировало раздел бизнеса, а договоры определяли порядок выплаты стоимости доли. У этих документов разные цели и направленность.
• Не обосновали, почему нельзя урегулировать отдельным соглашением иные отношения кроме получения стоимости доли.
• Хотя такое соглашение не поименовано в законе, стороны корпоративных отношений могут заключить его, соблюдая общие принципы и нормы о договорах.
• Свободу усмотрения сторон ограничили необоснованно.
• Участники могли рассматривать магазины как отдельные бизнес-объекты со своим персоналом, клиентской базой и др. Право выбора более привлекательных и доходных точек "обменяли" на условие о компенсации.
• Нет доказательств недобросовестности участников.

Документ: Постановление АС Уральского округа от 24.05.2024 по делу N А76-23209/2022

Подписание главбухом акта сверки взаимных расчетов

Общество по договору оказывало компании услуги - осуществляло полномочия ее гендиректора. Оно хотело взыскать долг по оплате, но суды решили, что пропущен срок исковой давности.

В материалах дела был акт сверки взаимных расчетов, подписанный главбухом компании. Две инстанции сочли, что документ не говорит о признании долга и не прерывает течение срока. Кассация не поддержала подход и потребовала рассмотреть дело вновь.

Мнение судов:

• Главбух не относится к тем, кто вправе признавать долг компании.
• Он не может без доверенности единолично подписывать акт сверки.

Позиция кассации:

• Главбух - работник компании. По общему правилу ему нужна доверенность, чтобы действовать от ее имени. Однако полномочия на подписание акта могут следовать из обстановки.
• Признак такой обстановки - печать компании у представителя (если в суде не заявили, что она потеряна или подделана).
• Нужно было исследовать, при каких обстоятельствах подписали акт сверки, какая практика оформления актов сложилась между сторонами.
• Выводы о пропуске срока исковой давности необоснованны.

Документ: Постановление АС Западно-Сибирского округа от 31.05.2024 по делу N А81-8135/2023

Полезные ссылки:

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

"Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 29.05.2024

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" http://www.consultant.ru