Самовольные постройки: ВС РФ обобщил практику

Доказывание безопасности постройки

Доказать, что постройка безопасна и соответствует обязательным требованиям, обязано [1] лицо, которое построило объект. По таким делам строительно-техническая экспертиза должна проводиться [2] государственными судебно-экспертными организациями.

Давность постройки

Нежилое здание, строение или сооружение, построенное до 1 января 1995 года, нельзя признавать [3] самовольной постройкой по современным правилам ст. 222 [4] ГК РФ. Суд должен установить [5] дату создания объекта, историю прав на участок и наличие строительных нарушений.

Жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года на участке, который не предоставлялся для строительства, не подлежит [6] сносу, если гражданин может оформить права на участок и при строительстве не было нарушений.

Последствия самовольной реконструкции или возведения пристроек

Некапитальная пристройка не превращает [7] все здание в самовольную постройку. Если к зданию добавили легкую остекленную веранду, это не основание требовать сноса всего объекта.

Отсутствие разрешения на реконструкцию не всегда влечет [8] возврат объекта в прежнее состояние. Суд должен оценить [9], создает ли реконструкция угрозу, нарушает ли она права третьих лиц и не приведет ли демонтаж к повреждению здания.

Если после реконструкции дома в долевой собственности изменилась его площадь, суду при признании права собственности нужно решить [10] вопрос о перераспределении долей сособственников.

Пристройку к многоквартирному дому, являющуюся его частью, нельзя [11] снести в административном порядке. Решение о сносе принимает [12] суд.

Отсутствие разрешительных документов на строительство

Истечение срока аренды участка и неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сами по себе не делают [13] объект самовольной постройкой. Важны назначение участка, соблюдение строительных норм и добросовестность застройщика.

Жилой дом на участке, предоставленном для ИЖС, можно построить [14] без разрешения на строительство. Если обязанность получить такое разрешение указана в договоре аренды, суд должен проверить, соответствует ли это условие закону.

Если объект построен по действующему разрешению, а затем соглашение о передаче прав аренды признали недействительным, это не делает [15] постройку самовольной. Подлежат оценке обстоятельства на дату строительства.

Нарушение режима использования участка

Дома, возведенные на сельхозземлях, незаконно переведенных под застройку, являются самовольными постройками и подлежат сносу [16]. Изменение вида разрешенного использования не заменяет законный перевод земель в другую категорию.

Объект не может быть признан [17] самовольной постройкой из-за того, как он используется фактически. Если дом по характеристикам соответствует ИЖС, его нельзя снести только потому, что собственник использует его для коммерческого размещения отдыхающих.

Вспомогательные объекты

Торговые павильоны нельзя считать [18] вспомогательными объектами, если они фактически выполняют самостоятельную торговую функцию и могут использоваться независимо от основного здания. При отсутствии разрешительной документации такие объекты являются самовольными постройками.

Снос и компенсация

Если нарушение можно устранить без полного сноса, суд должен оценить [19] такую возможность. Например, при нарушении противопожарных разрывов может рассматриваться установка противопожарной стены.

Если в доме живут граждане, суд не может решить только вопрос о сносе. Нужно одновременно рассмотреть [20] вопрос о выселении. При наличии несовершеннолетних жильцов к делу должен быть привлечен [21] прокурор.

Добросовестный застройщик может требовать [22] возмещения убытков, если объект построен по разрешительной документации, которая позднее признана незаконной из-за действий органа власти или сетевой организации.

Если гражданин добросовестно построил дом в зоне минимальных расстояний от газопровода и не знал об ограничениях, дом не считается [23] самовольной постройкой. При невозможности сохранить постройку ее снос допускается только с одновременным решением вопроса о компенсации [24].

Источник: КонсультантПлюс [25]