Аренда публичных земель для строительства: обзор практики ВС РФ

Предоставление участка в аренду

Объекты связи, для которых не требуется разрешение на строительство, размещаются [1] на публичных участках без установления сервитута и заключения договора аренды. Если организация обратится с заявлением о заключении договора аренды, ей откажут.

Участок, на котором предусмотрено комплексное развитие территории (КРТ), нельзя предоставить [2] в аренду для иных целей, даже если договор о КРТ еще не заключен.

Заключение договора аренды на новый срок

Уполномоченный орган не вправе отказывать [3] в заключении нового договора без проведения торгов, если арендатор построил объект, но не смог получить разрешение на ввод из-за истечения срока прежнего договора аренды.

Изменение вида разрешенного использования арендованного участка

Арендатор, получивший участок для строительства объекта с конкретным назначением, не может требовать [4] разрешение на использование участка и объекта для других целей. Например, арендатор, начавший строить административное здание, не вправе [5] впоследствии изменить вид разрешенного использования участка, чтобы разместить гостиницу.

Арендатор, начавший строительство объекта до изменения градостроительной документации, вправе использовать [6] участок и здание по изначально установленному виду разрешенного использования. Условие — нет опасности для людей, экологии, объектов культурного наследия.

Расторжение договора аренды

Существенное нарушение условий договора арендатором не может служить [7] основанием для расторжения договора, если арендатор в разумный срок устранил это нарушение.

Изъятие у арендатора объекта незавершенного строительства

Требование уполномоченного органа об изъятии удовлетворят [8], если срок аренды истек и соблюдены иные формальные требования, а арендатор не доказал, что проблемы с завершением строительства возникли по вине арендодателя или лиц, отвечающих за эксплуатацию инженерно-технических коммуникаций.

Уполномоченный орган не вправе требовать [9] снести объект незавершенного строительства, ссылаясь на положения [10] ГК РФ о возврате арендованного имущества в первоначальном состоянии. Наличие такого объекта на участке требует либо специальной процедуры [11] его изъятия, либо подачи иска [12] в рамках правил о самовольных постройках.

Если уполномоченный орган в течение 6 месяцев после прекращения аренды не обратился [13] с иском об изъятии недостроенного объекта, его собственник вправе снова заключить договор для завершения строительства.

Вместе с тем если собственник не обратился [14] за заключением нового договора, то пропуск уполномоченным органом указанного срока не является [15] безусловным основанием для отказа в иске об изъятии объекта.

Взыскание убытков с арендодателя

Арендатор вправе взыскать [16] убытки, включая внесенные арендные платежи, если участок невозможно использовать из-за ограничений, которые не оговаривались при заключении договора. Примером может служить ситуация, когда участок, предоставленный для ИЖС, оказался в охранной зоне газопровода.

Защита прав многодетных семей на бесплатное получение земли

Право на получение участка связано [17] с фактом проживания семьи в регионе, а не с формальным наличием у всех членов семьи регистрации по месту жительства именно в этом регионе.

При проверке соответствия семьи условиям для получения участка (например, на предмет отсутствия сделок по отчуждению земли в прошлом) должны учитываться [18] обстоятельства, наступившие после того, как семья стала многодетной (т.е. после рождения третьего ребенка). Сделки с землей, совершенные членом семьи до того, как семья стала многодетной, не могут быть основанием для отказа.

Неправомерны [19] положения региональных законов, позволяющее снять семью с учета или отказать в предоставлении участка по причине достижения ребенком совершеннолетия (или 23 лет – для студентов-очников) к моменту фактического предоставления участка.

Участки, предоставляемые многодетным семьям для ИЖС, должны быть обеспечены [20] коммунальной, транспортной и иной необходимой инфраструктурой.

Источник: КонсультантПлюс [21]