Юристу от 7 сентября 2024 года

07.09.2024

Ипотечное жилье: изменения в механизме продажи и судьбе при банкротстве

С 8 сентября вступают в силу нормы, позволяющие сохранить единственное жилье в ипотеке при банкротстве, а 11 сентября заработает упрощенный механизм продажи недвижимости залогодателем.

Погашение третьим лицом требования, обеспеченного ипотекой единственного жилья физлица-банкрота

Любая организация или физлицо вправе [1] с согласия должника полностью погасить требования кредитора, обеспеченные ипотекой единственного жилья.

Сделать это можно не ранее чем через 2 месяца [1] с момента публикации сообщения о признании заявления о банкротстве обоснованным.

Заявление о намерении погасить долг подается и рассматривается по тем же правилам [2], что и в процедуре внешнего управления.

Если имущества должника (за исключением единственного жилья и земли под ним) недостаточно, чтобы расплатиться с кредиторами 1 и 2 очереди, заявителю нужно [3] внести на спецсчет [4] должника средства для погашения таких требований, но не более 10% стоимости жилья по отчету оценщика.

Погашенное требование:

• превращается в беспроцентный заем от плательщика. Потребовать вернут заем он может только через 3 года [1] после завершения процедуры банкротства или прекращения производства по делу;
• исключается [5] из реестра, а жилье и земля под ним получают исполнительский иммунитет.

Новые правила действуют с 8 сентября 2024 года [6]. К делам, которые возбуждены до этой даты они применяются [7] в случае, если единственное ипотечное жилье еще не успели продать.

Мировое соглашение должника-банкрота с кредитором, в залоге у которого находится единственное жилье

Не ранее чем через 2 месяца с момента публикации сообщения о признании заявления о банкротстве обоснованным залоговый кредитор и физлицо-должник могут заключить [8] мировое соглашение по специальным правилам.

Особенности соглашения:

• не распространяется [8] на отношения должника с иными кредиторами и не требует [9] их согласия;
• не требует [10] одобрения со стороны финансового управляющего;
• требует [11] участия всех залоговых кредиторов, если жилье является предметом последующей ипотеки;
• в соглашении могут участвовать [12] третьи лица;
• должно содержать [13] условия о порядке и сроке выплаты образовавшейся задолженности по ипотечным платежам (если таковая имела место на момент заключения соглашения);
• не прекращает [14] производство по делу о банкротстве.

Если имущества должника (за исключением единственного жилья и земли под ним) недостаточно, чтобы расплатиться с кредиторами 1 и 2 очереди, на спецсчет [4] должника нужно внести [15] средства для погашения таких требований, но не более 10% стоимости жилья по отчету оценщика.

Со дня утверждения судом соглашения жилье и участок под ним получают [16] исполнительский иммунитет. Требование кредитора исключается из реестра, но сохраняет свою силу. Должник продолжает [17] погашать его так, словно процедуры банкротства не было.

Если мировое соглашение будет аннулировано или не будет исполняться, непогашенная часть требования кредитора восстанавливается [18] в реестре, а жилье теряет исполнительский иммунитет.

Новые правила действуют с 8 сентября 2024 года [6]. К делам, которые возбуждены до этой даты они применяются [7] в случае, если единственное ипотечное жилье еще не успели продать.

Самостоятельная продажа заложенной недвижимости

Физлицо, взявшее ипотеку в личных целях, может продать заложенное имущество в упрощенном порядке [19], чтобы за счет выручки полностью погасить долг. Воспользоваться правом можно до обращения взыскания на предмет залога.

Физлицо направляет залогодержателю заявление о том, что хочет самостоятельно продать недвижимость. За 10 рабочих дней [20] залогодержатель обязан рассмотреть заявление и, если нет ограничений [21], согласовать его. В уведомлении о согласии в числе прочего устанавливается [22] минимальная продажная цена.

На продажу (включая регистрацию перехода права собственности к покупателю) и полный расчет по кредитному договору дается по общему правилу 4 месяца [23]. В это время на недвижимость не могут [24] обратить взыскание.

Выручка от продажи поступает на счет, определенный залогодержателем. Если за вычетом долга и допрасходов [25] еще останутся средства, залогодержатель вернет [26] их.

Правила начинают действовать 11 сентября [27].

Документы:

Федеральный закон от 12.06.2024 N 140-ФЗ [28]

Федеральный закон от 08.08.2024 N 298-ФЗ [29]

Полезные ссылки:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [30]

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О несостоятельности (банкротстве)" (с ... [31]

 

 

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" http://www.consultant.ru [32]