Применение норм о самовольной постройке: постановление Пленума ВС РФ

Виды самовольных построек

Постройку могут признать самовольной уже с момента возведения фундамента [3].

К самовольным постройкам относят:

• реконструированный объект [4], у которого изменились параметры его частей (высота, этажность, площадь, объем и пр.). Привести его в соответствие нормативным требованиям можно путем демонтажа только реконструированной части;
• объект [5], созданный в результате реконструкции без согласия всех участников долевой собственности;
• объект [6], вид использования которого не входит в перечень разрешенных на данном земельном участке;
• объект [7] с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил. Последствия нарушений зависят от их характера. К существенным [8] нарушениям относят, например, несоблюдение предельного числа этажей и высоты. Незначительными [9] с учетом обстоятельств конкретного дела могут признать нарушения минимальных отступов от границ участков и максимального процента застройки.

Нельзя признать объект самовольной постройкой по таким причинам:

• объект используют [10] не по целевому назначению;
• уполномоченный орган в порядке самоконтроля отменил [11] выданные разрешения;
• уполномоченный орган согласовал [12] строительство, но объект возведен с нарушением ограничений использования участка. Условие: в ЕГРН нет информации об ограничениях, застройщик не мог о них знать.

Процессуальные особенности

Исковая давность не затрагивает требования:

• о сносе постройки [13], которая угрожает жизни и здоровью граждан;
• об устранении нарушений [14], не связанных с лишением владения, например, по иску собственника участка под постройкой или смежного участка.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки (приведении ее в соответствие нормам) может быть [15]:

• лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной (покупатель постройки, наследник участка под ней и пр.). В ряде случаев такое лицо может взыскать убытки [16] с застройщика;
• собственник участка под постройкой (если застройщик неизвестен);
• арендатор земли (если застройщик неизвестен и постройка возведена после получения прав на землю).

В деле о сносе самовольной постройки могут рассмотреть такие требования:

• об определении границ [17] земельных участков;
• о выселении физлиц [18], которые проживают в постройке. Спор рассматривает СОЮ при участии прокурора.

Признание права собственности на постройку

С иском, в частности, могут обратиться [19]:

• наследник земельного участка с постройкой;
• покупатель участка;
• участник юрлица, который получил земельный участок в рамках ликвидационной квоты;
• супруг (если постройка возведена в период брака).

К участию в деле о признании права на реконструированный объект привлекут [20] всех его собственников. В этом случае рассмотрят вопрос о перераспределении долей.

Иск удовлетворят [21], если соблюдены все условия:

• отсутствие согласований и разрешений — единственный признак самовольной постройки;
• застройщик принимал надлежащие меры к их получению и вел себя добросовестно. Например, обращался за выдачей разрешений не для вида.

Если суд отказал в легализации постройки, можно обратиться снова [22]. Условия — устранены нарушения, из-за которых в иске отказали, нет решения суда о сносе.

Суд может утвердить [23] мировое соглашение или принять признание иска ответчиком только после проверки условий [24], при которых допускается введение постройки в оборот.

После вступления в силу решения суда для регистрации права не нужно получать [25] разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но могут потребоваться [26] иные документы, например техплан.

Исполнение решения суда о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие нормативным требованиям

Решение может не содержать [27] перечень работ, которые нужно выполнить для устранения нарушений. По общему правилу оно считается исполненным [28] с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Если решение не исполнить [29], землю могут изъять или расторгнуть договор аренды.

При продаже участка исполнить решение суда обязан [30] покупатель.

Судебные расходы

Судебные расходы несет ответчик [31] независимо от того, принято ли решение о сносе постройки либо о приведении ее в соответствие нормативным требованиям.

Истец не сможет компенсировать [32] расходы, если по делу о признании права на постройку ответчик или третье лицо не нарушали и не оспаривали его права (не подавали встречный иск, жалобы и пр.).

Источник: КонсультантПлюс [33]