Ваше имущество в аренде. Как передать его в залог

Главное - письменно предупредите залогодержателя, что имущество сдано в аренду. Иначе он, как правило, сможет требовать от вас досрочно исполнить обеспеченное залогом обязательство или изменить условия договора залога. Кроме того, если у вас недвижимость, отсутствие предупреждения может помешать зарегистрировать ипотеку. В остальном действуйте в общем порядке: при необходимости оцените имущество (например, недвижимость) и заключите договор залога. Если передаете в залог недвижимость, нужно зарегистрировать ипотеку. Получать согласие арендатора или уведомлять его о залоге закон не требует. Но такая обязанность может быть в договоре аренды - тогда руководствуйтесь им.

1. Предупредите залогодержателя об аренде

Это нужно сделать письменно (п. 4 ст. 336 [1] ГК РФ, ст. 12 [2] Закона об ипотеке). Конкретный способ уведомления законодательством не установлен.

Минэкономразвития России в разъяснениях по ипотеке привело примеры способов, которыми можно зафиксировать сведения об аренде, чтобы обязанность предупредить залогодержателя считалась соблюденной. Полагаем, эти способы применимы и к движимому имуществу. В частности, вы можете (п. 5 [3] Письма Минэкономразвития России от 04.07.2014 N Д23и-2347):

·    включить в договор залога пункт о том, что имущество сдано в аренду. Благодаря этому не понадобится оформлять дополнительные документы;

·    составить предупреждение заранее, в виде отдельного письма. Рекомендуем направить его так, чтобы вы смогли подтвердить факт уведомления (например, вручить под расписку на вашем экземпляре письма);

·    оформить дополнительное соглашение к договору залога с информацией об аренде.

Кроме того, если вы договорились, что права залогодержателя при ипотеке удостоверит закладная [4], по закону вы должны отразить в ней наличие аренды, зарегистрированной в ЕГРН (пп. 11 п. 1 ст. 14 [5] Закона об ипотеке). Это поможет подтвердить и осведомленность залогодержателя. 

1.1. Что включить в текст предупреждения

Законодательство не предусматривает требований к содержанию предупреждения. Полагаем, достаточно просто указать, что в отношении передаваемого в залог имущества заключен договор аренды, привести его реквизиты и наименование арендатора. Можно подробнее описать условия аренды (размер арендной платы, срок аренды, наличие права выкупа и т.д.). Эти сведения могут повлиять на оценку предмета залога и его ликвидность. 

1.2. Что будет, если вы не предупредите залогодержателя об аренде

Залогодержатель по общему правилу сможет на свой выбор потребовать от вас (п. 4 ст. 336 [1] ГК РФ, ст. 12 [2] Закона об ипотеке):

·    досрочно исполнить обеспеченное обязательство;

·    изменить условия договора залога. Закон не устанавливает, что именно залогодержатель может требовать изменить. Полагаем, что он, в частности, может предложить пересмотреть оценку предмета залога в договоре или включить в него условия, на которых настаивал бы сразу, если бы знал об имеющейся аренде. Например, запретить менять условия аренды без его согласия. 

2. Заключите договор залога

Заключить его по общему правилу нужно в простой письменной форме (п. 3 ст. 339 [6] ГК РФ). В ряде случаев вам потребуется удостоверить договор залога у нотариуса. Например, если вы согласовываете с залогодержателем возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 [7] ГК РФ).

Если вы передаете в залог недвижимость, то составить договор нужно в виде одного документа (п. 1 ст. 10 [8] Закона об ипотеке). Такая форма удобна и для движимого имущества, чтобы подтвердить факт заключения договора.

Составляя договор, руководствуйтесь общими правилами для договоров залога недвижимости (ипотеки) [9] и движимого имущества [10].

Рекомендуем включить в текст сведения о заключенном в отношении предмета залога договоре аренды: в частности, наименование арендатора, реквизиты и срок договора. Даже если вы предупреждали залогодержателя об аренде другим способом, такой пункт послужит дополнительным доказательством того, что вы исполнили эту обязанность. 

3. Подайте документы на регистрацию залога, если это требуется

Обязательной регистрации подлежит только ипотека (ст. 19 [11] Закона об ипотеке).

Ипотеку имущества, переданного в аренду, регистрируют [12] в общем порядке.

Если вы не указали в договоре ипотеки или в закладной сведения об имеющейся аренде, приложите документ, подтверждающий, что вы уведомили о ней залогодержателя. Иначе орган регистрации прав может приостановить регистрацию, а затем, если вы не подтвердите уведомление документами, - отказать в регистрации. Это могут мотивировать тем, что не представлены нужные для регистрации документы, а представленные - не соответствуют требованиям законодательства (п. п. 5 [13], 7 ч. 1 ст. 26 [14], ч. 1 ст. 27 [15] Закона о госрегистрации недвижимости).

Залог движимого имущества регистрировать не нужно, но можно, а иногда и требуется вносить в определенные официальные реестры.

Источник: КонсультантПлюс [16]