Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 2 декабря 2010 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009 "Передача здания учреждению в оперативное управление квалифицируется судом как злоупотребление правом, если такая передача препятствует субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать право на выкуп арендуемого в этом здании помещения при условии, что на момент передачи данный субъект уже подал заявление на реализацию этого права"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 2 ДЕКАБРЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.10.2010 N 5153/10
ПО ДЕЛУ N А70-6551/2009 "ПЕРЕДАЧА ЗДАНИЯ УЧРЕЖДЕНИЮ
В ОПЕРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ КВАЛИФИЦИРУЕТСЯ СУДОМ
КАК ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЕ ПРАВОМ, ЕСЛИ ТАКАЯ ПЕРЕДАЧА
ПРЕПЯТСТВУЕТ СУБЪЕКТУ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
РЕАЛИЗОВАТЬ ПРАВО НА ВЫКУП АРЕНДУЕМОГО В ЭТОМ ЗДАНИИ
ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО НА МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ ДАННЫЙ
СУБЪЕКТ УЖЕ ПОДАЛ ЗАЯВЛЕНИЕ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ЭТОГО ПРАВА"
Суть спора
Индивидуальный предприниматель (далее - предприниматель) обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Тобольска (далее - Комитет), муниципальному автономному учреждению "Созвездие" (далее - Учреждение) о признании недействительным договора от 30.01.2009 N 149 (далее - договор N 149), заключенного между Комитетом и Учреждением, в части закрепления за последним на праве оперативного управления нежилого помещения общей площадью 155 кв. м.
Предприниматель мотивировал свое требование следующим. С 2005 г. он занимает данное помещение по договору аренды. Хотя Комитет 17.04.2008 направил уведомление о расторжении этого договора, фактически договор не был расторгнут, арендные отношения были сохранены дополнительными соглашениями от 23.07.2008 и 05.11.2008 на прежних условиях. Следовательно, договор N 149 нарушает право предпринимателя на выкуп арендуемого недвижимого имущества, предусмотренное ст. ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В связи с этим при рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: является ли передача здания в оперативное управление злоупотреблением правом со стороны публично-правового образования?
Следует отметить, что в настоящее время судебная практика исходит из того, что договор, заключенный с целью злоупотребления правом, является ничтожным (п. п. 9, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Проблема воспрепятствования органами публичной власти
реализации преимущественного права субъекта малого
и среднего предпринимательства на приватизацию
арендуемого им недвижимого имущества
Целью Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты предпринимательства). В частности, к такой поддержке относится преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, которое закреплено в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно этой статье субъекты предпринимательства (за некоторым исключением) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть до 05.08.2008) в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В связи с этим возникают ситуации, когда органы публичной власти (как правило, органы местного самоуправления) препятствуют реализации преимущественного права субъекта предпринимательства. Их цель - не допустить соблюдения всех перечисленных выше условий. Для этого используются следующие способы:
- одностороннее прекращение арендодателем (публично-правовым образованием) арендных отношений;
- внесение публично-правовым образованием имущества, являющегося объектом договора аренды, в уставный капитал хозяйственного общества;
- передача этого имущества унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения;
- включение данного имущества в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В отношении квалификации данных действий существует правовая позиция Президиума ВАС РФ, сформированная в п. 5 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134).
В данном пункте рассматривается возможность применения к Закону N 159-ФЗ ст. 10 Гражданского кодекса РФ о злоупотреблении правом. Как указал Президиум ВАС РФ, суд может признать наличие у арендатора преимущественного права, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации данного права. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодатель принимает решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность предполагается, пока не доказано иное.
Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами предпринимательства этого права. Например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, или включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Приведенные выше действия органов публичной власти, препятствующие реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, квалифицируются судами как злоупотребление правом (Определение ВАС РФ от 28.09.2009 N ВАС-12312/09 по делу N А14-12871/2008-416/19, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А27-1673/2010, ФАС Уральского округа от 09.06.2010 N Ф09-4268/10-С1 по делу N А60-5406/2010-С6, ФАС Центрального округа от 10.09.2010 по делу N А54-5815/2009С8, от 20.07.2009 по делу N А14-12871-2008/416/19).
Пункт 5 Информационного письма N 134 не применяется судами только в том случае, если субъект предпринимательства подал заявление на приобретение арендуемого имущества до вступления в силу Закона N 159-ФЗ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.04.2010 по делу N А01-1150/2009).
Это связано с тем, что Закон N 159-ФЗ обратной силы не имеет, что подчеркивается судебной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3155/2009(7474-А27-13) по делу N А27-10127/2008, ФАС Поволжского округа от 30.10.2009 по делу N А12-885/2009, ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2009 по делу N А52-4601/2008, ФАС Уральского округа от 01.06.2009 N Ф09-3480/09-С6 по делу N А71-10084/2008).
В рассматриваемом деле орган местного самоуправления передал учреждению в оперативное управление здание, в котором субъект предпринимательства арендовал помещение. Эта ситуация прямо не упомянута в п. 5 Информационного письма N 134.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил требования предпринимателя, что было поддержано судом апелляционной инстанции. Суд исходил из того, что после вступления в силу Закона N 159-ФЗ и подачи предпринимателем заявления на выкуп арендуемого помещения Комитет воспрепятствовал предпринимателю в реализации предоставленного ему преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, заключив с учреждением договор N 149.
Однако суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции. По мнению суда, между Комитетом и предпринимателем отсутствуют договорные отношения, поэтому последний не может реализовать права, предусмотренные Законом N 159-ФЗ. В связи с этим договор N 149 не нарушает его права.
ВАС РФ в Определении от 05.07.2010 N ВАС-5153/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра постановления суда кассационной инстанции, так как оно нарушает единообразие в толковании и применении норм материального права.
Выводы, содержащиеся в данном Определении, не приводятся, поскольку они в полном объеме были поддержаны и по существу продублированы Президиумом ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции. При этом Президиумом ВАС РФ была сформирована следующая правовая позиция.
Предприниматель имел преимущественное право на приватизацию арендуемого им помещения, поскольку договор аренды между ним и Комитетом продолжал действовать, так как в отношении этого договора были заключены дополнительные соглашения.
Договор N 149 является недействительным, так как он был заключен после вступления в силу Закона N 159-ФЗ и подачи Предпринимателем заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Поэтому этот договор не может быть признан законным, так как он направлен на то, чтобы воспрепятствовать Предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права, и представляет собой злоупотребление правом.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"