Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 6 мая 2010 года
Постановление Президиума ВАС РФ От 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 "Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 6 МАЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 02.03.2010 N 13391/09
ПО ДЕЛУ N А65-7624/2008-СГ3-14/13 "ПРАВОВОЙ РЕЖИМ
ПОДВАЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, КАК ОТНОСЯЩИХСЯ ИЛИ НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ
К ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В ЖИЛЫХ ДОМАХ, ДОЛЖЕН ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ
ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ В ДОМЕ"
Суть спора
Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в суд с иском об изъятии нежилых (подвальных) помещений к ООО "Аптека 36,6" (далее - Общество). Обосновывая иск, истец указал, что спорные подвальные помещения, расположенные в жилом многоквартирном доме дореволюционной постройки, относятся к муниципальной собственности, заняты Обществом незаконно, поэтому подлежат истребованию на основании ст. 301 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Возражения против иска ответчик мотивировал тем, что данные помещения технические, так как в них проходят обслуживающие дом коммуникации, и, следовательно, домовладельцы владеют ими на праве общей долевой собственности. Общество, являясь домовладельцем, с согласия остальных домовладельцев получило помещения в безвозмездное срочное пользование, выполнив в них ремонтные работы.
На практике возможна ситуация, когда в жилом доме, возведенном задолго до введения Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), активно используются подвальные помещения. Такие подвалы относятся к техническим, то есть предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, но в результате перепланировки и иных действий приспосабливаются для самостоятельного использования. При этом инженерные коммуникации и техническое оборудование в них остаются. Возникает вопрос: относятся ли такие помещения к техническим подвалам, являющимся общим имуществом жилого дома, или представляют собой самостоятельные объекты недвижимости? При рассмотрении данного дела перед судами, помимо указанного, встал вопрос, на какой момент определяется правовой режим такого подвального помещения: на момент введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) или на момент первой приватизации квартиры в доме?
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку посчитал, что на момент введения в действие ЖК РФ подвальные помещения имели собственника и были заняты, поэтому право общей долевой собственности не возникло.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. Суд кассационной инстанции поддержал выводы, сделанные судом апелляционной инстанции. При этом суды исходили из того, что спорные помещения относятся к техническим подвалам, поэтому на них возникло право общей долевой собственности домовладельцев, которые передали указанные помещения Обществу в безвозмездное срочное пользование. Суд кассационной инстанции также обратил внимание, что почти все квартиры в многоквартирном доме были приватизированы.
ВАС РФ в Определении от 25.12.2009 N ВАС-13391/09 по данному делу пришел к выводу, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора.
ВАС РФ согласился с решением суда первой инстанции, согласно которому на момент введения в действие ЖК РФ спорные помещения находились в муниципальной собственности и право общей долевой собственности на них не возникло. Следовательно, домовладельцы не имели права передать помещения Обществу в безвозмездное срочное пользование.
Свою позицию ВАС РФ мотивировал тем, что данные помещения имели самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома, и фактически использовались под торговые и складские нужды Общества. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что право общей долевой собственности собственников квартир возникает на помещения, обслуживающие жилой дом (в данном случае - технические подвалы). Соответственно на спорные помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, такое право возникнуть не могло.
В обоснование этого вывода ВАС РФ сослался на правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, согласно которой к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.
Данная правовая позиция Конституционного Суда РФ довольно широко используется в судебной практике (Определение ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-17201/09 по делу N А40-3876/08-82-51, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А65-9846/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12).
Необходимо обратить внимание на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) также придерживается позиции, что "право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы", то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых невозможно. Если же возможно самостоятельное использование, то данное помещение является объектом недвижимости и к общему имуществу жилого дома не относится (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, далее - Постановление от 15.12.2009 N 12537/09).
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты всех нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что изначально данный дом находился в муниципальной собственности на основании п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента приватизации первой квартиры в этом доме муниципальное образование утратило право собственности на весь дом, следовательно, в жилом доме возникло общее имущество, принадлежащее домовладельцам (собственникам квартир) на праве общей долевой собственности. Значит, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Необходимо обратить внимание на следующее. В Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09 Президиум ВАС РФ указал, что заключения экспертизы, подтверждающей факт наличия инженерных коммуникаций и технического оборудования в подвальном помещении, недостаточно для признания права общей долевой собственности на него. В то же время в рассматриваемом в данном обзоре Постановлении суд пришел к несколько иному выводу: для определения правового режима подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования и не обслуживающие жилой дом.
Тем самым из Постановления от 15.12.2009 N 12537/09 следует, что наличие инженерных коммуникаций и технического оборудования наряду с иными доказательствами обусловливает технический характер помещения, на основании чего суд относит подвальное помещение к общему имуществу жилого дома. Правовая позиция рассматриваемого Постановления иная: наличие коммуникаций вовсе не доказывает, что помещение является техническим.
Следует отметить, что в Определении от 21.10.2009 N ВАС-12537/09 по делу N А56-42253/2007 ВАС РФ указал: не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома проходят инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения.
Таким образом, для решения вопроса, является ли помещение техническим подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.
Позиция судов общей юрисдикции по данной проблеме схожа с позицией, изложенной в Постановлении от 15.12.2009 N 12537/09.
Суды общей юрисдикции исходят из того, что необходимость наличия "инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования" для квалификации подвального помещения как технического подвала прямо следует из п. 1 ст. 36 ЖК РФ (Постановление Президиума Омского областного суда от 13.01.2009 N 44-Г-03).
Для отнесения подвального помещения к общему имуществу жилого дома (то есть его квалификации как технического подвала или отказа в ней) необходимо установить совокупность обстоятельств, к которым относятся возможность самостоятельного использования помещения и наличие инженерных коммуникаций или иного обслуживающего оборудования (Обобщение Верховного Суда УР от 30.04.2009 "Справка о результатах обобщения судебной практики за 2006 - 2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество").
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"