Название документа
"Консультантплюс: Аналитический обзор от 15 апреля 2010 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 14434/09 по делу N А55-19811/2008 "Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду для эксплуатации зданий и сооружений, вправе возводить на таком участке объект недвижимости, если это допускает разрешенное использование земельного участка"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 15 АПРЕЛЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 16.02.2010 N 14434/09
ПО ДЕЛУ N А55-19811/2008 "АРЕНДАТОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,
НАХОДЯЩЕГОСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДОСТАВЛЕННОГО
В АРЕНДУ ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ВПРАВЕ ВОЗВОДИТЬ
НА ТАКОМ УЧАСТКЕ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, ЕСЛИ ЭТО ДОПУСКАЕТ
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА"
Суть спора
Открытое акционерное общество "Химпром" (далее - Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы (далее - регистрационная служба) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (сооружение).
Подпункт 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает, что собственник земельного участка вправе возводить строения, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил и нормативов. Этим же правом обладает и арендатор земельного участка. Тот же вывод следует из положений ст. 263 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Виды разрешенного использования устанавливаются в градостроительном регламенте, который в свою очередь является составной частью правил землепользования и застройки (в качестве примера целесообразно привести Решение Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 "О Правилах землепользования и застройки городского округа Тольятти", принятое после возникновения рассматриваемого спора).
Целевое назначение участка может быть предусмотрено договором аренды земельного участка.
Довольно часто земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании договора аренды для эксплуатации существующего здания, строения или сооружения. При этом в соответствии с разрешенным использованием арендуемого участка допускается строительство на нем объекта недвижимости.
В связи с этим возникают следующие вопросы: вправе ли в данной ситуации арендатор земельного участка возводить на нем объект недвижимости? Или арендатор должен повторно обратиться в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении этого же участка, но не для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, а для строительства нового объекта? Если объект недвижимости был возведен на основании разрешения на строительство и введен в эксплуатацию, то вправе ли регистрационная служба отказать в государственной регистрации права собственности на этот объект на том основании, что земельный участок не был предоставлен для строительства объекта недвижимости? Является ли построенный объект недвижимости самовольной постройкой? Достаточно ли для государственной регистрации права собственности на вновь созданное здание, строение, сооружение предоставить копию технического паспорта этого объекта, а не его оригинал?
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Общества, что было поддержано судом кассационной инстанции. Суды исходили из того, что земельный участок, на котором был возведен спорный объект недвижимости, был предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений. Пользование им во время строительства нового объекта не прекращалось, поэтому отсутствует необходимость повторного предоставления этого же участка для строительства дополнительного объекта с соблюдением процедуры, установленной ст. 30 ЗК РФ.
ВАС РФ в Определении от 23.12.2009 N ВАС-14434/09 по делу N А55-19811/2008 (далее - Определение) согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, но посчитал, что судебные акты должны быть предметом пересмотра в порядке надзора в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права.
В Определении ВАС РФ обратил внимание на некоторые вопросы, возникшие в судебной практике, разрешение которых Президиумом ВАС РФ необходимо при рассмотрении данного дела.
1. ВАС РФ указал на то, что если строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду для эксплуатации зданий и сооружений, квалифицировать как нарушение земельного законодательства, то построенный объект недвижимости будет являться самовольной постройкой. Более того, лицу, построившему данный объект, вероятнее всего, будет отказано в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку у такого лица нет вещных прав на земельный участок, то есть отсутствует необходимое условие удовлетворения этого иска (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Этот вывод подтверждает судебная практика, которая, как правило, исходит из того, что арендатор земельного участка не может требовать признания права собственности на самовольную постройку, так как это противоречит названной норме Гражданского кодекса РФ (Определение ВАС РФ от 12.12.2008 N 13590/08 по делу N А40-7900/08-53-90, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 по делу N А31-3004/2007-21, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 N А33-7057/05-Ф02-2345/07 по делу N А33-7057/05, Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2008 по делу N А55-14841/2007, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А13-5338/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 03.11.2009 N Ф09-8554/09-С6 по делу N А47-2716/2009).
В то же время существует и противоположная позиция, которая состоит в том, что арендатор земельного участка вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку на таком участке.
В Определении в качестве примера было приведено Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2009 по делу N А32-4932/2008-22/50, в котором суд признал право собственности арендатора земельного участка на самовольную постройку. При этом суд установил, что этот участок был предоставлен в аренду для эксплуатации зданий и сооружений и его целевое назначение в результате строительства самовольной постройки изменено не было. В судебной практике встречаются и другие подобные примеры (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2820/2007 по делу N А32-20082/2006-31/416).
2. ВАС РФ указал на то, что ст. 30 ЗК РФ, в которой установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не предусматривает исключений из содержащихся в ней правил. Исходя из норм данной статьи, согласие собственника земельного участка на строительство объекта недвижимости должно быть явно выражено (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2009 по делу N А63-4045/2008). Однако возможна ситуация, когда собственник земельного участка - муниципальное образование выражает согласие на строительство объекта не в форме отдельного документа, а просто выдает разрешение на строительство.
Таким образом, возникает вопрос: можно ли считать разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, согласием собственника земельного участка (муниципального образования) на строительство объекта недвижимости? Если такое разрешение нельзя считать согласием собственника, является ли отсутствие согласия нарушением установленного ст. 30 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения решения суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам:
1) Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании этого участка. То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации существующих на данном участке объектов недвижимости, в рассматриваемой ситуации препятствием для строительства не является.
Этот вывод Президиума ВАС РФ следует из п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов (см. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2009 по делу N А28-6194/2009-133/16, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2009 N А33-1000/08-Ф02-655/09 по делу N А33-1000/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2833/2007 по делу N А32-20081/2006-31/417).
Таким образом, приведенная правовая позиция Президиума ВАС РФ подтверждает следующее: указанное строительство само по себе не нарушает нормы земельного законодательства и построенный объект недвижимости нельзя признать самовольной постройкой ввиду того, что земельный участок не был предоставлен для строительства.
2) Выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном этим же органом для эксплуатации зданий и сооружений, выражает согласие на временное дополнительное использование земельного участка (строительство). Такая ситуация возможна до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки.
Следовательно, строительство объекта недвижимости при указанных выше обстоятельствах нельзя рассматривать как нарушение требований земельного и градостроительного законодательства. Тем самым строительство указанного объекта правомерно и арендатор земельного участка после государственной регистрации права собственности на данный объект имеет исключительное право на приватизацию данного участка по правилам, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.
3) Представление не оригинала, а копии технического паспорта построенного здания, строения, сооружения не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости, если отсутствуют сомнения в сведениях, содержащихся в такой копии.
Следует отметить, что в судебной практике существует позиция, согласно которой представление копии технического паспорта также не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. Обосновывается это с помощью п. 18 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", в силу которого подлинники учетно-технической и иной документации (в том числе технические паспорта), хранящиеся в архивных фондах, по общему правилу, не выдаются. Исходя из этого пункта, суды приходят к выводу, что технический паспорт объекта капитального строительства может быть выдан органами технического учета лишь в виде копии (Постановления ФАС Поволжского округа от 23.07.2009 по делу N А55-15276/2008, от 23.07.2009 по делу N А55-14695/2008).
Таким образом, по указанным выше вопросам позиция Президиума ВАС РФ определена со дня опубликования рассматриваемого Постановления (17.03.2010).
Следует обратить внимание на то, что изложенные правовые позиции Президиума ВАС РФ уже используются в судебной практике (Определения ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-14881/09 по делу N А55-15276/2008, от 22.03.2010 N ВАС-14880/09 по делу N А55-14695/2008).
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"