Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 25 февраля 2010 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 "Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может быть доказано только на основании заключения экспертизы о наличии в таких помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в здании"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 25 ФЕВРАЛЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 15.12.2009 N 12537/09
ПО ДЕЛУ N А56-42253/2007 "ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ НА ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ДОКАЗАНО
ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ О НАЛИЧИИ В ТАКИХ
ПОМЕЩЕНИЯХ ИНЖЕНЕРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ И ОБОРУДОВАНИЯ,
ОБСЛУЖИВАЮЩИХ БОЛЕЕ ОДНОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗДАНИИ"
Суть спора
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме на подвальные помещения. Основанием иска является отнесение подвальных помещений к объектам, необходимым для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
При рассмотрении данного дела перед судами встала необходимость разрешения следующих проблем.
1) Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома. Возникает у собственников помещений (домовладельцев) такого дома право собственности на все подвальные помещения или только на технические?
Данная проблема возникает в связи с тем, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относятся не все подвальные помещения, а только предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Указанная статья содержит примерный перечень таких помещений, на основании которого можно заключить, что они должны носить технический (вспомогательный) характер, поскольку объединены термином "технические подвалы".
2) Критерии определения подвального помещения в качестве технического. Можно ли признать помещение техническим, если оно может использоваться как самостоятельный объект?
Достаточно ли только наличия в помещении инженерных коммуникаций и обслуживающего оборудования для квалификации помещения как технического, учитывая, что в подавляющем большинстве таких помещений коммуникации и оборудование необходимы в силу существующих технологий строительства жилых домов?
3) Доказывание технического характера помещения. Какие документы подтверждают, что помещение в многоквартирном доме является техническим?
4) Право ТСЖ на иск о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальные помещения. Подает товарищество такой иск самостоятельно или оно действует в качестве законного представителя домовладельцев? От решения этого вопроса зависит необходимость представлять суду документы, подтверждающие полномочия ТСЖ на подачу иска.
5) Влияние фактического владения подвальными помещениями на правовую природу иска о признании собственности на них. Можно ли этот иск отнести к негаторному или виндикационному иску? От решения этого вопроса зависит применение исковой давности.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил иск, что было поддержано судом кассационной инстанции. Суды исходили из того, что спорное подвальное помещение принадлежит домовладельцам на праве общей долевой собственности в силу закона. Доказательством этого являлись, по их мнению, результаты строительно-технической экспертизы.
Данной экспертизой подтверждено наличие в помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Суды первой и кассационной инстанций также пришли к выводу, что ТСЖ вправе самостоятельно обращаться в суд с иском о признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения.
В Определении ВАС РФ от 21.10.2009 N ВАС-12537/09 (далее - Определение) по данному делу было указано на ошибочность выводов нижестоящих судов и на необходимость их пересмотра в порядке надзора.
1) ВАС РФ сделал вывод о том, что подтверждение экспертизой факта наличия в помещении инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме, еще не является основанием для признания права общей долевой собственности домовладельцев, поскольку этот факт общеизвестен и не нуждается в доказывании. Кроме того, в силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, поэтому для такого признания необходимо доказать технический характер спорного помещения.
Следует отметить, что в судебной практике сформировалась позиция, согласно которой для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения достаточно установить факт наличия в нем инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 29.12.2009 по делу N А46-4607/2008, от 16.04.2009 N Ф04-2136/2009(4305-А03-30) по делу N А03-8920/2008, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2009 по делу N А55-16202/07).
В то же время широко распространена противоположная позиция: наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. В противном случае оно является объектом недвижимости и не относится к общему имуществу (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу N А78-3762/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А12-15541/2008, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2009 по делу N А56-48548/2008, от 25.09.2009 по делу N А56-27163/2008, от 23.07.2009 по делу N А05-12221/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-5170/09-С6 по делу N А60-8574/2008-С11). Можно констатировать, что в Определении была изложена именно вторая позиция.
2) В Определении подробно рассмотрена проблема правовой природы права ТСЖ на иск о признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения многоквартирного дома. ВАС РФ пришел к выводу, что товарищество не вправе самостоятельно обращаться с таким иском, поскольку по делам подобного рода оно выступает в качестве законного представителя домовладельцев. Делая данный вывод, суд основывался на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.06.2006 N 1821/06 по делу N А40-13191/05-149-82.
В Определении также указано, что ТСЖ при предъявлении данного иска не имеет самостоятельного экономического интереса, поскольку право собственности на спорные помещения может возникнуть у домовладельцев, но не у самого товарищества. Поскольку ТСЖ в указанной ситуации действует не самостоятельно, а как представитель, то домовладельцы должны уполномочить его на подачу иска.
3) ВАС РФ рассмотрел вопрос о влиянии фактического владения спорными подвальными помещениями на правовую квалификацию иска о признании права общей долевой собственности на эти помещения. Природа иска зависит от того, кто владеет спорными подвальными помещениями.
Если этими помещениями фактически владеют домовладельцы, то такой иск аналогичен негаторному иску (ст. 304 ГК РФ) и в отношении него не применяется срок исковой давности.
Если же домовладельцы фактически не владеют подвальным имуществом, право на которое зарегистрировано за ответчиком, то вопрос о праве собственности на него может быть разрешен только в порядке рассмотрения виндикационного иска. Данная позиция была изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.11.2007 N 8665/07, от 04.09.2007 N 3039/07, от 27.01.2009 N 10527/08.
Однако суды первой и кассационной инстанций не установили, кто фактически владел спорными помещениями, поэтому вопрос о применении исковой давности не был решен в данном деле ввиду невозможности квалификации иска.
Необходимо отметить, что выводы, представленные в Определении, находят поддержку в судебной практике (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.11.2009 по делу N А63-11300/2008, от 28.12.2009 по делу N А15-801/2009), хотя, например, в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ данная проблема не была освещена.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и согласился с выводами, изложенными в Определении.
Правовая позиция Президиума ВАС РФ состоит в следующем.
1) Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть дома, а лишь на технические подвалы.
2) Критериями определения подвального помещения как технического являются: наличие инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, предназначенность подвального помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, отсутствие у такого помещения самостоятельного назначения.
Данная позиция Президиума ВАС РФ следует из положений ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
3) Заключения экспертизы, подтверждающего факт наличия инженерных коммуникаций и технического оборудования в подвальном помещении, недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на это помещение.
4) Поскольку ТСЖ подает иск о признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения как их законный представитель, а не самостоятельно, домовладельцы должны предоставить товариществу право на обращение в суд с таким иском.
Необходимо обратить внимание на следующее: Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в нем (домовладельцам), но не ТСЖ. Судебная практика и ранее придерживалась этой позиции (Определение ВАС РФ от 20.01.2010 N ВАС-16977/09 по делу N А40-64751/08-60-460, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу N А78-3762/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 по делу N А15-801/2009). Таким образом, можно заключить, что ТСЖ не является участником правоотношений по поводу признания права собственности на подвальные помещения многоквартирного дома и, следовательно, не может обращаться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов группы лиц (в данном случае домовладельцев) по гл. 28.2 АПК РФ. В силу ст. 225.10 данного Кодекса лицо, обратившееся в защиту прав и законных интересов группы лиц, должно быть участником спорных правоотношений.
Однако изложенное выше не препятствует домовладельцам в рассматриваемой ситуации самостоятельно обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
В рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ не получило должного освещения то обстоятельство, что право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений. В связи с этим сообщаем, что согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суды развили эту позицию: право общей долевой собственности на общее имущество здания не подлежит отдельной государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 19.08.2009 N ВАС-10832/09 по делу N А53-11595/2008-С2-32).
Сообщаем, что рассматриваемое Постановление не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П, поскольку в Постановлении Президиума ВАС РФ нет прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"