Название документа
"КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 28 ЯНВАРЯ 2010 ГОДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 01.12.2009 N 6811/09 ПО ДЕЛУ N А51-6986/0834-156 "СОБСТВЕННИК РАЗРУШЕННОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ (ПРИВАТИЗАЦИИ) ЕМУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗАНЯТОГО ТАКИМ ОБЪЕКТОМ, ТОЛЬКО ПОСЛЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 28 ЯНВАРЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 01.12.2009 N 6811/09
ПО ДЕЛУ N А51-6986/0834-156 "СОБСТВЕННИК РАЗРУШЕННОГО
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
(ПРИВАТИЗАЦИИ) ЕМУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗАНЯТОГО ТАКИМ
ОБЪЕКТОМ, ТОЛЬКО ПОСЛЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ"
Суть спора
Общество с ограниченной ответственностью "Геликон" (далее - общество) приобрело в собственность по договору купли-продажи три разрушенных объекта недвижимости. Обществу также перешло право аренды земельного участка, на котором располагались названные объекты.
Будучи собственником объектов недвижимости, общество обратилось в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (далее - департамент) с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором были расположены объекты недвижимости, в собственность на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Департамент отказал обществу, поскольку посчитал, что площадь объектов недвижимости несоизмеримо мала по сравнению с площадью земельного участка, на котором они расположены (площадь объектов недвижимости в 148,72 раза меньше площади земельного участка, на котором они располагались). Кроме того, по мнению департамента, земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.
Общество обжаловало отказ департамента в суде. При рассмотрении данного дела встал вопрос: вправе ли собственник разрушенного, но зарегистрированного объекта недвижимости требовать предоставить ему в собственность земельный участок, на котором такой объект находится (то есть требовать его приватизации).
Решения судов разных инстанций
Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили требование общества, исходя из того, что оно является собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, и в силу ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение этого земельного участка. Суды признали объекты, разрушенные в результате физического износа, объектами гражданского оборота и распространили на них правовой режим недвижимого имущества.
Кроме того, суды первой и кассационной инстанций посчитали необоснованным довод департамента о несоразмерности площадей, занимаемых указанными объектами недвижимости, площади испрашиваемого земельного участка, поскольку размеры участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, законом не определены.
В то же время суд апелляционной инстанции отказал обществу в удовлетворении его требований, поскольку пришел к выводу, что разрушенные объекты не могут эксплуатироваться, поэтому у общества отсутствует право выкупа земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Также суд указал, что размер земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, должен определяться в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Однако суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции.
В Определении ВАС РФ от 14.07.2009 N ВАС-6811/09 по делу N А51-6986/08-34-156 было констатировано отсутствие единообразия в применении п. 1 ст. 36 ЗК РФ относительно приватизации земельного участка собственником находящегося на нем разрушенного объекта недвижимости. Однако суд не указал, какие подходы существуют в судебной практике по данному вопросу.
Следует отметить, что есть позиция суда, согласно которой частичное разрушение объекта недвижимости не является основанием для отказа в реализации права на предоставление земельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, поскольку такой объект не прекратил свое существование (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.12.2008 N Ф03-5616/2008 по делу N А51-8286/200834-193).
Для разрешения вопроса о праве собственника разрушенного объекта недвижимости на предоставление ему земельного участка, занятого таким объектом, необходимо разрешить вопрос о том, прекращается ли право собственности на разрушенный объект недвижимости.
Судебная практика исходит из того, что право собственности на объект недвижимости сохраняется у собственника даже при значительном, но неполном его разрушении (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2009 по делу N А13-4437/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8196/08-С6 по делу N А76-3376/2008-17-223, Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2007 N Ф09-11891/06-С6 по делу N А60-12199/2006).
Данный подход объясняется тем, что, несмотря на значительные разрушения, здание (сооружение) остается объектом недвижимого имущества, поэтому у его собственника сохраняется право на земельный участок, занятый этим объектом, в том числе право на его приватизацию. Кроме того, прекращение права собственности на частично разрушенный объект недвижимости препятствует его восстановлению собственником. Таким образом, можно сделать вывод о том, что собственнику объекта недвижимости может быть отказано в праве на приватизацию земельного участка, занятого объектом недвижимости, только в случае полного уничтожения последнего.
В отношении проблемы несоразмерности площади объекта недвижимости и занятого им земельного участка в судебной практике существует позиция, согласно которой приобретение в собственность земельного участка, на основании ст. 36 ЗК РФ, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимой для его эксплуатации, недопустимо и должно быть ограничено экономически обоснованным размером земельного участка в соответствии с нормами ст. 33 ЗК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2009 по делу N А55-9698/2008). Тем самым данная позиция распространяет действие п. 3 ст. 33 ЗК РФ на ст. 36 ЗК РФ, что не следует из норм данного Кодекса.
Статья 36 ЗК РФ не ограничивает исключительное право собственника недвижимого имущества на предоставление ему земельного участка, занятого данным имуществом, экономически обоснованными размерами такого участка.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) пришел к выводу о том, что собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать приватизации земельного участка, занятого таким объектом, только после восстановления последнего.
Президиум ВАС РФ указал на то, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Поскольку разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то в данной ситуации подлежат совместному применению ст. ст. 36 и 39 ЗК РФ.
Из смысла данных статей следует, что собственник разрушенного объекта недвижимости в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды), на которой расположен указанный объект.
После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Поэтому общество не имело права на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Выводы судов первой и кассационной инстанции основаны на неверном толковании закона, судебные акты судов первой и кассационной инстанций подлежат отмене. Постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В рассматриваемой ситуации общество владело земельным участком, занятым объектами недвижимости, на основании договора аренды земельного участка. В связи с этим Президиум ВАС РФ указал на то, что согласно п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав за арендаторами земельных участков в случае разрушения объекта недвижимости определяются договором аренды земельных участков. Договором аренды земельного участка было определено, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для дальнейшей эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий, однако ситуация их разрушения урегулирована договором не была. Поэтому Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что условия сохранения права аренды за обществом могут быть включены в договор аренды.
Также Президиум ВАС РФ указал, что в силу ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи земельных участков могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определяется в порядке, установленном ст. 33 ЗК РФ.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что общество в рассматриваемой ситуации может предпринять следующие действия:
- сохранить право аренды на земельный участок путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка и после восстановления разрушенных объектов недвижимости реализовывать свое исключительное право на предоставление земельного участка в собственность;
- в случае несогласия арендодателя на изменение договора аренды земельного участка общество утрачивает право на земельный участок, но вправе использовать его часть, занятой объектами недвижимости, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Сообщаем, что рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ может быть основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам".
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"