Аналитический обзор от 8 августа 2013 года

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 8 августа 2013 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 "Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (или договора об уступке прав по нему) не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 8 АВГУСТА 2013 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 12.03.2013 N 15510/12

ПО ДЕЛУ N А71-13368/2008 "ОТСУТСТВИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

(ИЛИ ДОГОВОРА ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ПО НЕМУ) НЕ ЛИШАЕТ

ДОБРОСОВЕСТНОГО УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА,

ОПЛАТИВШЕГО ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ПРАВА ТРЕБОВАТЬ

ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ВЫПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА"

1. Суть спора >>>

2.1. Вопросы, касающиеся исполнения незарегистрированного договора участия в долевом строительстве >>>

2.2. Вопросы, касающиеся включения требования кредитора-дольщика в реестр требований в рамках процедур банкротства >>>

3. Особенности заключения и исполнения договора, подлежащего государственной регистрации, но не прошедшего регистрацию >>>

4. Правовое значение отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика >>>

5. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ >>>

6. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>

6.1. Правовые позиции, касающиеся вопросов исполнения незарегистрированного договора участия в долевом строительстве >>>

6.2. Правовые позиции, касающиеся включения требования кредитора-дольщика в реестр требований в рамках процедур банкротства >>>

7. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>

1. Суть спора

Между ЗАО "Экспресс" и ООО "Один" подписан договор на сумму (с учетом дополнительного соглашения) 8 127 840 руб., в соответствии с которым ООО "Один", как участник строительства, оплатив цену договора в полном объеме, приобрело право требования передачи ему до конца первого полугодия 2007 г. квартир (жилых помещений).

По договору уступки права требования от 20.09.2005 (далее - договор уступки) ООО "Один" уступило Абрамовой Н.В. и Абрамову В.С. право требования одной из квартир (жилого помещения) стоимостью 1 674 720 руб. В письме от 21.10.2005 ООО "Один" уведомило ЗАО "Экспресс" о состоявшейся уступке. В отношении последнего было возбуждено дело о банкротстве, в результате которого ЗАО "Экспресс" было признано банкротом. В связи с этим Абрамова Н.В. и Абрамов В.С. обратились в арбитражный суд с требованием о включении в Реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений (далее - Реестр) их требования о передаче жилого помещения.

Ни договор участия в долевом строительстве, ни договор уступки права не прошли государственную регистрацию.

При рассмотрении данного дела арбитражным судам (включая Президиум ВАС РФ) потребовалось разрешить ряд вопросов.

2.1. Вопросы, касающиеся исполнения незарегистрированного договора участия в долевом строительстве

2.1.1. Лишается ли добросовестный участник долевого строительства права требовать от застройщика выполнения договора, если договор участия в долевом строительстве не прошел государственной регистрации, однако обязательства по нему со стороны дольщика исполнены?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.1.2. Сохраняются ли у участника долевого строительства специальные права, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), например право залога, в случае отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (или договора об уступке прав по нему)?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.1.3. Может ли налагаться на застройщика административная и иная ответственность за привлечение денежных средств дольщика без государственной регистрации договора участия в долевом строительстве?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.1.4. Как разрешать ситуацию, когда в отношении одной и той же квартиры, но между разными лицами, во-первых, заключен и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве и, во-вторых, подписаны, но не зарегистрированы несколько договоров участия в долевом строительстве?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.1.5. Как разрешать ситуацию конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам участия в долевом строительстве в отношении одного и того же жилого помещения, если отсутствуют правоотношения банкротства застройщика?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.2. Вопросы, касающиеся включения требования кредитора-дольщика в реестр требований в рамках процедур банкротства

2.2.1. Применяются ли к данному спору разъяснения п. 3 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), согласно которым суды должны самостоятельно переквалифицировать требования истца, если он избрал заведомо ненадлежащий способ защиты?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.2.2. Являются ли разными способы защиты в виде включения требований кредиторов в Реестр и в виде включения требований кредиторов в денежный реестр требований кредиторов?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.2.3. Какими должны быть действия суда, если им при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в Реестр установлено, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.2.4. Какова правовая цель специальных правил о банкротстве застройщиков?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

2.2.5. Подлежат ли включению в Реестр требования граждан, уступленные им в нарушение ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, то есть договоры об инвестиционной деятельности, не зарегистрированные в качестве договоров участия в долевом строительстве?

См. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>

3. Особенности заключения и исполнения договора,

подлежащего государственной регистрации,

но не прошедшего регистрацию

В соответствии с действующим законодательством некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента осуществления данной регистрации. К таким договорам, в частности, относятся:

- договоры аренды недвижимости (здания, строения, сооружения, земельного участка), заключенные на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

- договоры долевого участия в строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, предусмотренном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Сходное специальное правило действует в отношении государственной регистрации уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона N 214-ФЗ).

Вплоть до последнего времени (до начала 2013 г.) отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации, влекло ряд правовых последствий: договор являлся незаключенным, а полученное сторонами по такому договору возвращалось по правилам о взыскании неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

В качестве примеров можно привести п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011.

Применительно к договору участия в долевом строительстве можно привести следующие судебные акты арбитражных судов и судов общей юрисдикции: Постановление ФАС Центрального округа от 04.12.2009 N Ф10-5111/2009(2) по делу N А68-2668/09, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.05.2012 N 33-6025/2012, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.07.2012 по делу N 33-5457/2012.

Однако Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали его существенные и иные условия;

- была соблюдена форма договора;

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть "вещный эффект" у незарегистрированного договора аренды не возникает.

Таким образом, Пленум ВАС РФ разъяснил, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, между его сторонами при наличии перечисленных условий существуют обязательственные правоотношения по пользованию имуществом.

Однако эти разъяснения были даны исключительно в отношении договора аренды недвижимого имущества. Применительно к другим договорам, подлежащим государственной регистрации, подобные разъяснения (до опубликования рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ) отсутствовали.

Однако в практике встречаются случаи применения п. 14 Постановления N 73 к рассматриваемой ситуации (Постановления ФАС Поволжского округа от 16.07.2013 по делу N А55-6250/2009, от 23.05.2013 по делу N А55-6250/2009).

4. Правовое значение отсутствия государственной

регистрации договора участия в долевом строительстве

в случае банкротства застройщика

На практике нередки случаи несостоятельности (банкротства) застройщика. Особенности банкротства застройщика установлены в § 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

Однако, как было отмечено, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения. Отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора.

Дольщики, будучи физическими лицами, не обладающими профессиональными познаниями в данной сфере, в большинстве своем либо не знают о необходимости государственной регистрации, либо не вполне представляют правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Данный договор может быть не зарегистрирован в ЕГРП и по той причине, что стороны заключают договор, который по своему содержанию является договором участия в долевом строительстве, а по названию, например, "инвестиционным договором". В результате дольщик может и не подозревать о необходимости государственной регистрации подписанного и исполненного (в данном случае оплаченного) договора.

В имеющейся судебной практике чаще всего негативным для дольщиков образом разрешается ситуация, когда они по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве обращаются с заявлением о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований при банкротстве застройщика. Как правило, суды отказывают в удовлетворении таких заявлений, приводя следующее обоснование: незаключенность договора означает отсутствие у должника каких-либо обязательств перед заявителем (Определение ВАС РФ от 24.09.2012 N ВАС-9121/12 по делу N А55-6409/2011).

Такое "отсутствие обязательств" объясняется тем, что "для возникновения обязательства из договора, требующего государственной регистрации, необходим юридический состав, включающий договор-сделку, а также акт его государственной регистрации, поскольку только после совершения таких актов договор приобретает качество юридического факта, порождая свойственные ему правовые последствия". Отсутствие государственной регистрации означает отсутствие юридического состава и невозникновение договорных правовых последствий (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2013 по делу N А45-1394/2011, от 03.05.2012 по делу N А45-3822/2010, ФАС Уральского округа от 06.12.2012 N Ф09-11083/12 по делу N А50-8797/2011, от 06.12.2012 N Ф09-11083/12 по делу N А50-8797/2011, от 05.12.2012 N Ф09-11083/12 по делу N А50-8797/2011).

Нельзя не отметить и то, что в практике есть примеры защиты интересов дольщиков в комментируемой ситуации. Данная защита основана на том, что должник (застройщик), заключив с гражданами договоры участия в долевом строительстве и получив от дольщиков денежные средства на строительство многоквартирного дома (при этом не построив его и не передав квартиры дольщикам), злоупотребляет своим правом, если ссылается на ничтожность договора. Поэтому для включения требований дольщика в реестр требований кредиторов достаточно подтверждения оплаты договора участия в долевом строительстве (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу N А32-30801/2011, от 04.04.2013 по делу N А32-30801/2011, от 28.03.2013 по делу N А32-30801/2011).

5. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.

Однако коллегия судей ВАС РФ в Определении от 24.01.2013 N ВАС-15510/12 по делу N А71-13368/2008-Т71/91-Г21 пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора "в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального и процессуального права".

В данном определении среди прочего указано следующее. Отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве "означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного ст. 13 Закона N 214-ФЗ". Поэтому отказ во включении требования заявителя в Реестр только по причине отсутствия регистрации спорного договора и уступки прав по нему не является обоснованным.

Следует отметить, что правовые выводы коллегии судей ВАС РФ, содержащиеся в указанном определении, были восприняты судебной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А45-9663/2009, ФАС Поволжского округа от 23.05.2013 по делу N А55-6250/2009, от 16.07.2013 по делу N А55-6250/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2013 по делу N А53-22107/2012, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 N 17АП-6515/2012-ГК по делу N А71-6213/2012).

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

6. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил заявленные требования.

Среди прочего Президиум ВАС РФ отметил, что позиция судов нижестоящих инстанций, согласно которой при отсутствии регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при банкротстве застройщика), не учитывает целей Закона N 214-ФЗ и § 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Следует отметить, что некоторые изложенные ниже правовые позиции были повторены Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010 (далее - Постановление N 13239/12), которое было опубликовано несколько позднее рассматриваемого Постановления.

Правовые позиции, сформулированные Президиумом ВАС РФ, состоят в следующем.

6.1. Правовые позиции, касающиеся вопросов исполнения незарегистрированного договора участия в долевом строительстве

6.1.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (или договора об уступке прав по нему) не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Комментарий: данная правовая позиция аналогична правовому подходу Пленума ВАС РФ, сформулированному в отношении незарегистрированного договора аренды недвижимости, подлежащего государственной регистрации, а именно: отсутствие государственной регистрации договора не означает отсутствия обязательственных отношений между его сторонами при условии исполнения этого договора. Возникшие обязательства по-прежнему связывают лиц, по договору являющихся застройщиком и дольщиком, и поскольку последний свои обязательства выполнил (произвел оплату по договору), то он вправе требовать исполнения обязательств со стороны застройщика - передачи жилого помещения.

6.1.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: в ситуации отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (или договора об уступке прав по нему) у участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора участия в долевом строительстве.

Комментарий: данная правовая позиция также аналогична правовому подходу Пленума ВАС РФ, сформулированному в отношении незарегистрированного договора аренды недвижимости, подлежащего государственной регистрации. Данный подход состоит в том, что нарушение требования государственной регистрации договора (то есть отсутствие такой регистрации) не должно негативным образом оказывать влияние на права и законные интересы третьих лиц, что, в частности, предполагает недопущение скрытого обременения имущества.

6.1.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной и иной ответственности за нарушение требований Закона N 214-ФЗ.

Комментарий: данная правовая позиция обусловлена тем, что требование государственной регистрации договора участия в долевом строительстве имеет значение не только для признания заключенности этого договора.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только на основании договора участия в долевом строительстве, который, как неоднократно было отмечено, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Нарушение этой обязанности влечет наложение административной ответственности на застройщика на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (штраф для юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн руб.).

6.1.4. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько заключенных с разными лицами договоров, предусматривающих ее передачу, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно положениям Закона N 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

Комментарий: приведенная правовая позиция отдает безусловный приоритет зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в случае, если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам.

Дольщики по незарегистрированному договору долевого участия в строительстве в этой ситуации могут воспользоваться только одним способом защиты - возмещением убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

Сходный правовой подход содержится также в п. п. 9 и 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" (см. также Определение ВАС РФ от 21.09.2012 N ВАС-11803/12 по делу N А57-1060/2011).

Следует отметить, что упомянутое в предыдущем абзаце Информационное письмо было принято в тот период, когда для заключения договора участия в долевом строительстве не требовалась его государственная регистрация.

6.1.5. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: в случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношений банкротства застройщика вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ.

Комментарий: Президиум ВАС РФ применил универсальную правовую конструкцию, направленную на разрешение ситуации конкуренции нескольких договоров между разными лицами в отношении одного объекта.

Статья 398 ГК РФ применяется в ситуации наличия нескольких договоров купли-продажи (абз. 6 п. 61 Постановления N 10/22). Данная статья применяется и в отношении договоров участия в долевом строительстве (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2013 N 33-4811/2013, от 20.02.2013 N 33-2714, Апелляционные определения Красноярского краевого суда от 05.12.2012 по делу N 33-9812/2012, от 12.11.2012 по делу N 33-9745/2012).

Также следует отметить, что во многих актах судов общей юрисдикции прямо отмечается: "если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение" (см., к примеру, Определения Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 N 33-2709, от 20.02.2013 N 33-2666, Апелляционные определения Красноярского краевого суда от 05.12.2012 по делу N 33-9812/2012, от 12.11.2012 по делу N 33-9745/2012, Решение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 27.03.2013 по делу N 2-50/2013).

6.2. Правовые позиции, касающиеся включения требования кредитора-дольщика в реестр требований в рамках процедур банкротства

6.2.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: к спору о включении требования кредитора в реестр применяются разъяснения, данные в п. 3 Постановления N 10/22.

Комментарий: разъяснения, содержащиеся в упомянутом Постановлении N 10/22, состоят в следующем:

- если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановления, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения;

- на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела;

- принимая решение, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Несмотря на то что в Постановлении N 10/22 разъясняются вопросы, связанные с защитой вещных прав, указанная позиция применяется Президиумом ВАС РФ не только к вещно-правовым способам защиты (Постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/12 по делу N А41-13623/11, от 24.07.2012 N 5761/12 по делу N А40-152307/10-69-1196, от 06.12.2011 N 9555/11 по делу N А03-10830/2010).

Таким образом, вследствие принятия комментируемой правовой позиции еще больше расширилась сфера применения п. 3 Постановления N 10/22.

6.2.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: включение требований кредиторов в Реестр не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу Реестр является частью реестра требований кредиторов.

Комментарий: данная правовая позиция является частью критики вывода судов нижестоящих инстанций о том, что включение требования в реестр требований кредиторов и Реестр являются разными способами защиты права.

Среди прочего Президиум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении отметил следующее. Включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов, так и в Реестр преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе при передаче им объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

Приведенное суждение также обосновывает правовое сходство обозначенного включения требований.

6.2.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: суд, установив при рассмотрении требования участника строительства о включении его в Реестр, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование (по причине незаключения или недействительности договора), должен рассмотреть его как заявление о включении требования в денежный реестр требований кредиторов застройщика.

Комментарий: как представляется, данная правовая позиция является прямым следствием двух предыдущих правовых позиций.

6.2.4. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Комментарий: указанная правовая позиция в общем виде была сформулирована в Определении о передаче данного дела в Президиум ВАС РФ, была воспринята судебной практикой и получила поддержку еще до опубликования рассматриваемого Постановления (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2013 по делу N А32-30801/2011, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А45-237/2010, от 12.04.2013 по делу N А45-237/2010).

Поскольку комментируемая правовая позиция носит абстрактный характер, то, как представляется, она может иметь значение для разрешения любого спора, связанного с применением § 7 гл. IX Закона о банкротстве.

В подтверждение изложенного можно привести Постановление N 13239/12. В данном Постановлении среди прочего была приведена комментируемая позиция, на основании которой Президиум ВАС РФ направил на новое рассмотрение дело по поводу правомерности включения требования о передаче однокомнатной квартиры в Реестр на основании расторгнутого в судебном порядке договора участия в долевом строительстве. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении этого требования гражданина.

6.2.5. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: к спорным правоотношениям, возникшим в 2005 г., не применяется ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, введенная Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ. Напомним, что согласно этой норме действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Однако предусмотренный названной нормой запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования, исходя из целей Закона N 214-ФЗ и § 7 гл. IX Закона о банкротстве, в определенных ситуациях не препятствует реализации прав таких граждан на включение их требований в Реестр. Речь идет о договорах, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Данные требования также подлежат включению в Реестр на основании п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Комментарий: Президиум ВАС РФ, как следует из данной позиции, по сути установил дополнительную правовую гарантию защиты прав граждан, что соответствует обозначенной в настоящем обзоре цели принятия специальных правил о банкротстве застройщиков - обеспечению приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

7. Оговорка о возможности пересмотра по новым

обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.