Аналитический обзор от 23 апреля 2013 года

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 23 апреля 2013 года

Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 23 АПРЕЛЯ 2013 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 05.04.2013 N 43-ФЗ

"ОБ ОСОБЕННОСТЯХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

В СВЯЗИ С ПРИСОЕДИНЕНИЕМ К СУБЪЕКТУ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ - ГОРОДУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ МОСКВЕ

ТЕРРИТОРИЙ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

1. Размещение объектов федерального и регионального значения на присоединенных к Москве территориях >>>

2. Изменение законодательства в сфере градостроительных отношений >>>

2.1. Принятие документов по планировке территории >>>

2.2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка >>>

3. Изменение законодательства в сфере земельных отношений >>>

3.1. Резервирование земельных участков для государственных нужд >>>

3.2. Изъятие земельных участков для публичных (государственных или муниципальных) нужд >>>

Схема 1. Общий порядок изъятия земельного участка для публичных нужд >>>

3.2.1. Выявление лиц, земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных нужд >>>

3.2.2. Решение об изъятии недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для государственных нужд >>>

3.2.3. Процедура изъятия земельного участка для государственных нужд >>>

Схема 2. Порядок изъятия недвижимого имущества для государственных нужд в соответствии с Законом N 43-ФЗ >>>

3.2.4. Судьба объектов недвижимости на земельном участке, изъятом для государственных нужд, а также ограничений и обременений на этот участок >>>

3.3. Предоставление земельного участка для строительства объектов федерального или регионального значения >>>

3.4. Установление сервитутов >>>

3.5. Особенности предоставления в границах г. Москвы смежных земельных участков собственникам участков, землепользователям, арендаторам участков, на которых расположены здания, строения, сооружения >>>

Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (далее - Закон N 43-ФЗ) был принят в связи с присоединением с 1 июля 2012 г. к субъекту РФ - городу федерального значения Москве территорий в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" (ч. 1 ст. 1 Закона N 43-ФЗ).

Указанным Законом вносятся изменения более чем в десять федеральных законов, а также устанавливается специальное регулирование ряда земельных и градостроительных отношений, в той или иной мере связанных со строительной деятельностью, которые будут действовать на территории города Москвы.

Среди прочего Закон N 43-ФЗ устанавливает специальные правила предоставления земельных участков, резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд, установления сервитутов. Кроме того, определен особый порядок принятия документов, относящихся к планировке территории и изменению видов разрешенного использования. Большинство названных правил направлены на упрощение осуществления действий и процедур, связанных с возведением объектов недвижимости на указанной территории.

Закон N 43-ФЗ вступил в силу 19 апреля 2013 г. (ч. 1 ст. 36 Закона N 43-ФЗ). Примечательно, что действие основных его положений ограничено по времени. В ч. 3 ст. 1 данного Закона установлено, что подготовка и утверждение документации по планировке территории, резервирование земель, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставление земельных участков, установление сервитутов для размещения объектов федерального и регионального значения на присоединенных к Москве территориях осуществляются по правилам рассматриваемого Закона до 1 января 2020 г.

1. Размещение объектов федерального и регионального

значения на присоединенных к Москве территориях

Прежде всего следует отметить, что положения рассматриваемого Закона распространяются только на отношения по размещению и строительству объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иных государственных задач (ч. 2 ст. 1 и ст. 2 Закона N 43-ФЗ).

Указанные объекты включаются в специальные перечни, утверждаемые Правительством РФ и Правительством Москвы в отношении соответственно объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях (ст. 2 Закона N 43-ФЗ).

Правительству Москвы передается ряд полномочий федеральных органов власти, связанных с размещением на присоединенных территориях объектов федерального значения (за исключением объектов транспортной инфраструктуры) (ч. 1 ст. 3 Закона N 43-ФЗ). Следует отметить, что в их число входит упрощенная процедура изъятия земельных участков в связи с необходимостью создания наиболее благоприятных условий для градостроительного развития (п. п. 2 и 3 ч. 1 ст. 3, ст. ст. 8 - 9 Закона N 43-ФЗ).

2. Изменение законодательства

в сфере градостроительных отношений

Изменения, вносимые Законом N 43-ФЗ в сферу градостроительного законодательства, весьма существенны, однако многие можно охарактеризовать как точечные. Это относится, в частности, к платности изменения вида разрешенного использования земельного участка.

2.1. Принятие документов по планировке территории

Обратим внимание, что документация по планировке территории для размещения на присоединенных к Москве территориях объектов федерального или регионального значения утверждается без проведения публичных слушаний (ч. 3 ст. 4 Закона N 43-ФЗ). Тем самым создано исключение из общего правила, в соответствии с которым проведение публичных слушаний обязательно для принятия такой документации в части утверждения проектов планировки территории и проектов межевания территории (ч. 5 ст. 46 ГрК РФ).

2.2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Закон N 43-ФЗ содержит особенности правового регулирования установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков в пределах города Москвы.

В отношении земельных участков, на которых предполагается размещение объектов федерального или регионального значения, предусмотрено следующее. Виды их разрешенного использования устанавливаются в проектах планировки территории, утвержденных Правительством Москвы, или в градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ), утвержденных органом исполнительной власти Москвы, уполномоченным в области градостроительной деятельности и архитектуры (ст. 5 Закона N 43-ФЗ).

Можно предположить, что введение данной нормы вызвано тем, что в Москве до настоящего времени не приняты Правила землепользования и застройки, содержащие виды разрешенного использования земельных участков (ч. 6 ст. 30, ст. 37 ГрК РФ, а также ст. 35 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы"). В качестве примера Правил землепользования и застройки можно привести Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".

Отдельного рассмотрения заслуживает новелла ч. 1 ст. 22 Закона N 43-ФЗ, устанавливающая платность изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в частной собственности в пределах Москвы. До сих пор градостроительное законодательство не предусматривало взимания платы за осуществление данной процедуры.

Закон N 43-ФЗ не устанавливает размер платы за изменение вида разрешенного использования. Предполагается, что это будет сделано нормативным правовым актом города Москвы. Однако данным Законом предусмотрен критерий определения размера платы: она должна учитывать разницу между кадастровой стоимостью земельного участка на дату подачи заявления об изменении вида разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

3. Изменение законодательства в сфере земельных отношений

Основной массив норм Закона N 43-ФЗ направлен на изменения правового регулирования в сфере земельных отношений. Особенно существенны новеллы в части изъятия недвижимого имущества для государственных нужд и установления сервитутов.

3.1. Резервирование земельных участков для государственных нужд

Закон N 43-ФЗ предусматривает, что до 31 декабря 2015 г. для размещения объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях допускается резервирование земель при отсутствии документов территориального планирования (ч. 2 ст. 6 Закона N 43-ФЗ). Однако это возможно только в случаях, не предусмотренных Земельным кодексом РФ или иными федеральными законами (ч. 1 ст. 6 Закона N 43-ФЗ).

Следует отметить, что в настоящее время утверждены следующие схемы территориального планирования Российской Федерации, имеющие значение и для московского региона:

- в области федерального транспорта (железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного транспорта) и автомобильных дорог федерального значения (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2013 N 384-р);

- в области высшего профессионального образования (Распоряжение Правительства РФ от 26.02.2013 N 247-р);

- в области здравоохранения (Распоряжение Правительства РФ от 28.12.2012 N 2607-р).

3.2. Изъятие земельных участков для публичных (государственных или муниципальных) нужд

Закон N 43-ФЗ существенным образом меняет процедуру изъятия земельных участков для публичных нужд. Представляется, что для обозначения основных нововведений в этой сфере целесообразно кратко сказать об общем порядке указанной процедуры, поскольку многие новеллы Закона N 43-ФЗ направлены на разрешение существующих проблем.

Общий порядок процедуры изъятия земельного участка урегулирован главным образом нормами Гражданского (ст. ст. 279 - 283) и Земельного (ст. ст. 49, 55, 57, 63) кодексов РФ.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является юридическим составом, требующим совершения по меньшей мере следующих последовательных действий.

1. Принятие решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (далее - орган публичной власти) об изъятии земельного участка (земельных участков) для государственных или муниципальных нужд.

2. Уведомление собственника, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельного участка о принятии решения об изъятии земельных участков, осуществляемое не позднее чем за год до предстоящего изъятия.

3. Государственная регистрация названного решения в ЕГРП с последующим уведомлением собственника (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит норм о государственной регистрации решения об изъятии земельных участков, его регистрируют как обременение (ограничение) прав на земельный участок. Пример обоснования такой регистрации - Письмо Минэкономразвития России от 26.05.2011 N Д23-2241.

4. Заключение соглашения о выкупе земельного участка (договора купли-продажи земельного участка) и составление передаточного акта между органом публичной власти, изымающим земельный участок, и собственником земельного участка при согласии последнего.

В случае отсутствия такого согласия уполномоченный орган публичной власти предъявляет иск о выкупе земельного участка в суд. Он может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

5. Уплата собственнику выкупной цены за земельный участок.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.

См. Схема 1. Общий порядок изъятия земельного участка для публичных нужд >>>

Данная процедура рассчитана на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд не только у собственника участка, но и у лиц, владеющих этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Однако она подлежит применению и к арендаторам земельного участка (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743, ФАС Московского округа от 14.11.2012 по делу N А41-47141/11, от 11.05.2012 по делу N А40-146175/10-11-557, ФАС Поволжского округа от 19.04.2012 по делу N А55-18116/2011).

Изложенное выше показывает, что общая процедура изъятия земельного участка является весьма сложной и длительной, и это может отрицательно повлиять на реализацию строительных проектов публичной важности.

Закон N 43-ФЗ более детально регламентирует рассматриваемую процедуру, значительно упрощая ее осуществление в части сроков реализации и преодоления проблем изъятия земельных участков, существующих в правоприменительной практике.

Следует отметить, что изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд может осуществляться в целях размещения объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях (ч. 1 ст. 7 Закона N 43-ФЗ). До 31 декабря 2015 г. для этого не обязательно располагать документами территориального планирования.

3.2.1. Выявление лиц, земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных нужд

Одной из основных проблем при изъятии земельного участка для публичных нужд является определение лиц, чьи участки подлежат изъятию. Сложность такого определения состоит в том, что не все действующие права на недвижимое имущество содержатся в ЕГРП.

Закон N 43-ФЗ устанавливает следующую специальную процедуру выявления названных лиц.

Орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, не менее чем за два месяца до принятия такого решения обязан:

- запросить сведения о зарегистрированных правах на земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для государственных нужд;

- запросить сведения об имеющихся правах на недвижимое имущество в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления и у его предполагаемых правообладателей, если сведения о зарегистрированных правах на изымаемое недвижимое имущество отсутствуют;

- запросить у судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судов заверенные копии судебных актов, на основании которых за гражданами и юридическими лицами признаны права на объекты недвижимого имущества, изымаемые для размещения объектов федерального или регионального значения;

- обеспечить опубликование сообщения о планируемом изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд. Опубликование осуществляется в печатных СМИ, предназначенных для обнародования (официального опубликования) правовых актов органов государственной власти г. Москвы, органами местного самоуправления муниципального образования, на территории которого предусмотрено размещение данных объектов. Названное сообщение также размещается на официальных сайтах высшего исполнительного органа государственной власти г. Москвы и указанного муниципального образования.

Информация, которая обязательно должна содержаться в сообщении об изъятии, определена в ч. 2 ст. 8 Закона N 43-ФЗ.

Сходный порядок опубликования сообщений об изъятии земельных участков иногда применяется муниципальными образованиями, поскольку он не противоречит нормам Гражданского и Земельного кодексов РФ (см., например, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 по делу N А08-1709/2009-17).

Часть 4 ст. 8 Закона N 43-ФЗ предусматривает, что правообладатели подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества, права которых не зарегистрированы, подают заявления об учете прав на объекты недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих права на эти объекты. Такие заявления могут быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении.

Данное положение, вероятнее всего, следует трактовать как обязанность указанных правообладателей. Это связано с тем, что при отсутствии названного заявления орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого объекта бесхозяйным по истечении двух месяцев со дня опубликования сообщения (ч. 5 ст. 8 Закона N 43-ФЗ). В случае удовлетворения указанного заявления соответствующее имущество будет передано в собственность г. Москвы.

3.2.2. Решение об изъятии недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для государственных нужд

Как было отмечено выше, решение об изъятии земельного участка для государственных нужд подлежит государственной регистрации в ЕГРП и на практике оно регистрируется в качестве ограничения (обременения) прав на земельный участок. Однако нередко права на земельный участок бывают не зарегистрированы в ЕГРП, поскольку право собственности на этот участок возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. В таком случае государственная регистрация обременения в виде решения об изъятии земельного участка невозможна без государственной регистрации ранее возникших прав на этот участок. Последнее по общему правилу возможно исключительно с согласия собственника земельного участка, что при изъятии не всегда соответствует его интересам.

Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии земельного участка при отсутствии в ЕГРП сведений о данном участке невозможна. Это неоднократно подтверждалось судебной практикой, в том числе практикой ФАС Московского округа (Постановления от 06.04.2011 N КГ-А41/2354-11 по делу N А41-8980/10, от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215).

Данную проблему разрешает ст. 9 Закона N 43-ФЗ, допускающая принятие решения об изъятии земельного участка, права на который не зарегистрированы в ЕГРП. Более того, норма позволяет принять решение об изъятии участка, который только подлежит образованию либо не прошел кадастровый учет, т.е. сведения об этом участке отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Закон N 43-ФЗ устанавливает, что, если права на изымаемые объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в ЕГРП, для государственной регистрации решения об изъятии такого недвижимого имущества не требуется регистрация указанных прав.

Если решение об изъятии недвижимого имущества принято в отношении земельного участка, подлежащего образованию, для государственной регистрации в ЕГРП соответствующего решения не требуется осуществление государственного кадастрового учета данного участка и государственной регистрации прав на него. Не требуется осуществление этих действий и в отношении земельного участка или земельных участков, из которых такой участок подлежит образованию.

Кроме того, в ч. 4 ст. 9 Закона N 43-ФЗ подчеркивается, что переход прав на изымаемое недвижимое имущество и образование из объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, иного недвижимого имущества не влечет необходимость принятия нового решения об изъятии.

Решение об изъятии недвижимого имущества может быть оспорено в суде в течение двух месяцев со дня его принятия.

3.2.3. Процедура изъятия земельного участка для государственных нужд

Закон N 43-ФЗ предусматривает следующие способы изъятия недвижимого имущества для государственных нужд:

- выкуп;

- перераспределение земельных участков;

- прекращение прав на это имущество и возмещения убытков, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю не на праве собственности (ч. 1 ст. 10).

Данные способы применяются и при общем порядке изъятия земельных участков для публичных нужд. Существенное отличие Закона N 43-ФЗ содержится в части перераспределения участков: в случае согласия собственника перераспределение возможно без принятия решения об изъятии.

Собственник недвижимого имущества и (или) иной правообладатель уведомляется о предстоящем изъятии не позднее пяти месяцев, а не года, как это установлено п. 3 ст. 279 ГК РФ.

Собственнику или иному правообладателю направляется проект соответствующего соглашения не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества.

Часть 3 ст. 10 Закона N 43-ФЗ допускает возможность проведения переговоров между собственником (иным правообладателем) недвижимого имущества и органом, уполномоченным на его изъятие. В этом же пункте перечислены условия, которые должны содержаться в соглашении. В соответствии с текстом названной нормы данные условия можно квалифицировать как существенные. Соглашение не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Однако указанный выше переговорный процесс ограничен по времени. Согласно ч. 4 ст. 10 Закона N 43-ФЗ, если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества названное соглашение не заключено, орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии. Такое заявление может быть предъявлено в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества (ч. 9 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).

Рассматриваемый Закон содержит строгое предписание о том, что принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием (ч. 5 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).

См. Схема 2. Порядок изъятия недвижимого имущества для государственных нужд в соответствии с Законом N 43-ФЗ >>>

3.2.4. Судьба объектов недвижимости на земельном участке, изъятом для государственных нужд, а также ограничений и обременений на этот участок

Закон N 43-ФЗ императивно устанавливает, что при переходе к Российской Федерации или г. Москве права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием обременения указанных объектов (залог, аренда, право безвозмездного пользования и др.) не сохраняются (ч. 18 ст. 10).

Согласно следующей части данной статьи существование объектов недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках, изъятых для размещения объектов федерального или регионального значения, прекращается в случае сноса объектов недвижимого имущества.

Принимать решения о сносе не требуется. Общая процедура сноса и прекращения прав на снесенный объект недвижимости установлена в ч. 20 ст. 10 данного Закона.

3.3. Предоставление земельного участка для строительства объектов федерального или регионального значения

Важно отметить, что в случае строительства объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях за счет средств бюджетов российской бюджетной системы земельные участки предоставляются застройщикам в безвозмездное срочное пользование. При этом предварительно согласовывать места размещения объектов и проводить торги не нужно (ч. 2 ст. 15 Закона N 43-ФЗ).

Согласно ч. 10 ст. 15 Закона N 43-ФЗ допускается предоставление земельных участков для размещения объектов федерального или регионального значения при отсутствии правил землепользования и застройки. Как уже отмечалось, в настоящее время правила землепользования и застройки в г. Москве не приняты.

Более подробное регулирование предоставления земельных участков строительства объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях будет установлено Правительством РФ (для объектов федерального значения) и Правительством г. Москвы (для объектов регионального значения).

3.4. Установление сервитутов

Рассматриваемый Закон детально регулирует установление сервитутов для размещения объектов федерального или регионального значения на присоединенной к Москве территории (гл. 4 Закона N 43-ФЗ). Однако законодатель не уточняет, установление какого именно сервитута урегулировано данной главой.

Однако, поскольку ст. 16 Закона N 43-ФЗ содержит отсылку на случаи (цели) установления публичных сервитутов (ст. 23 ЗК РФ), а сам порядок установления сервитута носит административный характер (ст. 17 Закона N 43-ФЗ), можно заключить, что гл. 4 данного Закона урегулировано установление публичного сервитута.

Расширен перечень случаев, когда возможно установление сервитута. Помимо случаев, предусмотренных ст. 23 ЗК РФ, к ним относятся следующие:

1) строительство, реконструкция, ремонт и эксплуатация линейных объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях (за исключением автомобильных дорог, железнодорожных линий и иных объектов, размещение которых делает невозможным использование земельного участка или его части в соответствии с установленным видом разрешенного использования);

2) обеспечение строительства и (или) эксплуатации объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях, в том числе:

а) установление прохода, проезда, а также провоза строительных и иных материалов через земельный участок;

б) строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов;

3) проведение изыскательских, исследовательских и других работ для размещения объектов федерального или регионального значения на присоединенных к Москве территориях;

4) размещение на земельном участке информационных щитов, указателей, предупредительных, межевых и геодезических знаков;

5) проведение необходимых для предотвращения затопления и подтопления, эрозии почв и для подобных целей работ по устройству защитных сооружений, созданию защитных лесных насаждений.

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона N 43-ФЗ обладатель сервитута (сервитуарий) вправе:

1) иметь свободный доступ на земельный участок по согласованному с правообладателем обремененного участка графику или при условии заблаговременного уведомления об этом правообладателя;

2) осуществлять доставку и вывоз техники, материалов, инструментов;

3) осуществлять строительство, ремонт, реконструкцию, эксплуатацию, консервацию или ликвидацию сооружений, для использования которых установлен сервитут;

4) выполнять земляные работы;

5) осуществлять рубку лесных насаждений в порядке, установленном законодательством РФ.

После завершения строительства, ремонта, реконструкции, эксплуатации, консервации или ликвидации сооружений, проведения изыскательских или исследовательских работ обладатель сервитута обязан привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Статьей 17 Закона N 43-ФЗ предусмотрен административный порядок установления сервитута.

По общему правилу сервитут подлежит установлению на срок до пяти лет, если меньший срок не заявлен обладателем сервитута (ч. 4 ст. 19 Закона N 43-ФЗ). К установлению сервитута на срок более пяти лет Закон N 43-ФЗ предусматривает более строгие требования (ч. 2, 7 ст. 17).

Существенные новеллы установлены ст. 24 Закона N 43-ФЗ, которые состоят в следующем.

Собственники земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в собственность земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений. При этом предварительно согласовывать места размещения объектов и проводить торги не нужно (ч. 1 ст. 24).

Аналогичное правило о приобретении права на смежный земельный участок установлено и для следующих лиц:

- арендаторов земельных участков, на которых находятся здание, строение, сооружение (ч. 2 ст. 24);

- государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, владеющих на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находится здание, строение, сооружение (ч. 3 ст. 24);

- религиозных организаций, которым в безвозмездное срочное пользование предоставлены земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения (ч. 3 ст. 24);

- собственников помещений в многоквартирном доме при условии надлежащего оформления прав на земельный участок, на котором находится этот дом (бесплатно и в долевую собственность) (ч. 6 ст. 24).

Обращаем внимание, что право общей долевой собственности на сформированный земельный участок (включая постановку его на кадастровый учет), находящийся под многоквартирным жилым домом, возникает в силу закона и не требует ни принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении участка в собственность, ни государственной регистрации перехода права собственности на него. Такой вывод следует из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П и п. п. 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".