Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.
Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.
Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 7 марта 2012 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 8718/12 по делу N А40-75578/10-105-656 "Стоимость предоставляемых инвестору из доли г. Москвы жилых помещений (в целях компенсации затрат на приобретение квартир для отселения граждан), независимо от их площади и других критериев, должна равняться тем затратам, которые понес инвестор в связи с приобретением других помещений для целей отселения граждан"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
Подписаться на обзоры на www.consultant.ru
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 7 МАРТА 2013 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 20.11.2012 N 8718/12
ПО ДЕЛУ N А40-75578/10-105-656 "СТОИМОСТЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ
ИНВЕСТОРУ ИЗ ДОЛИ Г. МОСКВЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (В ЦЕЛЯХ КОМПЕНСАЦИИ
ЗАТРАТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИР ДЛЯ ОТСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН), НЕЗАВИСИМО
ОТ ИХ ПЛОЩАДИ И ДРУГИХ КРИТЕРИЕВ, ДОЛЖНА РАВНЯТЬСЯ ТЕМ ЗАТРАТАМ,
КОТОРЫЕ ПОНЕС ИНВЕСТОР В СВЯЗИ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ ДРУГИХ
ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОТСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН"
Суть спора
Правительство г. Москвы и ТОО "НПО "Полимет" (далее - инвестор) заключили контракт (далее также - инвестиционный контракт), предметом которого (с учетом последующих дополнительных соглашений) явилась реализация инвестиционного проекта по реконструкции здания (далее - спорный объект, спорное здание) с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части г. Москвы.
В результате последующих соглашений права и обязанности инвестора по указанному инвестиционному контракту перешли к ООО "Диаретстрой" (далее - общество).
По условиям контракта после завершения инвестиционного проекта и выполнения сторонами всех обязательств жилая и нежилая площадь в надземной и подземной части спорного объекта подлежала распределению в пропорциях, согласованных сторонами.
Во исполнение обязательств по инвестиционному контракту общество в целях отселения граждан из подлежащего реконструкции спорного здания приобрело и передало г. Москве ряд квартир. Положениями контракта было предусмотрено обязательство г. Москвы компенсировать затраты общества на отселение граждан путем передачи инвестору равноценной жилой площади из доли города в инвестируемом проекте на основании распорядительного документа правительства г. Москвы. При этом равноценность утверждается решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом (далее - городская комиссия).
В дальнейшем правительство г. Москвы и общество подписали протокол предварительного распределения жилых площадей спорного здания, однако акт реализации инвестиционного проекта сторонами подписан не был.
Полагая, что площади в спорном здании распределены неравноценно, общество обратилось в арбитражный суд с иском об определении доли жилой и нежилой площади общества, выделении доли в натуре, признании права общества на площади в спорном объекте.
При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о критериях определения равноценности жилых помещений в спорном здании, подлежащих передаче г. Москвой обществу в порядке компенсации его затрат на приобретение и передачу г. Москве жилых помещений, необходимых для отселения граждан из спорного здания.
Вопрос о критериях определения равноценности
жилых помещений, подлежащих передаче инвестору
в порядке компенсации по инвестиционному контракту
В настоящее время на уровне федерального законодательства отсутствует определение равноценности жилых помещений. Между тем в Законе г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (далее - Закон N 21) региональный законодатель привел ряд критериев определения такой равноценности.
Так, данным законом определено, что размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, а в случае согласия собственника на компенсацию в виде другого жилого помещения оно должно быть равнозначным освобождаемому (ч. 1 - 3 ст. 6 Закона N 21).
Отметим, что в отличие от ранее действовавшего Закона г. Москвы от 09.09.1998 N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" (далее - Закон N 21-73) в Законе N 21 дано определение равнозначного жилого помещения. Таковым признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении (ч. 4 ст. 6 Закона N 21).
Разъяснения, сходные с приведенными положениями Закона N 21, касательно критериев определения равноценности жилых помещений были даны Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по гражданским делам за 2002 год.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ критериями определения равноценности жилых помещений, подлежащих передаче их собственникам в качестве возмещения (компенсации) при переселении, являются:
- данные о стоимости квартиры, предоставляемой в качестве компенсации;
- сравниваемые потребительские качества квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.).
Кроме того, Верховный Суд РФ указал, что приведенные критерии подлежат оценке в совокупности со всеми другими доказательствами и стоимость квартиры сама по себе не является достаточным доказательством ее равноценности (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. N 5, 6).
Некоторые критерии определения равноценности жилых помещений, предоставляемых в качестве компенсации при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья, были названы Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 22.03.2011 N 14974/10 по делу N А55-22713/2009.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ равноценность обмениваемых квартир определяется в данном случае сопоставлением их физических и экономических характеристик (местоположение дома, этаж, площадь, количество комнат и т.п.). Предоставляемое жилое помещение не должно ухудшать жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей. Президиум ВАС РФ также обратил внимание, что оценка рыночной стоимости проводится только в отношении благоустроенных квартир, предоставляемых гражданам в рамках целевых программ (подпрограмм), и ее проведение не требуется в отношении аварийного жилья граждан. При переселении из ветхого и аварийного жилья не применяются общие правила гражданского законодательства о договорах мены, предполагающие равноценность обмениваемого имущества по его рыночной стоимости.
Следует обратить внимание, что в приведенных разъяснениях Верховного Суда РФ и в позиции Президиума ВАС РФ выражены критерии определения равноценности жилых помещений только применительно к отношениям, связанным с освобождением жилого помещения собственником в случае переселения. Из этого следует, что названные критерии равноценности (равнозначности) жилых помещений служат исключительно целям обеспечения жилищных прав собственников, освобождающих жилые помещения (жилые дома), и не могут применяться при разрешении вопроса о равноценности компенсации инвестору по инвестиционному контракту.
Анализ судебной практики, касающейся вопроса передачи в собственность равноценных (равнозначных) жилых помещений (квартир) в порядке компенсации за подлежащее снесению (реконструируемое) жилое помещение, подтверждает данный вывод (см., например, Определения Московского городского суда от 06.12.2012 N 4г/6-10727, от 07.11.2012 N 4г/8-7970/12, от 11.09.2012 N 4г/2-7659/12, от 11.04.2011 по делу N 4г/5-3222/11, от 14.09.2010 по делу N 33-29729, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.11.2012 по делу N 11-23452, от 22.06.2012 по делу N 11-11266, от 16.03.2012 по делу N 11-1159).
См. первую правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>
В рамках инвестиционного контракта равноценность передаваемой жилой площади может утверждаться решением городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом города Москвы, в случае если стороны согласовали в контракте такое условие (см. п. 3.1 Постановления Правительства Москвы от 29.07.2003 N 627-ПП "О реализации инвестиционного контракта от 11 октября 2001 года N ДМЖ.01.ЦАО.00289 по проектированию и строительству жилого дома по адресу: Весковский тупик, вл. 5 (ЦАО)").
См. вторую правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>
Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ
Решением суда первой инстанции обществу было отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд апелляционной инстанции своим постановлением данное решение отменил, исковые требования общества удовлетворил частично. Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела общество уточнило требования в порядке ст. 49 АПК РФ. Определением суда первой инстанции к производству принят встречный иск департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее - департамент) о выделении в натуре доли г. Москвы в спорном объекте и признании права собственности на ряд квартир в спорном объекте.
Решением суда первой инстанции первоначальный и встречный иски удовлетворены частично: выделена в натуре доля общества в общей жилой площади в спорном объекте в виде ряда квартир, в удовлетворении остальной части иска обществу отказано; выделена в натуре доля г. Москвы в общей жилой площади в объекте в виде ряда квартир, в удовлетворении остальной части иска департаменту отказано.
Разрешая требование в части определения жилых помещений, которые по условиям контракта подлежат передаче обществу из доли жилых помещений г. Москвы в спорном здании в порядке компенсации затрат общества (понесенных им при отселении граждан из спорного здания перед его реконструкцией), суд первой инстанции исходил из того, что порядок определения равноценности квартир предусмотрен условиями контракта и должен утверждаться решением (протоколом) городской комиссии. При этом суд отклонил доводы общества о том, что равноценность квартир должна определяться не по критерию стоимости сравниваемых квартир, а по их площади.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменил, удовлетворив требования общества в части выделения в натуре доли г. Москвы в спорном объекте в виде ряда квартир, при этом отказал обществу в удовлетворении требования о признании права собственности на данные помещения. Кроме того, согласно постановлению суда апелляционной инстанции выделена в натуре доля общества в виде полезной нежилой площади надземной части реконструированного спорного объекта. Встречный иск департамента удовлетворен частично: выделена в натуре доля г. Москвы в общей жилой площади в объекте в виде одной квартиры, в удовлетворении остальной части встречного иска департаменту отказано.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего:
- на момент рассмотрения спора отсутствовали правовые нормы, определяющие понятие "равноценные жилые помещения", в контракте такого определения также не содержалось;
- равноценность жилых помещений должна определяться как путем сопоставления рыночной стоимости сравниваемых жилых помещений, так и с учетом совокупности иных факторов, определяемых исходя из понятия "равнозначное жилое помещение", содержащегося в ч. 4 ст. 6 Закона N 21;
- сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности, жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.).
Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что в протоколах городской комиссии не определено, какие равноценные жилые площади в спорном здании должны быть переданы г. Москвой обществу в порядке компенсации затрат последнего на приобретение квартир, переданных городу.
Приведенные доводы были поддержаны судом кассационной инстанции.
ВАС РФ в Определении от 29.08.2012 N ВАС-8718/12 по делу N А40-75578/10-105-656 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в настоящем разделе не приводится.
Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ принятые при новом рассмотрении дела судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменил в части выделения в натуре долей общества и г. Москвы в общей жилой площади в спорном объекте. Решение суда первой инстанции, принятое при новом рассмотрении дела, в указанной части оставил в силе. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции:
1. Стоимость предоставляемых инвестору из доли г. Москвы жилых помещений (в целях компенсации затрат на приобретение квартир для отселения граждан), независимо от их площади и других критериев, должна равняться тем затратам, которые понес инвестор в связи с приобретением других помещений для целей отселения граждан, в случае:
- если условиями инвестиционного контракта по реконструкции здания предусмотрена передача инвестору равноценных жилых помещений из доли города в инвестируемом проекте (здании) для целей компенсации указанных затрат инвестора;
- если у г. Москвы отсутствует установленное соответствующими правовыми актами обязательство по предоставлению инвестору жилых помещений в целях обеспечения жилищных прав каких-либо лиц.
Президиум ВАС РФ указал, что при наличии таких обстоятельств у арбитражных судов отсутствуют основания для применения критериев определения равноценности жилых помещений, которые приведены в Законе N 21. В силу ст. 431 ГК РФ судам надлежит принимать во внимание буквальное значение содержащихся в инвестиционном контракте условий, касающихся равноценности соответствующих помещений.
2. Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что объективная равноценность сравниваемых жилых помещений не может быть установлена на основании отчетов разных оценщиков, производивших оценку объектов на разные даты и с использованием разных данных, критериев, корректировочных коэффициентов, в случае, когда такая равноценность определена сторонами в инвестиционном контракте. В противном случае это противоречило бы условиям и цели такого контракта.
Если условие о порядке определения равноценности квартир было ясно и недвусмысленно согласовано сторонами в инвестиционном контракте и данное условие не изменялось и не отменялось ни в судебном, ни в ином предусмотренном законом и условиями контракта порядке, то игнорирование судом такого условия не согласуется с правилами ст. ст. 309 и 431 ГК РФ.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам
Links:
[1] http://www.consultant.ru/