Аналитический обзор от 12 июля 2012 года

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 12 июля 2012 года

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 N 16311/11 по делу N А40-7557/11-152-86 "Полнота содержащихся в информации о проведении публичных торгов сведений о реализуемых объектах недвижимого имущества определяется на основании статьи 554 Гражданского кодекса РФ"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 12 ИЮЛЯ 2012 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.04.2012 N 16311/11

ПО ДЕЛУ N А40-7557/11-152-86 "ПОЛНОТА СОДЕРЖАЩИХСЯ

В ИНФОРМАЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ СВЕДЕНИЙ

О РЕАЛИЗУЕМЫХ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НА ОСНОВАНИИ СТАТЬИ 554

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ"

Суть спора

27 декабря 2010 г. специализированной организацией ООО "ДИ САНЛИ" (организатором торгов) на основании поручения Росимущества проведены торги по продаже принадлежащего ООО "Комсомолка" арестованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Комсомольская пл., д. 3, 3А, - всего 12 объектов недвижимости, выставленных на продажу по 12 лотам.

Победителем торгов по всем 12 лотам стало ООО "Магистраль Директ", с которым организатор торгов 27 декабря 2010 г. подписал протоколы о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

ООО "Комсомолка", полагая, что торги по продаже принадлежащего ему имущества проведены с нарушением закона, прав и интересов общества как собственника ввиду несоблюдения порядка извещения о проведении публичных торгов, обратилось в суд с иском о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества и протоколов о результатах этих торгов, а также о применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Применительно к рассматриваемому спору интерес представляют доводы ООО "Комсомолка". Эти доводы сводятся к следующему:

- информация в сети Интернет не была размещена в предусмотренные законом сроки, а извещение о торгах, опубликованное в печатном издании - независимой общественно-политической газете "Край родной" от 26.12.2010 N 27, является ненадлежащим, поскольку не обеспечивает доступность информации потенциальным покупателям, заинтересованным в приобретении реализуемого имущества;

- направленность издания "Край родной" не связана с продажей объектов недвижимости, так как оно является независимым общественно-политическим изданием, в котором публикуются материалы по актуальным проблемам внутриполитической жизни страны и Московского региона, по вопросам международной жизни, внешней политики Российской Федерации, и в связи с этим распространяется среди политических партий и в государственных органах, в свободную продажу поступает лишь 200 экземпляров;

- извещение, размещенное в этой газете, не содержит существенных сведений об объектах, подлежащих реализации, в том числе о площади всех 12 зданий, выставляемых на торги, их назначении;

- отсутствие сведений о предмете торгов не позволяет реально сформировать желание у потенциальных покупателей приобрести предмет торгов и оценить возможность своего участия в торгах, что значительно уменьшает число таких участников;

- правоустанавливающие документы на объекты недвижимости и иные документы, характеризующие их, не были переданы организатору торгов при передаче недвижимого имущества для реализации, как это предусмотрено законом.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерны ли требования ООО "Комсомолка"?

Правовые последствия неполноты и (или) недостоверности

информации в извещении о проведении публичных торгов

В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение во всяком случае должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также о начальной цене.

На основании приведенной нормы Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснил, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных в данном пункте ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Как правило, суды признают торги недействительными, если в извещении (информации) об их проведении содержится противоречивая или недостоверная информация, не позволяющая, к примеру, точно идентифицировать предмет торгов или иные перечисленные в п. 3 ст. 448 ГК РФ условия (см., например, Определение ВАС РФ от 21.07.2008 N 9258/08 по делу N А49-4566/2007-153/6, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 26.09.2011 N Ф03-4217/2011 по делу N А51-13717/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.08.2011 по делу N А45-21001/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.03.2011 по делу N А63-3322/2010).

Также в судебной практике иногда отмечается, что "неполная информация о предмете торгов, а именно отсутствие сведений о месте расположения имущества, его технических характеристиках, порядке проведения торгов, не обеспечивает конкуренцию покупателей и уменьшает возможность их участия. Недостаточность сведений в извещении о предмете торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества". Это также представляет собой нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ (см, например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2012 по делу N А63-2371/2007).

Такая позиция присутствует в судебной практике и применительно к купле-продаже недвижимого имущества на торгах в части недостаточной индивидуализации этого имущества (Постановления ФАС Поволжского округа от 02.09.2011 по делу N А55-26184/2010, от 15.09.2009 по делу N А65-25927/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.03.2011 по делу N А63-3322/2010).

Проблема опубликования информации о проведении торгов

с точки зрения необходимости распространения данной

информации среди максимально возможного круга лиц

Проблема опубликования информации о проведении торгов с точки зрения необходимости распространения этой информации среди максимально возможного круга лиц важна не только в исполнительном производстве, она является общей для проведения публичных торгов. В частности, данная проблема актуальна при реализации предмета договора ипотеки с публичных торгов.

Статья 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулирует порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства. В частности, в п. 3 указанной статьи предусмотрено, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом печатном издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ.

Как правило, данное требование исполняет организатор публичных торгов путем публикации соответствующего сообщения, например, в официальном информационном издании, являющемся официальным источником опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ. В судебной практике как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции преобладает позиция, что подобное опубликование является надлежащей формой доведения информации о публичных торгах (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.03.2011 по делу N А53-6329/2010, Определение Приморского краевого суда от 21.07.2011 по делу N 33-6712).

Однако имеют место случаи публикации информации о проведении публичных торгов в неофициальных изданиях, которые печатаются незначительным тиражом и (или) распространяются неясным способом, вследствие чего трудно предполагать, что неопределенный круг лиц будет ознакомлен с соответствующей информацией.

Долгое время в судебной практике отсутствовал единообразный подход к данной проблеме, что можно проиллюстрировать путем сравнения практики ФАС Северо-Западного и Московского округов (до конца 2011 г.).

Так, ФАС Северо-Западного округа указал, что не является надлежащей формой доведения информации о публичных торгах публикация в издании, подписной тираж которого на территории субъекта РФ, где находилось недвижимое имущество, составляет 2 экземпляра (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2007 по делу N А56-39363/2005).

В Постановлении от 14.05.2009 по делу N А56-19726/2008 федеральный арбитражный суд того же округа пришел к выводу, что публикация сообщения о проведении публичных торгов в издании с тиражом чуть более 10 000 экземпляров, из которых только около 2000 были распространены на территории субъекта РФ, где находилось недвижимое имущество, не является надлежащей формой доведения информации о публичных торгах.

В то же время ФАС Московского округа в Постановлении от 29.08.2011 N КГ-А40/8669-11 по делу N А40-151883/10-153-1059 заключил, что публикация сообщения о проведении публичных торгов в неофициальном издании тиражом 10 000 экземпляров, распространяемом бесплатно на территории г. Москвы и Московской области общественными распространителями по коллективным заявкам групп населения, а также через газетные киоски, является надлежащей формой сообщения о проведении публичных торгов, поскольку эта публикация доступна потенциальным участникам торгов.

Практика федеральных арбитражных судов иных округов также не отличалась единообразием, и квалификация публикации сообщения о проведении публичных торгов в неофициальном печатном издании в качестве надлежащего или ненадлежащего сообщения зависела от того, отвечает ли она критерию привлечения наибольшего количества заинтересованных лиц для выявления наилучшего предложения об условиях продажи (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 29.09.2011 N Ф03-4661/2011 по делу N А51-14084/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2010 по делу N А75-3869/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2011 по делу N А32-23220/2010).

Нельзя не отметить, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 06.09.2011 N 2436/11 по делу N А41-11850/10 указал, что опубликование организатором торгов информации об их проведении в газете, не являющейся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, является нарушением порядка извещения о проведении публичных торгов при реализации предмета договора ипотеки, поскольку оно может привести к тому, что на день окончания приема заявок не будет зарегистрировано ни одной заявки. Как уже отмечалось выше, такое требование к публикации сообщения о проведении торгов предусмотрено законодательством об ипотеке.

Также эта позиция во многом объясняется тем, что соответствующая публикация в официальном печатном издании позволяет установить презумпцию ознакомления неопределенного круга лиц (потенциальных участников торгов). Обязательные экземпляры данных изданий, предоставляемые в Российскую книжную палату, являются контрольными (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10 по делу N А41-26106/09, Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А41/9269-11 по делу N А41-17010/10). Этот вывод основан на толковании ст. 4, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 29.12.1994 N 77-ФЗ "Об обязательном экземпляре документов".

Тем не менее в судебной практике отмечается, что действующим законодательством не предусмотрен специальный перечень средств массовой информации, а именно - печатных изданий, отдельно предназначенных для размещения извещений о проведении торгов, с определенным тиражом, периодичностью выхода и содержанием публикаций. Не оговорен и способ распространения таких печатных изданий (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2011 по делу N А32-23220/2010, от 18.03.2011 по делу N А32-15090/2008).

Именно это обстоятельство является причиной сложности обеспечения законного интереса потенциального участника публичных торгов, в частности интереса иметь равную с другими претендентами возможность принимать участие в публичных торгах (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2007 N 641/07 по делу N А56-55103/2005, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2011 по делу N А33-1563/2010, ФАС Центрального округа от 16.02.2012 по делу N А62-1553/2011, от 22.12.2011 по делу N А14-5890/2011, от 30.09.2010 по делу N А68-9236/08-367/17).

Следует также обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11.

Согласно этой правовой позиции способ обнародования информации о проведении публичных торгов должен обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам (то есть потенциальным контрагентам), что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным путем.

Выбор периодического издания должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания.

Это позволяет заключить, что суд, разрешая вопрос, является ли надлежащей публикация о проведении публичных торгов, должен оценить массовость издания, территорию распространения, его специализацию с точки зрения того, можно ли ожидать размещение публикации о проведении публичных торгов в этом издании, а также оценить целевую аудиторию издания с точки зрения его способности информировать потенциальных контрагентов, которые относятся к группе, имеющей определенный имущественный достаток.

Практика опубликования информации о проведении публичных

торгов в неофициальных региональных печатных изданиях

(на примере Московского региона)

В рассматриваемом деле извещение о проведении публичных торгов было опубликовано в газете "Край родной".

Практика опубликования извещений о проведении публичных торгов в Москве и Московской области в данном издании имеет некоторое распространение, и подобные публикации неоднократно были предметом анализа судов, включая Президиум ВАС РФ.

Одна из наиболее полных характеристик этого издания содержится в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А41-1524/11. В нем указано, что эта газета "издается с мая 1997 года как независимая общественно-политическая газета тиражом 4000 - 10000 экземпляров и является достаточно известной во всех районах Московской области.

Газета распространяется бесплатно в большинстве районов Московской области, в том числе в Волоколамском, Одинцовском, Истринском, Можайском, Серпуховском, Орехово-Зуевском, Химкинском, Шаховском и других районах, а также в Центральном, Западном, Северо-Западном и Восточном административных округах Москвы. Часть тиража распространяется через общественных распространителей из читательского актива, ветеранских, правозащитных и других общественных организаций. По 250 - 300 экземпляров доставляются в Государственную Думу РФ, в Московскую областную Думу, Библиотеку им. В.И. Ленина".

Следует отметить, что в рассматриваемом в настоящем аналитическом обзоре Постановлении Президиума ВАС РФ имущество находилось в Центральном административном округе г. Москвы.

Кроме того, газета распространяется в настоящее время тиражом в количестве 1000 экземпляров через киоски розничной продажи, в том числе киоски "Роспечати", "Союзпечати", "Моспечати", без заключения договоров в Домодедовском, Истринском, Коломенском, Люберецком, Одинцовском, Серпуховском, Талдомском, Химкинском и ряде других районов" (цитата также из Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А41-1524/11).

Однако это распространение не является регулярным, что можно заключить из Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 09АП-4711/2012-ГК по делу N А40-93288/11-146-813.

Следует также отметить, что опубликование информации о проведении публичных торгов в данном издании было предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ в Постановлении от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11, в котором разрешался спор о признании недействительными торгов, проведенных в рамках исполнительного производства, предметом которых была реализация права аренды земельного участка.

В этом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что публикация информации о проведении публичных торгов в газете "Край родной" не соответствует принципу публичности проведения торгов, а также не обеспечивает доступность соответствующих сведений потенциальным контрагентам ввиду незначительности тиража и неспециализированной направленности этого издания.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, поскольку посчитал, что размещение информации о публичных торгах как в газете "Край родной", так и в сети Интернет является ненадлежащим информированием. Однако суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судом кассационной инстанции.

ВАС РФ в Определении от 10.02.2012 N ВАС-16311/11 по делу N А40-7557/11-152-86 пришел к выводу о необходимости пересмотра постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора.

В данном Определении коллегия судей подробно проанализировала вопрос о доказательственном значении распечаток интернет-сайта при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Ею было заключено, что "у суда апелляционной инстанции, с учетом пределов рассмотрения дела на этой инстанции, не имелось не только процессуальных оснований принимать новые доказательства, но и более того, принимать распечатку с сайта у лица, не являющегося ни владельцем сайта, ни провайдером, и основывать свои выводы на его оценке только лишь в связи с наличием на ней даты, соответствующей предполагаемой дате размещения информации.

Более того, поскольку на этих двух распечатках даты размещения информации на сайте организатора торгов не имеется, оба эти документа и по этой причине, по мнению судебной коллегии, не могут служить безусловными доказательствами устанавливаемого обстоятельства".

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла коллегия судей ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Президиум ВАС РФ напомнил судам нижестоящих инстанций, что в Постановлении от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11 было отмечено: газета "Край родной" не является ни широко распространенным, ни специализированным изданием, способным обеспечить массовое информирование потенциальных покупателей дорогостоящего имущества, расположенного в престижном районе Москвы.

Поэтому публикация информации о проведении публичных торгов, направленных на реализацию права на дорогостоящее недвижимое имущество, в этом издании не является надлежащим.

Также Президиум ВАС РФ отметил, что полнота содержащихся в информации о проведении публичных торгов сведений о реализуемых с этих торгов объектах недвижимого имущества определяется с учетом ст. 554 ГК РФ. В соответствии с названной статьей в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Относительно доказательственного значения в этом споре распечаток интернет-сайта Президиум ВАС РФ указал, что, поскольку в них отсутствует дата размещения информации на сайте, они не имеют доказательственного значения в данном деле.

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.