Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.
Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 8 сентября 2011 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743 "Нормы, регулирующие изъятие земельных участков, могут быть распространены на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду, если арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 8 СЕНТЯБРЯ 2011 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 26.07.2011 N 2379/11
ПО ДЕЛУ N А40-96790/09-7-743 "НОРМЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ
ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, МОГУТ БЫТЬ РАСПРОСТРАНЕНЫ
НА СЛУЧАИ, КОГДА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ
НУЖД ТРЕБУЕТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПЕРЕДАННЫЙ В АРЕНДУ,
ЕСЛИ АРЕНДОВАННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗЫМАЮТСЯ ВМЕСТЕ
С НАХОДЯЩИМИСЯ НА НИХ СТРОЕНИЯМИ, ПРИНАДЛЕЖАЩИМИ
АРЕНДАТОРУ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ"
Суть спора
Между Московским земельным комитетом и ООО "Валентина 1" был заключен договор от 21.07.2000 N М-09-016747 аренды земельных участков сроком до 21.07.2020 для размещения стационарного торгового комплекса. На этих участках были возведены строения, собственником которых является ООО "Валентина 1".
В 2008 году Правительством г. Москвы принято распоряжение об изъятии для государственных нужд земельных участков, в том числе принадлежащих ООО "Валентина 1" на праве аренды.
В данном распоряжении была определена сумма компенсации стоимости строений, расположенных на земельных участках, а также убытков, в том числе упущенной выгоды, в связи с изъятием земельных участков; предусмотрена подготовка проектов и последующее заключение соглашений о выкупной цене и других условиях выкупа в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд.
После заключения соглашений Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент) было поручено расторгнуть договор аренды земельных участков и осуществить государственную регистрацию прекращения права арендатора на земельные участки.
Распоряжение об изъятии земельных участков было зарегистрировано 05.02.2009, а уведомление о принятом решении государственного органа направлено в адрес ООО "Валентина 1" как до регистрации решения государственного органа - 27.05.2008, 07.08.2008, так и после регистрации - 09.06.2009.
В связи с недостижением соглашения Департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Валентина 1" об изъятии для государственных нужд в принудительном порядке земельных участков площадью 0,0135 гектара и 0,01 гектара и обязании ответчика подписать соглашения об изъятии этих участков для государственных нужд, включающие определенные судом суммы компенсации в связи с изъятием участков для государственных нужд.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: применимы ли к прекращению аренды земельного участка нормы об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
Проблема прекращения права аренды путем изъятия
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано, главным образом, нормами Гражданского (ст. ст. 279 - 283) и Земельного (ст. ст. 49, 55, 57, 63) кодексов РФ.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является юридическим составом, требующим совершения, по меньшей мере, следующих действий.
1. Принятие решения уполномоченного органа публичной власти об изъятии земельного участка (земельных участков) для государственных или муниципальных нужд.
2. Уведомление собственника, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельного участка о принятии решения об изъятии земельных участков. Данное уведомление осуществляется не позднее, чем за год до предстоящего изъятия.
3. Государственная регистрация данного решения в ЕГРП с последующим уведомлением собственника об этом (п. 4 ст. 279 ГК РФ). Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит норм о государственной регистрации решения об изъятии земельных участков, то оно регистрируется в качестве обременения (ограничения) прав на земельный участок.
4. Заключение соглашения о выкупе земельного участка (договора купли-продажи земельного участка) и составление передаточного акта между органом публичной власти, изымающим земельный участок, и собственником земельного участка при наличии согласия последнего.
В случае отсутствия такого согласия уполномоченный орган публичной власти предъявляет иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ).
5. Уплата собственнику выкупной цены за земельный участок.
6. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.
Данная процедура рассчитана на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственного этого участка, лица, владеющего этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Относительно прекращения права аренды в случае изъятия земельного участка Земельный кодекс РФ содержит следующую норму: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Также п. 7 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Однако в судебной практике отмечается, что вследствие специфики инженерных изысканий их проведение не связано с изъятием такого участка из владения других лиц (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.11.2010 по делу N А56-90679/2009, от 06.09.2010 по делу N А56-85424/2009, от 27.04.2011 по делу N А56-83070/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А56-5161/2011).
Земельный кодекс РФ также предусматривает, что арендатор земельного участка имеет право на возмещение убытков, вызванных изъятием.
В судебной практике не разрешен однозначно вопрос, применима ли к прекращению аренды земельного участка процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с одной из позиций системное толкование упомянутых выше норм Гражданского и Земельного кодексов РФ позволяет прийти к выводу, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у арендатора земельного участка до истечения срока действия договора аренды (Постановления ФАС Московского округа от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215, Второго арбитражного апелляционного суда от 01.02.2006 по делу N А28-15520/05-866/16).
Однако существует и противоположная позиция, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А55-547/2007-С32).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и изъял земельные участки для государственных нужд, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
ВАС РФ в Определении от 26.04.2011 N ВАС-2379/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что нормы об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд применимы к выкупу земельного участка у его собственника, поэтому данные нормы не могут быть применены к рассматриваемой ситуации, поскольку "прекращение договора аренды земельного участка должно осуществляться на основании иных механизмов, предусмотренных действующим законодательством".
На основании этого судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что судами нижестоящих инстанций "неправильно применены нормы материального права, что повлекло за собой нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права".
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, сформулировав при этом следующую правовую позицию.
Несмотря на то, что нормы об изъятии земельного участка прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного прав (право постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения), указанные нормы могут быть применены по аналогии в случаях, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду, если арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.
При этом уполномоченный орган публичной власти должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя данный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
Также Президиум ВАС РФ указал на то, что в отношении выкупа объектов недвижимости должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.
На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Links:
[1] http://www.consultant.ru/