Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 31 марта 2011 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008-10/293 "Статья 622 Гражданского кодекса РФ не может быть применена, если удовлетворение иска об освобождении земельного участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на данном участке на момент заключения договора аренды этого участка"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 31 МАРТА 2011 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.01.2011 N 10661/10
ПО ДЕЛУ N А32-24835/2008-10/293 "СТАТЬЯ 622 ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РФ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИМЕНЕНА, ЕСЛИ УДОВЛЕТВОРЕНИЕ
ИСКА ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРЕДПОЛАГАЕТ
ДЕМОНТАЖ ТОРГОВОГО ПАВИЛЬОНА, ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ ЧАСТЬЮ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРЫЙ НАХОДИЛСЯ НА ДАННОМ УЧАСТКЕ
НА МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЭТОГО УЧАСТКА"
Суть спора
28.12.2000 между Администрацией г. Краснодар (далее - Администрация) и индивидуальным предпринимателем (далее - предприниматель) был заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Договор, заключенный сторонами на срок до 30.11.2005, был зарегистрирован в установленном порядке. По истечении срока действия договора предприниматель продолжил пользоваться земельным участком, и поскольку Администрация против этого не возражала, то в силу ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) это обстоятельство послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок. В дальнейшем арендатор возвел в указанном комплексе торговый павильон.
Однако в связи с принятием решения о реконструкции квартала Администрация направила предпринимателю уведомление от 27.03.2008 N 3509/02-14 об отказе от исполнения договора аренды от 28.12.2000.
В связи с тем, что предприниматель в разумный срок не освободил арендуемый земельный участок, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об обязании освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: подлежит ли удовлетворению предъявленный иск, если его удовлетворение и исполнение предполагают демонтаж магазина, который является частью торгово-бытового комплекса (недвижимого имущества), возведенного до заключения договора аренды земельного участка? Нарушает ли такой демонтаж права и законные интересы собственников соседних магазинов, находящихся в данном комплексе?
Применение ст. 622 ГК РФ к возврату
арендованного земельного участка, если возврат предполагает
снос или демонтаж объекта, принадлежащего арендатору
Статья 622 ГК РФ предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Данная норма применяется и к аренде недвижимого имущества, включая земельные участки.
И суды на основании указанной нормы единообразно разрешают ситуацию, когда арендатор после прекращения договора не освобождает земельный участок: суд обязывает арендатора освободить участок, если арендодатель предъявит соответствующий иск (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.03.2010 по делу N А43-9794/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2011 по делу N А33-316/2010, от 16.06.2009 по делу N А33-6599/08, ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2010 N Ф03-8661/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2011 по делу N А75-3293/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.09.2009 по делу N А32-22705/2008, ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу N А12-18203/2009, ФАС Московского округа от 18.05.2010 N КГ-А40/4306-10, от 24.03.2008 N КГ-А40/1811-08, ФАС Уральского округа от 06.08.2009 N Ф09-5131/09-С6, от 07.05.2009 N Ф09-2024/09-С6).
Однако "освобождение земельного участка" предполагает снос принадлежащих арендатору объектов (например торговых павильонов, киосков), и в этом случае важно, являются ли такие объекты недвижимым имуществом.
Если объект, принадлежащий арендатору, является движимым имуществом, то суды удовлетворяют иск арендодателя о его демонтаже (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2011 по делу N А39-1486/2010). ФАС Центрального округа в Постановлении от 15.10.2010 по делу N А68-776/10 отметил, что довод арендатора о том, что "он является собственником строения, расположенного на спорном земельном участке, не заслуживает внимания. Как следует из материалов дела, строение является временным торговым павильоном".
Если же такой объект считается недвижимым имуществом, то в удовлетворении иска арендодателя об освобождении земельного участка может быть отказано, если данный объект не содержит признаков самовольной постройки. И тот факт, что после прекращения договора аренды собственник утратил право пользования участком, не является основанием для сноса объекта, так как в силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной под эту недвижимость частью участка (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009).
В договоре аренды может быть предусмотрено обязательство арендатора после окончания срока действия договора передать арендодателю земельный участок без каких-либо расположенных на нем строений и сооружений. Однако если данные объекты были возведены до заключения договора, то такое условие не является основанием для их сноса или демонтажа (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2008 по делу N А56-6381/2007).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и удовлетворил требования Администрации, что было поддержано судом кассационной инстанции.
ВАС РФ в Определении от 18.11.2010 N ВАС-10661/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о том, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора "в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права".
Судебная коллегия ВАС РФ обратила внимание на то, что торговый павильон, принадлежащий арендатору (предпринимателю), является составной частью объекта недвижимости - торгово-бытового комплекса. При этом торговый павильон имеет единые со смежными магазинами стены, бетонный фундамент, кровлю, металлический каркас и в соответствии с техническим паспортом кадастровый номер и включен в Единый государственный реестр объектов капитального строительства в качестве нежилого помещения.
Соответственно, магазин является помещением в указанном комплексе, и его демонтаж затронет права и законные интересы собственников и (или) арендаторов соседних помещений. Поэтому предъявленное Администрацией требование не могло быть заявлено лишь к одному из владельцев (собственников) помещений в объекте, обладающем признаками недвижимого имущества.
Отнесение магазина к категории помещений не только изменяет круг обстоятельств, подлежащих исследованию, но и расширяет состав лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Однако при рассмотрении данного дела Президиум ВАС РФ поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив без изменения решение суда первой инстанции. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.
1. Тот факт, что строительство торгового комплекса осуществлялось на основании распорядительных документов органов местного самоуправления и в соответствии с утвержденной ими проектной документацией, свидетельствует о согласии муниципального образования с возведением объекта недвижимости.
Следует отметить, что схожая правовая позиция была сформирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 16.02.2010 N 14434/09 (см. также: Определения ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-14881/09, от 22.03.2010 N ВАС-14880/09).
2. Статья 622 ГК РФ не может быть применена, если удовлетворение иска об освобождении земельного участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на земельном участке на момент заключения договора аренды этого участка.
Президиум ВАС РФ указал на то, что Администрация, по существу, требовала от предпринимателя произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов, что повлекло бы разрушение смежных павильонов, принадлежащих другим лицам, и повреждение общих инженерных элементов торгово-бытового комплекса.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников иных помещений в упомянутом комплексе, поэтому в рассматриваемой ситуации они должны быть привлечены к участию в деле качестве соответчиков.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что изложенные в рассматриваемом Постановлении правовые позиции в соответствии с пп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2010 N 379-ФЗ могут являться новыми обстоятельствами и быть основанием для пересмотра дел по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"